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Sostituire il mutuo – Guide e strumenti

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Finanziamenti - Agevolazioni - personali e aziendali

Tutela patrimoniale e assistenza giudiziale per i sovraindebitati "prestito fondo antiusura"

Operativi su tutto territorio Italiano

L’andamento dei tassi d’interesse nel tempo, le variazioni delle condizioni
offerte dalle banche, la comparsa sul mercato di nuovi prodotti e nuove banche,
le novità legislative, sono tutte variabili che incidono notevolmente sul
costo del proprio mutuo, anche parecchi anni dopo che lo si è stipulato.</p>

E’ quindi consigliabile verificare periodicamente quanto si sta pagando e
quali siano le condizioni offerte sul mercato per i nuovi mutui.

In tal modo si può valutare l’eventuale opportunità di una modifica
delle condizioni del mutuo o della sua sostituzione, per avvantaggiarsi di una maggiore
convenienza economica e per adattarlo alle esigenze finanziarie della famiglia,
che nel lungo periodo di durata del mutuo possono evolversi e modificarsi più
volte.

VALUTARE LA SOSTITUZIONE DEL VECCHIO MUTUO
Ecco una breve lista degli aspetti e dei parametri da tenere maggiormente sotto
controllo, per i loro effetti sulla convenienza del proprio mutuo o la sua eventuale
sostituzione:

Euribor e Irs: le variazioni di questi indici influenzano il livello dei tassi variabili
e fissi, e quindi l’importo delle rate che si pagheranno. A seconda del momento
di mercato, i valori di questi indici possono, ad esempio, rendere conveniente un
passaggio da un tasso variabile ad un fisso, o viceversa;

Spread: viene sommato all’Euribor o all’Irs per definire il tasso d’interesse
finale del mutuo. Ottenendo uno spread più basso si può quindi ridurre
l’importo delle rate e la spesa per interessi passivi;

Durata: modificare la durata del mutuo permette di modificare anche sensibilmente
l’importo delle rate e degli interessi passivi. Allungando la durata si riduce
l’importo delle singole rate, anche se complessivamente si pagheranno più
interessi. Riducendola, le rate aumenteranno ma si pagherà un totale interessi
minore e si estinguerà prima il mutuo;

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Spese: ogni mutuo ed ogni banca prevedono voci di spesa aggiuntive diverse, molte
delle quali da pagare periodicamente per tutta la durata del mutuo. Ridurle o eliminarle
contribuisce quindi a incidere sul costo complessivo del mutuo;

Importo: nel modificare o sostituire il proprio mutuo si può intervenire
anche sull’importo da rimborsare. Restituendo anticipatamente una parte del
capitale, le rate residue e la spesa per interessi saranno più basse. Se,
invece, si richiede della liquidità aggiuntiva rispetto al capitale residuo,
si avrà a disposizione una somma, anche ingente, per le proprie esigenze
di spesa, con il vantaggio di pagarla al costo di un mutuo, in genere meno costoso
rispetto ad un’altra forma di finanziamento;

Per migliorare la situazione del proprio mutuo, una prima soluzione teorica potrebbe
essere la rinegoziazione, ovvero la ridefinizione di uno o più parametri
del mutuo con la stessa banca che ha erogato il mutuo.
Spesso è però difficile ottenere modifiche adeguate alle proprie esigenze
o in linea con le migliori condizioni di mercato del momento, rinunciando quindi
di fatto a una maggiore convenienza economica.

L’alternativa percorribile è quella della sostituzione del mutuo,
che permette di scegliere le nuove condizioni e caratteristiche del mutuo tra le
offerte di tante banche.
Con il passaggio alla nuova banca, il mutuo stesso può così essere
rinnovato anche completamente nelle sue condizioni, ed essere riadattato alle nuove
esigenze del mutuatario.

SURROGA E SOSTITUZIONE
Tecnicamente, la sostituzione del mutuo può essere realizzata con due soluzioni
alternative: il mutuo di sostituzione e la surrogazione (o surroga del mutuo).

Con il mutuo di sostituzione si stipula un nuovo mutuo con una
nuova banca. Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il mutuo preesistente
con la vecchia banca, pagando l’eventuale penale di estinzione.

Per il mutuo stipulato con la nuova banca sarà necessario un nuovo atto di
mutuo. L’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene cancellata,
e ne viene iscritta una nuova a favore della nuova banca.

Con la surrogazione, nota anche come surroga o portabilità,
si “trasferisce” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità
di modificare i parametri del mutuo stesso.

In questo caso l’estinzione del mutuo avviene con una procedura semplificata,
tramite la quale l’ipoteca sull’immobile rimane in essere ma viene aggiornata
con l’indicazione della nuova banca, a favore della quale essa costituisce
garanzia.

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La surrogazione è stata ulteriormente regolamentata con la Legge 40/2007
(Legge Bersani) e successivamente dalla Legge Finanziaria per il 2008.
In particolare, i commi 450 e 451 della Legge Finanziaria hanno precisato che il
mutuo viene trasferito alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante,
con l’esclusione di penali o altri oneri di quasiasi natura. Non possono essere
imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria
e per gli accertamenti catastali, che si devono svolgere secondo procedure di collaborazione
interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti
e dei costi connessi.

