Mutuo fondiario erogato oltre l’80%? È nullo, lo dice la Cassazione.

La Corte di Cassazione con la sentenza n°17352 del 13 luglio 2017 ribalta completamente il suo precedente e consolidato orientamento in materia di mutuo fondiario concesso per oltre l’80% del valore dell’immobile ipotecato. In sintesi, il mutuo, in questo caso, non è meramente irregolare, come sostenuto in precedenza da una consolidata giurisprudenza della Corte, e neanche parzialmente nullo, per la parte di valore eccedente l’80%, ma radicalmente nullo.

La conseguenza immediata è che il mutuo perde il requisito della fondiarieta’ e si trasforma, automaticamente, in un normale mutuo ipotecario. Per quanto riguarda la banca che ha erogato il finanziamento perde i privilegi della fondiarieta’ ma conserva l’ipoteca e quindi la capacità d’azione in caso di inadempimento, ma con rilevanti cambiamenti che vedremo fra poco.

Quando un mutuo è fondiario
Sia il Testo unico bancario all’articolo 38 che la delibera Cicr 22 aprile 1995 stabiliscono che un mutuo può definirsi “fondiario” quando l’importo erogato non superi l’80% del valore del bene ipotecato. Di conseguenza, ci troviamo di fronte ad un elemento essenziale richiesto da norme imperative.

Purtroppo, negli ultimi tempi l’andamento negativo del mercato immobiliare ha spinto ad adottare pratiche poco trasparenti per poter tirare al massimo i finanziamenti anche con l’aiuto, compiacente, di periti “generosi”. Anche perché il mantenimento del requisito della fondiarieta’ consente alla banca erogatrice di non subire l’azione revocatoria sull’ipoteca e di poter coltivare l’esecuzione individuale senza soggiacere alla par condicio creditorum in caso di procedure concorsuali.

Le motivazioni della sentenza
La Corte di Cassazione ha, quindi, ribaltato il suo precedente orientamento ritenendo ora nullo il mutuo fondiario erogato per una somma superiore all’80% del valore dell’immobile, invece che semplicemente irregolare, proprio per l’essenzialità del limite di finanziabilita’. Questo, porta la Corte a ritenere che il superamento del suddetto limite non può essere sanzionato solo in via amministrativa. Violando infatti quella che è una vera e propria norma imperativa del nostro ordinamento si ha come conseguenza inevitabile la nullità del negozio giuridico attraverso il quale si realizza la violazione.

Il limite, chiariscono i giudici, è posto nell’interesse economico nazionale. Infatti, la protezione garantita dal requisito della fondiarieta’ spinge le banche a concedere credito alle famiglie per l’acquisto di civili abitazioni e quindi a stimolare l’economia. Ma deve avere il suo contr’altare in una garanzia cauzionale adeguata al valore del bene. Non sarebbe, quindi, prudente, dal punto di vista economico, concedere un credito prossimo o addirittura equivalente a quello dei beni ipotecati.

C’è anche da dire che se si continuasse a permettere di erogare mutui “ipotecari” oltre il limite di finanziabilita’, secondo la Cassazione realizzeremo un’ illegittima protezione dell’illegalita’ favorendo la banca rispetto a tutti gli altri creditori del mutuatario insolvente. Infatti, la banca per il requisito della fondiarieta non dovrebbe sottostare alla par condicio creditorum, come invece dovrebbero fare gli altri creditori.