Esecuzione immobiliare 2019: la nuova disciplina ex DL 59/2016.

Pulsanti abilitati solo per agevolazioni e finanziamenti


L’espropriazione immobiliare ha ad oggetto il diritto di proprietà ed i diritti reali di godimento sui beni immobili e sulle loro pertinenze. Si differenzia da quella mobiliare, oltre che per l’oggetto, per le conseguenze rigorosamente connesse alle esigenze di pubblicità immobiliare.
La scelta dei beni da pignorare è effettuata dal creditore, che compie le opportune ricerche presso i pubblici registri immobiliari[1]. Oltre a tutti i beni immobili, questi può far pignorare anche i beni mobili che li arredano, quando appare opportuno che l’espropriazione avvenga congiuntamente[2].
La competenza, in questi tipi di procedimenti, è sempre del Tribunale del luogo in cui l’immobile si trova[3].

  1. Il pignoramento immobiliare – Art. 555 c.p.c. [4]

Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto sottoscritto dal creditore in cui sono indicati, oltre agli elementi tipici dell’atto di parte[5], i beni oggetto di diritti immobiliari che si intendano sottoporre ad esecuzione.
Nel medesimo atto è contenuta l’ingiunzione di cui all’art. 492 c.p.c.[6]
Immediatamente dopo la notificazione, l’Ufficiale Giudiziario consegna una copia autentica dell’atto con le note di trascrizione al Conservatore dei Registri Immobiliari, il quale trascrive l’atto di pignoramento e gli restituisce una delle note. Tali attività possono essere compiute (e così normalmente accade) dal creditore pignorante.

Alla luce di quanto sinora esposto, possiamo identificare due diversi momenti processuali del pignoramento immobiliare: la notifica del pignoramento al debitore e la sua successiva trascrizione. Ad essi corrispondono due distinti ed autonomi adempimenti, cadauno con una specifica efficacia giuridica:
1) la notifica dell’atto, con cui il pignoramento diviene perfetto nei confronti del debitore: è da quella data, invero, che decorrono alcuni determinati effetti processuali, compreso quello di far decorrere il termine per la cessazione dell’efficacia del pignoramento medesimo[7];
2) la successiva trascrizione, destinata, invece, a rendere operante rispetto ai terzi il vincolo processuale a cui i beni sono stati sottoposti.
Eseguita l’ultima notificazione, l’Ufficiale Giudiziario consegna al creditore, senza ritardo, l’atto di pignoramento e la nota di trascrizione di trascrizione restituitagli dal Conservatore dei Registri Immobiliari. Entro 15 giorni, a pena di inefficacia, il creditore deve depositare nella Cancelleria delle Esecuzioni Immobiliari presso il competente Tribunale la nota di iscrizione a ruolo con le copie conformi (attestate dal suo avvocato) del titolo esecutivo, del precetto e dell’atto di pignoramento notificato, nonché la nota di trascrizione.
La violazione di tale termine comporta la perdita di efficacia del pignoramento. Il Cancelliere, una volta ricevuto il deposito, forma il fascicolo dell’esecuzione e vi assegna un numero di registro.

  1. Custodia dei beni pignorati – Artt. 559 e 560 c.p.c.
    Col pignoramento, il debitore è costituito custode dei beni pignorati e di tutti gli accessori, compresi i frutti e le pertinenze, senza diritto ad alcun compenso.

Il Giudice dell’Esecuzione può, su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, procedere alla nomina a custode di una persona diversa dal debitore. Deve procedere in questo modo allorquando l’immobile sia occupato dal debitore stesso.
Il custode viene sostituito in caso di inosservanza degli obblighi su di lui incombenti. Ancora, se custode dei beni pignorati è il debitore (e salvo che, per la particolare natura degli stessi, il Giudice ritenga che la sostituzione non abbia utilità), si dispone che, al momento in cui pronuncia l’ordinanza con cui è autorizzata la vendita o disposta la delega delle relative operazioni, custode dei beni medesimi sia la persona incaricata delle dette operazioni o l’istituto di cui al primo comma dell’art. 534 c.p.c.[8]
Il custode, nel termine fissato dal Giudice e, in ogni caso, alla fine di ciascun trimestre, deve rendere conto della custodia a norma dell’art. 593 c.p.c. Non può, inoltre, dare in locazione l’immobile pignorato senza autorizzazione del Magistrato.
3.1 L’ordine di liberazione
La liberazione dell’immobile pignorato è disposta dal Giudice nei casi di cui al comma III dell’art. 560 c.p.c., come modificato dal D.L. n. 59/2016, convertito con L. n. 119/2016. Invero, il Giudice dell’Esecuzione dispone, con provvedimento impugnabile per opposizione ai sensi dell’art. 617 c.p.c., “la liberazione dell’immobile pignorato senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente, quando non ritiene di autorizzare il debitore a continuare ad abitare lo stesso, o parte dello stesso, ovvero quando revoca l’autorizzazione, se concessa in precedenza, ovvero quando provvede all’aggiudicazione o all’assegnazione dell’immobile […]”.

