Mutuo fondiario: nullo se finalizzato ad estinguere pregresse posizioni debitorie Tribunale, Taranto, sentenza 04/03/2014.

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La sentenza in commento si pronuncia, ritenendolo invalido per carenza di causa, su di un contratto di mutuo fondiario concluso tra un istituto di credito ed un cliente del medesimo, a garanzia del quale altro soggetto aveva prestato, quale terzo datore di ipoteca, una garanzia personale a fronte dell’obbligo restitutorio, portato dal predetto contratto di mutuo, del capitale mutuato.

 

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Tra le varie domande svolte dall’attore, finalizzate a paralizzare in tutto od in parte le pretese dell’istituto di credito fondate sul predetto contratto di mutuo, spicca quella diretta ad ottenere la dichiarazione di nullità del mutuo stesso per carenza di causa, ai sensi dell’art. 1418 c.c.

Assumeva l’attore che il predetto mutuo era stato concluso al fine di ripianare l’esposizione debitoria di una società – correntista dell’istituto di credito – in forte crisi di liquidità. Il mutuo avrebbe così dovuto ampliare la sfera dei soggetti debitori per effetto delle garanzie personali prestate in favore della banca. L’intento sarebbe stato quello di erogare una cospicua somma in mutuo per poi riprenderla, a distanza di pochi giorni, assicurandosi sia l’estinzione della posizione debitoria della società correntista, per capitale affidato e varie poste passive, sia la restituzione rateale dell’importo mutuato ed il pagamento dei relativi interessi. Dunque, carenza di causa dell’operazione, perché conclusa unicamente per ottenere una nuova garanzia al di fuori dei presupposti causali propri del contratto di mutuo.

La banca, costituitasi nel giudizio, chiedeva il rigetto della domanda, ritenendo la validità del contratto in quanto la causa non deve essere identificata con i motivi, bensì con la funzione economico-sociale del negozio, presente nell’operazione di cui era causa. Infatti, l’operazione finanziaria descritta, a detta della banca, è diffusa nella prassi bancaria e non presenta alcun profilo di invalidità.

La Corte territoriale ha accolto le istanze dell’attore, ritenendo privo di causa il contratto de quo e condannando la banca anche al pagamento delle spese di lite.

I motivi di interesse della sentenza in commento riguardano le deduzioni in ordine alla causa del contratto, e comunque le argomentazioni attraverso le quali il tribunale giunge a ritenere nullo l’accordo, sulle quali occorre esprimere un giudizio fortemente critico.

Il contesto normativo

Al fine di meglio inquadrare i termini della questione sottoposta all’esame dei giudici tarantini, appare necessario tratteggiare i contorni della fattispecie del finanziamento fondiario, il quale rinviene la sua disciplina negli artt. 38-41 D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385 (Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, cosiddetto “Tub”), nell’ambito del Titolo I, Capo IV, intitolato “Norme relative a particolari operazioni di credito”.

Nel fissare la nozione di finanziamento fondiario, l’art. 38, comma 1, Tub, afferma che esso “ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”; il secondo comma della norma in questione specifica che “la Banca d’Italia, in conformità delle deliberazioni del CICR, determina l’ammontare massimo dei finanziamenti, individuandolo in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi, nonché le ipotesi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione dei finanziamenti”.

La precedente disciplina sul credito fondiario ed edilizio limitava le forme tecniche delle operazioni ai mutui e alle anticipazioni (artt. 4 e 9 della L. n. 175/1991). L’art. 38 t.u. ha, invece, eliminato il vincolo della forma tecnica prevedendo genericamente che oggetto del credito fondiario è la concessione di finanziamenti a medio e lungo termine. La nuova formula consente quindi l’utilizzo di nuovi strumenti contrattuali e di modalità tecniche in precedenza non utilizzabili per le operazioni fondiarie. Affinché l’operazione di finanziamento posta in essere ricada sotto la disciplina del credito fondiario resta in ogni caso ferma la necessità di rispettare i requisiti dell’operazione contemplati dall’art. 38 del testo unico (importo massimo, durata minima del finanziamento nonché grado dell’ipoteca).

Il legislatore fornisce una nozione di credito fondiario che rifugge dalla specifica individuazione degli strumenti contrattuali attraverso cui l’operazione di finanziamento viene posta in essere; molteplici, quindi, possono essere le tipologie contrattuali concretamente utilizzabili dalle parti ai fini della concessione ed erogazione del finanziamento, prima fra tutte il mutuo.

Il mutuo fondiario è un mutuo di scopo?

L’espressa parametrazione dell’ammontare massimo dell’importo che può formare oggetto del finanziamento al valore dei beni immobili ipotecati, ovvero al costo delle opere da eseguire sugli stessi, che si rinviene sia nel testo dell’art. 38, comma 2, Tub sia nelle Istruzioni della Banca d’Italia, sembrerebbe sottintendere un normale impiego delle somme erogate per l’acquisto di beni immobili ovvero per l’esecuzione di opere su beni immobili già di proprietà del soggetto finanziato.

E peraltro, la Banca d’Italia (1) – in sede di chiarimenti sul D.Lgs. n. 385/93 – ha avuto modo di affermare che l’art. 38 Tub “non prevede che il credito sia caratterizzato da uno scopo”, non sussistendo “pertanto vincoli di destinazione ex lege alle somme erogate”; il che “non esclude ovviamente la possibilità per le parti di concludere contratti di credito fondiario in cui sia individuata la destinazione dei finanziamenti”.

