Come liberare da ipoteca e pignoramento la casa in eredità

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Ricevere in eredità una casa con debiti pendenti non fa piacere a nessuno. Ma talvolta i ricordi collegati a un’abitazione costringono a sacrifici enormi. Buone notizie però dalla Cassazione che, in due sentenze, ha spiegato come liberare da ipoteca e pignoramento la casa in eredità e come non pagare la cartella esattoriale per debiti ereditati. Il discorso fatto dai giudici si riferisce, in entrambi i casi, a debiti dovuti nei confronti dell’Agente della Riscossione (Equitalia fino al 1° luglio 2017; per il periodo successivo, invece, Agenzia Entrate Riscossione), ma il ragionamento può essere esteso a qualsiasi tipo di creditore. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di comprendere, a quali condizioni, gli eredi non rispondono dei debiti lasciati dal defunto.

Gli eredi non rispondono delle sanzioni

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Prima di spiegare come liberare da ipoteca e pignoramento la casa in eredità ricordiamo un aspetto particolarmente interessante della riscossione esattoriale che viene spesso dimenticato (in particolar modo dal fisco). Gli eredi non pagano sanzioni su debiti e cartelle dell’Agenzia delle Entrate Riscossione; questo significa che se, in una cartella, oltre ai tributi non corrisposti dal soggetto defunto, viene richiesto il pagamento di sanzioni collegate a tale morosità o di multe stradali, gli eredi possono ottenere lo sgravio di tali importi.

Come non pagare la cartella esattoriale per debiti ereditati

La Commissione Tributaria Regionale di Milano [1] – conformemente a un indirizzo della Cassazione [2] – ha di recente offerto un valido suggerimento per chi non vuole pagare una cartella esattoriale ricevuta per conto di un familiare defunto (leggi Come non pagare la cartella esattoriale per debiti ereditati). In pratica, l’erede che vuol sbarazzarsi di una cartella di pagamento lasciata insoluta dal soggetto defunto deve seguire questi passaggi:

innanzitutto deve rinunciare all’eredità;
fatto ciò, deve agire in tribunale, impugnare la cartella e farla annullare per assenza dell’obbligazione (l’erede che rinuncia all’eredità infatti non è tenuto a pagare i debiti del defunto);
infine deve revocare la rinuncia all’eredità, ritornando così ad essere erede, ma senza l’obbligo di pagare la cartella che, in precedenza, è stata annullata.
Il meccanismo è del tutto legittimo, spiegano i giudici, in quanto è sempre possibile rinunciare all’eredità entro 10 anni dall’apertura della successione così come, entro lo stesso termine (non oltre), è possibile “cambiare idea” e revocare la rinuncia all’eredità. Il fatto che si possa revocare la rinuncia all’eredità non toglie che le cartelle notificate prima di tale revoca siano illegittime e possano essere annullate dal giudice.

Come liberare dal pignoramento la casa ereditata

Sempre la Cassazione [3] ha offerto un ultimo spunto per annullare il pignoramento di una casa ottenuta in eredità. Il creditore o l’agente della riscossione non possono pignorare un bene divenuto di proprietà del contribuente-debitore solo a seguito di accettazione tacita dell’eredità da parte di questi. Difatti la semplice accettazione tacita dell’eredità, quando effettuata con un atto che non può essere trascritto nei pubblici registri immobiliari – come la richiesta di voltura catastale o la denuncia di successione presentata dal debitore – non basta per legittimare il pignoramento sulla casa o altro immobile. Al contrario, per pignorare l’immobile del contribuente è necessario che il creditore o Agenzia Entrate Riscossione dimostrino, con un atto pubblico, che il debitore abbia accettato l’eredità e, quindi, ne sia divenuto proprietario a tutti gli effetti. In pratica, la validità dell’eredità deve necessariamente risultare da un atto di un notaio oppure da una scrittura privata autenticata.

Se il contribuente non trascrive nei pubblici registri l’atto di accettazione dell’eredità il pignoramento è illegittimo e, contro di esso, si potrà fare ricorso in tribunale. Ovviamente questo non toglie che tale trascrizione possa essere chiesta ad esempio dall’Esattore, ma dovrà farlo a propria cura e spese.

Peraltro, sempre secondo la Cassazione non vale come accettazione (neanche tacita) dell’eredità la dichiarazione di successione ed il pagamento della relativa imposta, trattandosi di adempimenti che hanno solo effetti e finalità fiscali.

Quanto sopra, è stato sintetizzato dalla Cassazione con le seguenti parole: «In materia di espropriazione immobiliare, qualora sia sottoposta a pignoramento la proprietà (o altro diritto reale) su un bene immobile proveniente al contribuente da una eredità e il debitore-erede non abbia trascritto nei pubblici registri l’accettazione di tale eredità, dovrà essere il creditore pignorante (nel nostro caso Equitalia) a richiedere, a sua cura e spese, la trascrizione sulla base di quell’atto, qualora esso risulti da atto pubblico o da scrittura privata autenticata o accertata dal giudice, anche dopo la trascrizione del pignoramento (e sempre che il chiamato all’eredità abbia compiuto uno degli atti che comportano accettazione tacita dell’eredità)».

[1] Ctr Milano, sent. n. 2129/12/17.

[2] Cass. sent. n. 8053/17.

[3] Cass. sent. n. 11638 del 26.05.2014.

Fonte: www.laleggepertutti.it

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