Il provvedimento “è attuato dal custode secondo le disposizioni del giudice dell’esecuzione immobiliare, senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti […]. Per l’attuazione dell’ordine il giudice può avvalersi della forza pubblica e nominare ausiliari ai sensi dell’articolo 68. […] Il giudice, con l’ordinanza di cui al terzo comma dell’articolo 569, stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi affinché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita. Il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, all’amministrazione e alla gestione dell’immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità. Gli interessati a presentare l’offerta di acquisto hanno diritto di esaminare i beni in vendita entro quindici giorni dalla richiesta. La richiesta è formulata mediante il portale delle vendite pubbliche e non può essere resa nota a persona diversa dal custode […]”.
Per effetto della riforma del 2016 (e con riferimento agli ordini di liberazione disposti successivamente al decorso del termine di 30 giorni dalla data di entrata in vigore dell’attesa legge di conversione citato decreto legge), il provvedimento di liberazione è eseguito dal custode, secondo le disposizioni del Giudice dell’Esecuzione e senza le formalità di cui agli artt. 605 e ss. c.p.c. Tale provvedimento è eseguito anche successivamente alla pronuncia del decreto di trasferimento nell’interesse dell’aggiudicatario o dell’assegnatario (se questi non lo esentano), con possibilità di avvalersi della forza pubblica e di nominare ausiliari ai sensi dell’art. 68 c.p.c.
Con riguardo all’ordine di liberazione è utile ricordare come già la L. n. 263/2005 avesse fissato due principi essenziali, stabilendo, in primis, che, contemporaneamente alla pronuncia dell’ordinanza di vendita del compendio pignorato, la custodia del bene dovesse essere affidata ad un terzo (un professionista delegato o l’Istituto Vendite Giudiziarie) e che, in secondo luogo, l’ordine di rilascio del bene dovesse essere emesso, al più tardi, al momento della sua aggiudicazione.
Un immobile sgombro è, senza dubbio, più facilmente alienabile: proprio in tale prospettiva si è funzionalmente correlata alla nomina di un custode “professionale” all’adozione “necessaria” dell’ordine di liberazione, ossia di un provvedimento ordinatorio volto a fornire proprio al custode un titolo per ottenere il rilascio del bene da parte del debitore o di altri occasionali occupanti.
L’ordine rappresenta il veicolo indispensabile per una custodia “attiva” dell’immobile: ciò che è libero e disponibile in capo alla procedura viene più utilmente gestito e valorizzato e, quindi può essere più proficuamente proposto alla platea di interessati.
Importante, inoltre, è porre l’attenzione sul fatto che la liberazione può (finalmente) avvenire “senza l’osservanza delle formalità di cui agli articoli 605 e seguenti”[9].
Tale disposizione è stata modificata alla luce del D.L. n. 59/2016: prima di tale significativo intervento, il custode giudiziario, al fine di liberare il compendio pignorato, doveva avviare, per il tramite di un legale nominato dal Giudice dietro sua richiesta, un’autonoma procedura formale di rilascio ex artt. 605 e ss. c.p.c. Al contrario, il novellato comma IV dell’art. 560 c.p.c. consente che l’ordine di liberazione, anziché mediante il ricorso al paradigma formale dell’esecuzione forzata per consegna e per rilascio, sia sic et simpliciter attuato dal custode secondo le disposizioni del Magistrato. Sarà, dunque, quest’ultimo a “dosare” gli strumenti di liberazione, autorizzando, se del caso, il custode a far ricorso all’assistenza della forza pubblica o ad altri ausiliari per l’attuazione dell’ordine di liberazione.
Il principio che emerge dalla novella legislativa del 2016 è quello di una realizzazione non mediata dell’ordinanza ex art. 560 c.p.c.: ciascun Giudice finalmente sovraintende all’attuazione efficace di uno degli obiettivi propri della procedura esecutiva di cui è titolare, dovendo curare ed assicurare la realizzazione di un fine connaturato al processo stesso e fornendo al custode gli strumenti e le indicazioni più adeguate.
3.2 Modalità di attuazione dell’ordine di liberazione
Le modalità attuative dell’ordine di liberazione non sono prestabilite, dovendo essere, di volta in volta, elasticamente declinate “secondo le disposizioni del giudice immobiliare”.
Proprio il raccordo operativo pieno tra Giudice e custode assicura la rispondenza dell’ordine all’imparzialità ed alla terzietà, proprie tanto del primo quanto del secondo. Il procedimento esecutivo, inoltre, viene “smarcato” da intralci e rallentamenti che non di rado derivavano della “esternalizzazione” dell’ordine ex art. 560 c.p.c., per di più attraverso le forme di cui all’art. 605 e ss. c.p.c.
L’esonero dalla necessità di intraprendere una formale azione di rilascio a vantaggio di una fase di liberazione destrutturata rappresenta una spinta ulteriore di efficienza e rapidità del processo esecutivo.
Si precisa che le spese sostenute dal custode per conseguire il rilascio restano a carico della procedura, dal momento che l’art. 560, comma III, c.p.c. opportunamente prevede che la liberazione avvenga “senza oneri per l’aggiudicatario o l’assegnatario o l’acquirente”.
Laddove, come spesso accade, all’interno dell’immobile vi siano beni o documenti dell’occupante, il custode intima a quest’ultimo di portarli via entro un termine di almeno 30 giorni, abbreviabile in caso di urgenza (si pensi alla deperibilità). Se l’occupante rimane sordo all’intimazione, si intende che abbia effettuato una derelictio: i beni saranno eliminati, sempre a cura del custode, salvo diversa indicazione del Giudice[10].