Per vero, parte della dottrina (2) ha osservato che, nella nozione generale di credito fondiario contenuta all’interno dell’art. 38, comma 1, effettivamente manca alcun riferimento ad uno scopo, rimarcando tuttavia come il riferimento, che compare invece nel secondo comma, al valore dell’immobile e al costo delle opere da eseguire sugli stessi (riferimento che si comprende in ragione del riassorbimento nella generica dicitura “credito fondiario”, sia del credito fondiario già disciplinato dagli artt. 4 e ss. della l. 6 giugno 1991, n. 175, sia del credito edilizio già disciplinato dalla medesima legge e dalla stessa qualificato come avente per oggetto “la concessione di mutui ed anticipazioni garantiti da ipoteca destinati alla costruzione, ricostruzione, riparazione, trasformazione, sopraelevazione e recupero di immobili”) presti più di un argomento a sostegno della rilevanza dello scopo anche nel credito fondiario, seppure in via eventuale.

Altra dottrina (3) ha escluso, in via prevalente, che il finanziamento fondiario si caratterizzi in termini di mutuo di scopo pur ammettendo che esso possa in concreto atteggiarsi come tale ogniqualvolta risulti identificata con precisione la destinazione della somma finanziata.

Anche la giurisprudenza di legittimità si è posta su questa linea di pensiero sostenendo che il c.d. mutuo fondiario non costituisca affatto un mutuo di scopo (Cass. 20 aprile 2007, n. 9511; Cass. 11 gennaio 2001, n. 317).

A riguardo, Cass. 26 marzo 2012, n. 4792 ha affermato chiaramente che “il mutuo fondiario non è un mutuo di scopo, poiché nessuna delle norme da cui è regolato impone una specifica destinazione del finanziamento concesso né vincola il mutuatario al conseguimento di una determinata finalità e l’istituto mutuante al controllo dell’utilizzazione della somma erogata, ma si qualifica nella specificità in funzione della possibilità di prestazione, da parte del mutuatario che sia proprietario di immobili rustici o urbani, di garanzia ipotecaria”.

Le critiche alla decisione del Tribunale di Taranto

Tanto chiarito, sembra potersi affermare che il Tribunale di Taranto abbia erroneamente interpretato la normativa di settore.

Infatti, non appare compatibile con il dettato normativo né con gli orientamenti più recenti della giurisprudenza di legittimità l’affermazione, riportata in sentenza, secondo cui “non può che ritenersi estraneo alla nozione di mutuo fondiario, per carenza di causa, un mutuo finalizzato esclusivamente ad estinguere pregresse posizioni debitorie nei confronti dello stesso istituto mutuante, realizzandosi – in tal modo – la sostituzione di un credito non garantito o parzialmente garantito con un altro garantito interamente”.

Invero, essendo il contratto di credito fondiario connotato dalla concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili (arg. ex art. 38 cit.), lo scopo del finanziamento non entra nella causa del contratto, che è data dall’immediata disponibilità di denaro a fronte della concessione di garanzia ipotecaria immobiliare, con restituzione della somma oltre il breve termine (nei limiti ed alle condizioni previste dalla normativa secondaria di settore); laddove, invece, nel mutuo di scopo, legale o convenzionale, la destinazione delle somme mutuate è parte inscindibile del regolamento di interessi e l’impegno assunto dal mutuatario ha rilevanza corrispettiva nell’attribuzione della somma, quindi rilievo causale nell’economia del contratto (cfr. Cass. n. 943/12).

Pertanto, è lecito il contratto di mutuo fondiario stipulato dal mutuatario, ai sensi del D.Lgs. 1 settembre 1993, n. 385, art. 38, per sanare debiti pregressi verso la banca mutuante (cfr. Cass. n. 28663/13; Cass. 19282/2014).

Per vero, tale nozione di mutuo fondiario è smentita anche dalla giurisprudenza di merito la quale non ha mancato di affermare, in fattispecie analoghe a quella in commento, come il mutuo utilizzato dalla banca per ripianare l’esposizione debitoria abbia causa lecita. La concessione di una dilazione di pagamento per un credito immediatamente esigibile in cambio di una diversa regolamentazione delle condizioni relative (anche più favorevoli) costituisce, infatti, uno scambio economico effettivo e meritevole di tutela giuridica (cfr. Tribunale di Napoli, sentenza 23-09-2014, dott. Ciro Caccaviello).

Infatti, il credito fondiario “monetizza” nell’immediato il valore di scambio del bene immobile (cfr. Corte cost, 22 giugno 2004, n. 175), pur senza procedere il mutuatario alla dismissione di esso, e permette, a differenza ad esempio del mutuo ordinario o dell’apertura di credito, una durata medio-lunga, ciò essendo sufficiente ad integrarne la causa concreta.

Le conclusioni

Va, dunque, ribadito che il mutuo fondiario non costituisce un mutuo di scopo, dal momento che non ne è elemento essenziale il patto di destinazione della somma mutuata a fini di miglioramento dei fondi sui quali è costituita l’ipoteca, che il mutuatario sia tenuto a perseguire, nè l’istituto mutuante deve controllare l’utilizzazione che viene fatta della somma erogata (Cass., sez. 1, 26 marzo 2012, n. 4792, con riguardo alla disciplina del t.u.b.; sez. 3, 20 aprile 2007, n. 9511).

Ne deriva che, nel mutuo fondiario, il finanziamento dietro garanzia ipotecaria ben può essere finalizzato allo scopo soggettivo che le parti si prefiggono, e, se questo è costituito dall’utilizzo della somma per sanare debiti pregressi verso la banca, non per ciò solo può predicarsene l’illiceità. E ciò appare del tutto coerente con la situazione fattuale, in cui l’erogazione di denaro si è certamente realizzata, indipendentemente dall’uso che ne sia seguito.

 

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