Se si pignora la casa su cui c’è un diritto di usufrutto.

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Quando l’Agenzia delle Entrate Riscossione bussa alla porta di un debitore, non bada più di tanto al fatto che la sia «vittima» sia proprietario della casa oppure vanti un usufrutto. Può succedere, dunque, che l’Ente di riscossione iscriva ipoteca e metta all’asta una casa di cui un contribuente, diverso dal titolare, ha questo tipo di disponibilità. In questo caso, cosa succede all’usufruttuario?

Nel momento in cui il proprietario di un immobile concede a un altro soggetto l’usufrutto sul bene, il diritto di proprietà si comprime automaticamente e diventa di «nuda proprietà». Significa che c’è un potere più limitato rispetto alla proprietà pura e semplice. Il titolare dell’immobile, infatti, dovrà sempre rispettare il diritto di usufrutto dell’altra persona.

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Di conseguenza, anche l’eventuale pignoramento ed esecuzione forzata sul diritto di proprietà dovrà rispettare l’altrui usufrutto e non potrà mai pregiudicarlo.

Questo perché, in quell’eventuale caso, viene ipotecata e venduta solo la «nuda proprietà» dell’immobile (che passa dal proprietario/debitore originario a colui che si aggiudica la casa all’asta), mentre l’usufrutto rimane sempre in capo all’usufruttuario, per tutta la sua durata.

L’usufrutto, dunque, non subisce alcuna conseguenza pratica dopo la messa in vendita dell’immobile, divenendo semplicemente l’usufruttuario di un nuovo titolare del bene.

Altro discorso è se il diritto di usufrutto è stato iscritto dopo l’ipoteca da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione: in questo caso l’usufrutto si estingue con l’espropriazione del bene [1].

Nel caso in cui ad essere debitore dell’Agente di riscossione sia l’usufruttuario e non il nudo proprietario, l’ente di riscossione non potrà pignorare l’immobile, perché il pignoramento della proprietà si può fare solo nei confronti del proprietario e non dei titolari di altri diritti (come, appunto, l’usufrutto).

Quello che, invece, si può fare è il pignoramento dell’usufrutto. L’usufrutto è, infatti, un diritto quantificabile in valore e, come tale pignorabile, in caso di insolvenza debitoria.

Come si calcola il valore dell’usufrutto? Il calcolo avviene sulla base del valore catastale dell’immobile e su tabelle attuariali.

In caso di usufrutto vitalizio, il suo valore si calcola applicando un determinato coefficiente relativo all’età dell’usufruttuario – che tiene anche conto del saggio legale d’interesse – al valore catastale aggiornato della piena proprietà del bene.

Ad esempio: se il valore della piena proprietà è di 200.000 euro e l’usufruttuario ha 51 anni, il calcolo da fare è:

l’usufrutto vale: 200.000 x 3% x 23 = 138.000 Euro;
la nuda proprietà vale (specularmente): 62.000 Euro.

L’AUTORE: Carlos Arija Garcia
Fonte: www.laleggepertutti.it

 

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