3.3 Efficacia ed impugnabilità dell’ordine di liberazione
L’ordine di liberazione, benché diretto all’esecutato, esplica la propria efficacia nei riguardi di chiunque occupi l’immobile, allorché sia sprovvisto di un titolo di detenzione avente data certa antecedente al pignoramento, come tale opponibile alla procedura.
L’opponibilità o meno di un contratto di godimento alla procedura è specificata dall’art. 2923 c.c.: ne deriva che il rapporto con il terzo è opponibile al custode, come all’aggiudicatario, se contrassegnato da data certa anteriore al pignoramento, ovvero se la detenzione dell’immobile, collegata ad un contratto di locazione, sia anteriore al pignoramento. Parimenti, i titolari di diritti reali di godimento, ad esempio gli usufruttuari, potranno opporre il titolo costitutivo dei rispettivi diritti, se trascritto anteriormente al pignoramento. La data certa anteriore deve essere provata ex art. 2704 c.c.
La non impugnabilità dell’ordine di liberazione, prima prevista al comma III dell’articolo in esame, è stata opportunamente rimossa dalla riforma del 2016. E’ utilizzabile, pertanto, l’opposizione ex art. 617 c.p.c.[11]
3.4 Modalità per la presentazione di offerte di acquisto
Il Legislatore disciplina in modi in cui il custode si adopera affinché gli interessati all’acquisto possano presentare un’offerta ed esaminare i beni in vendita.
Letteralmente, “[…] Il giudice, con l’ordinanza di cui al terzo comma dell’articolo 569, stabilisce le modalità con cui il custode deve adoperarsi affinché gli interessati a presentare offerta di acquisto esaminino i beni in vendita. Il custode provvede in ogni caso, previa autorizzazione del giudice dell’esecuzione, all’amministrazione e alla gestione dell’immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità. Gli interessati a presentare l’offerta di acquisto hanno diritto di esaminare i beni in vendita entro quindici giorni dalla richiesta. La richiesta è formulata mediante il portale delle vendite pubbliche e non può essere resa nota a persona diversa dal custode. La disamina dei beni si svolge con modalità idonee a garantire la riservatezza dell’identità degli interessati e ad impedire che essi abbiano contatti tra loro”[12].
In sostanza, gli interessati a presentare l’offerta di acquisto:
– hanno diritto di esaminare i beni in vendita entro 7 giorni dalla richiesta:
formulata mediante il portale delle vendite pubbliche;
che non può essere resa nota a persona diversa dal custode;
– la disamina dei beni si svolge con modalità idonee a garantire la riservatezza dell’identità degli interessati e ad impedire che essi abbiano contatti tra loro.

  1. L’istanza di vendita – Art. 567 c.p.c.
    Decorso il termine di 10 giorni dalla notifica dell’atto di pignoramento[13] ai sensi dell’art. 501 c.p.c.[14], “il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato”.

Essa deve essere preceduta dalla notifica, da parte del pignorante o di qualunque intertenuto, dell’avviso ex art. 498 c.p.c.[15] ai creditori che sul bene hanno un diritto di prelazione risultante da pubblici registri: se manca tale avviso, il Giudice non può ordinare la vendita. A differenza, poi, di quanto previsto con riguardo all’esecuzione mobiliare, l’istanza di vendita non si pone in alternativa quella di assegnazione, essendo quest’ultima via percorribile solo in caso di esito negativo dell’incanto.
La vendita viene richiesta dal creditore pignorante mediante il deposito, nel fascicolo della procedura esecutiva, di un atto denominato istanza di vendita, che ha la forma di un ricorso. Entro 60 giorni[16] dal deposito dello stesso, l’istante deve provvedere ad allegarvi l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
L’istanza di vendita deve essere corredata, in sostanza, da numerosi documenti. In particolare:
– estratto del catasto e delle mappe censuarie, al fine di identificare il bene da vendere;
– il certificato delle iscrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, al fine di individuare i creditori che hanno un diritto di prelazione, risultante dai pubblici registri ed ai quali bisogna notificare l’avviso dell’espropriazione di cui all’art. 498 c.p.c.;
– il certificato delle trascrizioni effettuate nei 20 anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, al fine di individuare il proprietario del bene da espropriare.
Tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari[17].
Se i documenti sopra elencati non vengono depositati unitamente al ricorso, la procedura espropriativa è improcedibile e potrà riprendere solo quando si procederà al deposito degli atti richiesti.
4.1 Proroga
Il termine di 60 giorni per il deposito della documentazione ipocatastale ora descritta “può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori sessanta giorni[18]. Un termine di sessanta giorni[19] è inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata” [20].
4.2 Inefficacia / estinzione
Se la proroga non ha luogo o la documentazione non viene integrata nei termini, il Giudice dell’Esecuzione, “[…] anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione. L’inefficacia è dichiarata con ordinanza, sentite le parti. Il giudice, con l’ordinanza, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Si applica l’articolo 562, secondo comma[21]. Il giudice dichiara altresì l’estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati”[22].

  1. Il provvedimento per l’autorizzazione alla vendita – Art. 569 c.p.c.
    Depositata l’istanza di vendita, il Magistrato, entro 15 giorni[23] dal deposito della citata documentazione ipocatastale, nomina un esperto, incaricato di procedere alla stima del bene e di fornire una fedele fotografia della situazione giuridica dello stesso, che presta giuramento in Cancelleria mediante sottoscrizione del verbale di accettazione. Inoltre, nello stesso termine fissa l’udienza per la comparizione delle parti e dei creditori ex art. 498 c.p.c. che non siano intervenuti[24].

Tra la data del provvedimento e la data fissata per l’udienza non possono decorrere più di 90 giorni[25].
Almeno 30 giorni prima dell’udienza, l’esperto invia ai creditori procedenti o intervenuti ed al debitore una copia della relazione di stima ed i creditori possono depositare delle note critiche all’elaborato peritale, purché inviate in anticipo all’esperto così che abbia la possibilità, in udienza, di fornire chiarimenti.
Ancora, all’udienza le parti possono fare osservazioni circa il tempo e le modalità della vendita e, a pena di decadenza, devono proporre le opposizioni agli atti esecutivi, se non sono già decadute dal diritto di proporle.
Il Giudice, nel caso in cui disponga, con ordinanza, la vendita forzata (senza incanto), fissa un termine, compreso tra i 90 ed i 120 giorni, entro il quale possono essere proposte le offerte d’acquisto ai sensi dell’art. 571 c.p.c.
Con la medesima ordinanza stabilisce, altresì: le modalità con cui dev’essere prestata la cauzione; se la vendita sia fatta in uno o più lotti; il prezzo base, determinato ex art. 568 c.p.c.[26]; l’offerta minima; il termine, non superiore a 120 giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità di deposito;
Fissa, poi, per il giorno successivo alla scadenza del termine per presentare le offerte l’udienza per la deliberazione sulle stesse e per la gara tra gli offerenti di cui all’art. 573 c.p.c. Ancora, quando ricorrano giustificati motivi può disporre che il pagamento del prezzo avvenga ratealmente ed entro un termine non superiore a 12 mesi. Provvede, poi, ai sensi dell’art. 576 c.p.c.[27] solo quando ritenga probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene.
Se vi sono opposizioni, il Tribunale decide con sentenza e, successivamente, il Giudice dell’Esecuzione dispone la vendita con ordinanza. Con la medesima ordinanza fissa il termine entro il quale essa deve essere notificata, a cura del creditore che ha chiesto la vendita o di altro autorizzato, ai creditori di cui all’art. 498 c.p.c. che non siano comparsi all’udienza.
Infine, con la stessa ordinanza il Giudice stabilisce “[…] che il versamento della cauzione, la presentazione delle offerte, lo svolgimento della gara tra gli offerenti e, nei casi previsti, l’incanto, nonché il pagamento del prezzo, siano effettuati con modalità telematiche”[28]. Ciò, salvo che non sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura e che avvenga nel rispetto della normativa regolamentare di cui all’art. 161 ter disp. att. c.p.c.[29].
Le modalità con cui si può procedere alla vendita sono due: senza incanto o con incanto. La disciplina riformata prevede che, in prima battura, debba sempre essere disposta la vendita senza incanto.

  1. La vendita senza incanto – art. 570-575 c.p.c.
    La vendita senza incanto è un passaggio preliminare necessario affinché possa procedersi alla vendita con incanto (consistente in una gara di offerte in aumento).

Essa ha avvio con la pubblicazione dell’avviso di vendita ai sensi e per gli effetti dell’art. 490 c.p.c., che deve contenere:
– gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile oggetto della vendita;
– l’indicazione del valore dell’immobile, determinato ex art. 568 c.p.c.;
– l’indicazione del sito internet su cui è pubblicata la relazione di stima, nonché nome e recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore;
– l’avvertimento che maggiori informazioni possono essere fornite dalla Cancelleria del competente Tribunale a chiunque vi abbia interesse.
Nell’offerta d’acquisto devono essere indicati:
– il prezzo offerto;
– il tempo ed il modo di pagamento;
– ogni altro elemento utile alla valutazione dell’offerta stessa.
Essa deve essere depositata in Cancelleria a mezzo di dichiarazione scritta, compilata personalmente o a mezzo di un avvocato, ed è inefficace qualora:
– sia presentata oltre il termine fissato nell’ordinanza di vendita;
– sia inferiore di oltre 1/4 al prezzo stabilito nell’ordinanza;
– non sia prestata una cauzione pari almeno ad 1/10 del prezzo offerto.

Lo svolgimento della vendita è diverso se vi è un’unica offerta o ve ne sono molteplici.
a) Se l’offerta è unica, il Giudice convoca le parti ed i creditori intervenuti in ordine all’offerta. Se questa è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita, è senz’altro accolta; se, invece, è inferiore al predetto prezzo in misura non superiore ad 1/4 il Giudice può disporre la vendita quando ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non sono state presentate istanze di assegnazione[30].
b) Se vi sono più offerte, il Giudice invita in ogni caso gli offerenti ad una gara sull’offerta più alta; non fa luogo alla vendita senza incanto e procede all’assegnazione se sono state presentate istanze di assegnazione e se il prezzo indicato nella migliore offerta o nell’offerta presentata per prima, oppure il prezzo all’esito della gara è inferiore al valore dell’immobile stabilito nell’ordinanza di vendita[31].
Nella fase conclusiva della vendita vengono emanati due decreti: un primo[32], con cui il Giudice dispone il modo ed il termine per il versamento del prezzo; un secondo[33], dopo il versamento del prezzo, con cui si trasferisce la proprietà del bene all’aggiudicatario ai sensi dell’art. 586 c.p.c.
Se il prezzo non è versato a norma del decreto di vendita, il Giudice dichiara la decadenza ed adotta i provvedimento di cui all’art. 587 c.p.c.[34]

  1. La vendita con incanto – art. 576-584 c.p.c.
    Il Giudice dispone la vendita con incanto solo quanto ritiene probabile che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato ex art. 568 c.p.c.

7.1 Ordinanza di vendita – art. 576 c.p.c.
Il Giudice dell’Esecuzione, quando ordina l’incanto, stabilisce, “sentito quando occorre un esperto:
1) se la vendita si deve fare in uno o più lotti;
2) il prezzo base dell’incanto determinato a norma dell’articolo 568;
3) il giorno e l’ora dell’incanto;
4) il termine che deve decorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l’incanto, nonché le eventuali forme di pubblicità straordinaria a norma dell’articolo 490 ultimo comma[35];
5) l’ammontare della cauzione[36] in misura non superiore al decimo del prezzo base d’asta e il termine entro il quale deve essere prestata dagli offerenti;
6) la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte;
7) il termine, non superiore a sessanta giorni dall’aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito.
L’ordinanza è pubblicata a cura del cancelliere”.
7.2 Offerte – artt. 579-584 c.p.c.
Ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all’incanto, personalmente o a mezzo di un mandatario munito di procura speciale. I procuratori legali, inoltre, possono presentare offerte per persone da nominare.
Per offrire all’incanto è necessario aver prestato la cauzione ex art. 576 c.p.c., che verrà loro restituita all’offerente, non divenuto aggiudicatario, subito dopo la chiusura dell’incanto.
Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base o l’offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita, per la cui disciplina si rimanda agli artt. 584 e ss. c.p.c.
Questo particolare tipo di vendita, caratterizzato dalla gara pubblica dei concorrenti, si svolge nella sala delle pubbliche udienze davanti al Giudice dell’Esecuzione o ad un suo delegato. L’art. 581 c.p.c. stabilisce che, “Allorché siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta senza che ne segua un’altra maggiore, l’immobile è aggiudicato all’ultimo offerente. Ogni offerente cessa di essere tenuto per la sua offerta quando essa è superata da un’altra, anche se poi questa è dichiarata nulla”.

  1. L’aggiudicazione
    L’aggiudicazione è fatta, secondo la norma generale, all’ultimo offerente. Tuttavia, essa non è definitiva, poiché entro 10 giorni dalla stessa (termine perentorio) possono essere presentate, mediante deposito in Cancelleria, nuove offerte, purché superiori di 1/5 del prezzo raggiunto con l’incanto.

Se ciò avviene, si dà luogo ad una nuova gara fra il primo aggiudicatario ed i nuovi offerenti, a cui si applicano le norme sopra richiamate. In ogni caso, a tale gara il Cancelliere dà pubblico avviso che possono partecipare anche gli offerenti al precedente incanto: tuttavia, in caso di diserzione alla gara, l’aggiudicazione diventa definitiva e gli offerenti in aumento, salvo che ricorra un grave e giustificato motivo, perdono la cauzione, il cui importo è pari al doppio di quello fissato per il precedente incanto.
8.1 Trasferimento del bene espropriato
Ai sensi dell’art. 586 c.p.c., “Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita quando ritiene che il prezzo offerto sia notevolmente inferiore a quello giusto, ovvero pronunciare decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita[37] e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie […]”.
Ancora, “Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento. Il decreto contiene altresì l’ingiunzione al debitore o al custode di rilasciare l’immobile venduto”.
Dunque, se il Giudice non dispone la sospensione della vendita pronuncia il decreto di trasferimento, unico atto con cui si produce l’effetto traslativo in capo all’aggiudicatario. Esso è, invero, l’atto conclusivo dell’espropriazione forzata. Inoltre, costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile espropriato sia nei confronti del proprietario esecutato sia nei confronti di chi si trova nel possesso o nella detenzione dell’immobile stesso, qualora il possesso o la detenzione non siano correlati ad una situazione di diritto soggettivo opponibile al creditore ignorante e quindi anche all’aggiudicatario. Infatti, “[…] costituisce titolo per la trascrizione della vendita sui libri fondiari e titolo esecutivo per il rilascio”[38].

  1. Possibili scenari nel caso in cui la vendita non abbia luogo
    Qualora l’incanto non abbia luogo per mancanza di offerte, possono verificarsi tre ipotesi: possono esserci domande di assegnazione, possono mancare tali domande o il Giudice può non accoglierle.

9.1 Istanze di assegnazione
In primo luogo, nel termine di 10 giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita, ogni creditore, con ricorso, può fare istanza di assegnazione per il caso in cui la vendita non abbia luogo, contenente l’offerta di pagamento di una somma che deve essere:
– non inferiore alle spese di esecuzione ed ai crediti aventi diritto di prelazione;
– non inferiore al prezzo base stabilito per l’esperimento di vendita per cui è presentata l’offerta.
L’istanza può essere presentata per sé o a favore di un terzo; in tale secondo caso, gli obblighi derivanti dalla presentazione dell’istanza di assegnazione a norma del presente articolo sono esclusivamente a carico del creditore e il creditore che è rimasto assegnatario a favore di un terzo deve dichiarare in cancelleria, nei cinque giorni dalla pronuncia in udienza del provvedimento di assegnazione ovvero dalla comunicazione, il nome del terzo a favore del quale deve essere trasferito l’immobile, depositando la dichiarazione del terzo di volerne profittare. In mancanza, il trasferimento è fatto a favore del creditore[39].
Il Giudice provvede con decreto a norma del già richiamato art. 586 c.p.c.
9.2 Mancanza di istanze di assegnazione o mancato accoglimento delle medesime
Diversamente, se non vi sono domande di assegnazione o se decide di non accoglierle, il Giudice “[…] dispone l’amministrazione giudiziaria[40] […] oppure pronuncia nuova ordinanza ai sensi dell’articolo 576 perché si proceda a [nuovo] incanto, sempre che ritenga che la vendita con tale modalità possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene, determinato a norma dell’articolo 568”[41].

Può, altresì, stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà[42]. In tal caso, se stabilisce nuove condizioni di vendita o fissa un nuovo prezzo, assegna altresì un nuovo termine non inferiore a 60 giorni, e non superiore a 90, entro il quale possono essere proposte offerte d’acquisto[43].
[1] Unico limite: il creditore ipotecario non può pignorare altri immobili se non sottopone a pignoramento prima quelli sottoposti a ipoteca (art. 2911 c.c.). Se questi estende il pignoramento ad immobili non ipotecati a suo favore, il Giudice può ridurre il pignoramento oppure sospenderne la vendita fino al compimento di quella relativa ai beni ipotecati (art. 558 c.p.c.).
[2] Art. 556 c.p.c.
[3] Art. 26 c.p.c.
[4] Art. 555 c.p.c.: “Il pignoramento immobiliare si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione di un atto nel quale gli si indicano esattamente, con gli estremi richiesti dal codice civile per l’individuazione dell’immobile ipotecato, i beni e i diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione, e gli si fa l’ingiunzione prevista nell’articolo 492. Immediatamente dopo la notificazione l’ufficiale giudiziario consegna copia autentica dell’atto con le note di trascrizione al competente conservatore dei registri immobiliari, che trascrive l’atto e gli restituisce una delle note. Le attività previste nel comma precedente possono essere compiute anche dal creditore pignorante, al quale l’ufficiale giudiziario, se richiesto, deve consegnare gli atti di cui sopra”.
[5] Art. 125 c.p.c.: “[…] la citazione, il ricorso, la comparsa, il controricorso, il precetto debbono indicare l’ufficio giudiziario, le parti, l’oggetto, le ragioni della domanda e le conclusioni o l’istanza, e, tanto nell’originale quanto nelle copie da notificare, debbono essere sottoscritti dalla parte, se essa sta in giudizio personalmente, oppure dal difensore che indica il proprio codice fiscale. Il difensore deve, altresì, indicare il proprio numero di fax. La procura al difensore dell’attore può essere rilasciata in data posteriore alla notificazione dell’atto, purché anteriormente alla costituzione della parte rappresentata […]”.
[6] Ossia l’ingiunzione al debitore “[…] di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano all’espropriazione e i frutti di essi” (art. 492, comma I, c.p.c.).
[7] Artt. 497 e 562 c.p.c.
[8] Normalmente, il c.d. Istituto Vendite Giudiziarie – IVG.
[9] Art. 560, comma IV, c.p.c.
[10] Art. 560, comma IV, c.p.c.: “[…] Quando nell’immobile si trovano beni mobili che non debbono essere consegnati ovvero documenti inerenti lo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale, il custode intima alla parte tenuta al rilascio ovvero al soggetto al quale gli stessi risultano appartenere di asportarli, assegnandogli il relativo termine, non inferiore a trenta giorni, salvi i casi di urgenza. Dell’intimazione si dà atto a verbale ovvero, se il soggetto intimato non è presente, mediante atto notificato dal custode. Qualora l’asporto non sia eseguito entro il termine assegnato, i beni o i documenti sono considerati abbandonati e il custode, salvo diversa disposizione del giudice dell’esecuzione, ne dispone lo smaltimento o la distruzione […]”.
[11] Cfr. Cass. Civ. n. 25654/2010.
[12] Art. 560, comma V, c.p.c.
[13] Cass. Civ. n. 9231/1997.
[14] Si tratta di un termine dilatorio che, nel caso in cui non venga rispettato non determina la nullità dell’istanza proposta, ma soltanto la fissazione dell’udienza per la vendita successivamente a tale termine.
[15] Art. 498 c.p.c.: “Debbono essere avvertiti dell’espropriazione i creditori che sui beni pignorati hanno un diritto di prelazione risultante da pubblici registri. A tal fine è notificato a ciascuno di essi, a cura del creditore pignorante ed entro cinque giorni dal pignoramento, un avviso contenente l’indicazione del creditore pignorante, del credito per il quale si procede, del titolo e delle cose pignorate. In mancanza della prova di tale notificazione, il giudice non può provvedere sull’istanza di assegnazione o di vendita”.
[16] Il precedente termine “centoventi” è stato sostituito da “sessanta” dal D.L. n. 83/2015, convertito col L. 132/2015.
[17] Questo è quanto prevede il comma II dell’art. 567 c.p.c. come modificato dal D.L. n. 35/2005, convertito con L. n. 80/2005, e dal D.L. n. 83/2015, convertito con L. n. 132/2015.
[18] Il precedente termine “centoventi” è stato sostituito da “sessanta” dal D.L. n. 83/2015, convertito col L. 132/2015.
[19] Il precedente termine “centoventi” è stato sostituito da “sessanta” dal D.L. n. 83/2015, convertito col L. 132/2015.
[20] Art. 567, comma III, c.p.c.
[21] Se la proroga non è richiesta o non è concessa, o se il creditore non provvede ad integrare la documentazione nel termine assegnato, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara con ordinanza, previa audizione delle parti, l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione, disponendo la cancellazione della trascrizione del pignoramento e dichiarando l’estinzione del processo esecutivo.
[22] Art. 567, comma III, c.p.c.
[23] Termine ridotto da 30 a 15 in forza del D.L. 83/2015.
[24] I creditori titolari di un diritto di prelazione, i quali erano stati destinatari dell’avviso di cui all’art. 498 del c.p.c., partecipano all’udienza di cui alla norma in esame in quanto la vendita purga le ipoteche. Infatti, l’omessa comunicazione del decreto che fissa l’udienza per l’audizione, o un suo vizio, determinano una nullità che può essere sanata dalla comparizione dei destinatari della comunicazione.
[25] Termine ridotto da 120 a 90 in forza del D.L. 83/2015.
[26] Articolo novellato con la riforma del 2015 e che fa riferimento al valore di mercato sulla base degli elementi forniti dalle parti e dall’esperto.
[27] Vendita con incanto.
[28] Comma così modificato dal D. L. n. 59/2016, che trova applicazione con riferimento alle vendite forzate disposte dopo il sessantesimo giorno dalla data di entrata in vigore della legge di conversione n. 119/2016.
[29] Novellato nel 2015 e relativo alla delega al Ministro della Giustizia di dettare con decreto le regole tecniche per le vendite con modalità telematiche.
[30] Art. 588 c.p.c.: “Ogni creditore, nel termine di dieci giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita, può presentare istanza di assegnazione, per sé o a favore di un terzo, a norma dell’articolo 589 per il caso in cui la vendita non abbia luogo”.
[31] Art. 573 c.p.c., come modificato da D.L. n. 83 del 2015.
[32] C.d. decreto di vendita.
[33] C.d. decreto di trasferimento.
[34] Ossia “[…] con decreto dichiara la decadenza dell’aggiudicatario, pronuncia la perdita della cauzione a titolo di multa e quindi dispone un nuovo incanto. La disposizione di cui al periodo precedente si applica altresì nei confronti dell’aggiudicatario che non ha versato anche una sola rata entro dieci giorni dalla scadenza del termine; il giudice dell’esecuzione dispone la perdita a titolo di multa anche delle rate già versate. Con il decreto adottato a norma del periodo precedente, il giudice ordina altresì all’aggiudicatario che sia stato immesso nel possesso di rilasciare l’immobile al custode”.
[35] Il termine che deve intercorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l’incanto si ritiene ordinatorio. Quindi, il giudice d’ufficio può abbreviarlo o prorogarlo, dandone idonea comunicazione mediante forme di pubblicità straordinarie. Se tale termine non viene rispettato, è prevista l’impugnabilità dell’ordinanza di aggiudicazione con l’opposizione agli atti esecutivi.
[36] Valore che, ai sensi della L. n. 80/2005 non può essere stabilito in maniera superiore al decimo del prezzo base d’asta determinato per l’immobile.
[37] In caso di difformità, la descrizione dei beni contenuta nel decreto di aggiudicazione prevale su quella contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita.
[38] Art. 586, comma III, c.p.c.
[39] Art. 590 bis c.p.c.
[40] Artt. 592-595 c.p.c.: l’amministrazione giudiziaria è una misura esecutiva eventuale e sussidiaria, sostitutiva del secondo incanto, cui si ricorre per evitare che la vendita avvenga ad un prezzo troppo svantaggioso e per realizzare denaro attraverso la riscossione dei frutti (naturali o civili) dell’immobile, da destinare, detratte le spese, alla soddisfazione dei debitori. E’ disposta per un periodo non superiore a tre anni ed è affidata ad uno o più creditori o a un istituto all’uopo autorizzato, ovvero allo stesso debitore se tutti i creditori vi consentono. Allo scadere del termine l’amministrazione cessa e viene quindi disposto un nuovo incanto, salvo che il Giudice, su richiesta di tutte le parti, non conceda una proroga e non la prolunghi oltre i tre anni.
[41] Art. 591 c.p.c.
[42] Novella inserita con il D.L. n. 59/2016, che dispone che per il computo del numero degli esperimenti di vendita si tenga conto anche di quelli svolti prima dell’entrata in vigore del decreto stesso.
[43] Art. 571 c.p.c.

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