Dopo una serie di difficoltà di avvio iniziali, la surrogazione è
ormai diventata una sostituzione di mutuo a costo zero pienamente operativa e disponibile
per coloro che volessero ottenere migliori condizioni per il proprio mutuo.

La surroga è applicabile solo per un importo di mutuo pari a quello del capitale
residuo ancora da rimborsare, il che impedirebbe di ottenere eventuali importi di
finanziamento aggiuntivi se non tramite un mutuo di sostituzione, che perderebbe
però le agevolazioni di costo previste per la surroga.

Alcuni istituti, per ovviare a questo limite, offrono il mutuo di surroga a costo
zero fino a concorrenza del capitale residuo, ed erogano un secondo mutuo di liquidità
(che va eventualmente motivata) per il solo importo aggiuntivo eventualmente necessario,
con costi quindi più limitati rispetto al mutuo di sostituzione erogato per
l’intero importo.

Al di là del vincolo dell’importo, la surroga lascia piena libertà
di scegliere i parametri del nuovo mutuo secondo le preferenze e la convenienza
ricercata rispetto al vecchio mutuo.

Si potrà quindi decidere se mantenere lo stesso tipo di tasso o cambiarlo,
passando ad esempio dal variabile al fisso. Anche la durata potrà essere
modificata rispetto a quella residua del finanziamento originale, accorciandola
in modo da ridurre il periodo di rimborso e il costo degli interessi, oppure allungandola
per ridurre ulteriormente il peso della rata.
A ciò si aggiunge il vantaggio che i mutui offerti per la surroga applicano
spesso spread più bassi di quelli applicati ai mutui più vecchi, i
cui spread superano non di rado anche il 2%. Così, anche solo la diminuzione
di spread ottenuta con il passaggio alla nuova banca permette di realizzare significative
riduzioni di tasso e di rata.

Per quanto ultimamente la surroga sia stata utilizzata soprattutto per passare da
un tasso di un tipo ad un altro (ad esempio, da variabile a fisso), la sua convenienza
resta immutata anche per chi mantiene lo stesso tipo di tasso. Ad esempio, i tassi
fissi nel periodo 2000 – 2001 erano mediamente del 7,00-8,00%, mentre oggi sono
disponibili mutui di surroga con tassi fissi molto più bassi.
Tale differenza permette quindi di cambiare mutuo mantenendo le caratteristiche
del tasso fisso ma realizzando una consistente riduzione di rate ed un notevole
risparmio.

Va infine tenuto presente che, tramite la surroga, si passa alle nuove condizioni
di mutuo complessivamente applicate dalla nuova banca. Molti istituti, infatti,
hanno via via ridotto anche le varie spese accessorie che si pagano periodicamente
per il mutuo (spese di incasso rata, spese di assicurazione incendio e scoppio,
etc), e vi sono alcune banche che le hanno addirittura eliminate.

Grazie al nuovo mutuo di surroga si potrà così godere non solo della
convenienza del nuovo tasso, ma anche dell’ulteriore risparmio ottenibile
con le nuove spese minori di quelle che si pagavano con il vecchio mutuo.

Un esempio può aiutare a capire l’entità dei possibili vantaggi
economici ottenibili con la sostituzione del mutuo.

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Esempio:
mutuo da 100.000 euro, tasso fisso 7,5%, durata 20 anni, stipulato a Gennaio
2001

Parametri del mutuo a Ottobre 2010:
tasso (fisso) 7,50%
rata 806 €
capitale residuo 68.997 €
interessi residui da pagare 30.091 €
Con la sostituzione si potrebbe passare ad un nuovo mutuo con i seguenti parametri:
importo 68.997 €
tasso (fisso) 3.75% (durata 10 anni)
4,00% (durata 15 anni)
rata 690 € (durata 10 anni)
506 € (durata 15 anni)
interessi residui da pagare 13.850 € (durata 10 anni)
21.319 € (durata 15 anni)

Come appare dall’esempio, a seconda della soluzione preferita, con la sostituzione
mutuo si potrebbe ridurre in varia misura l’importo della rata mensile ed
anche allungare la durata totale del mutuo, ottenendo comunque un sensibile risparmio
sugli interessi totali da pagare nonostante siano passati tanti anni dalla stipula
del mutuo.
In molti casi, quindi è possibile ottenere significativi effetti positivi
sul bilancio familiare per molti anni a venire, anche intervenendo su mutui non
più recenti.

Va ricordato che, mentre la vecchia banca è obbligata ad accogliere la richiesta
di surrogazione, le banche non sono obbligate ad offrire il mutuo di surroga o,
quando lo offrono, a concederlo a tutti i clienti che lo richiedono.
Ogni banca effettuerà quindi, così come per le altre tipologie di
mutuo, una valutazione della richiesta per decidere se procedere o meno con l’operazione.

E’ quindi sempre consigliabile verificare le condizioni offerte da diverse
banche per la surroga, in modo da identificare quelle più convenienti ed
effettivamente percorribili rispetto alla propria situazione di mutuo originale.

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sostituire il tuo vecchio mutuo e ottenere i maggiori vantaggi.

Con entrambe le soluzioni (mutuo di sostituzione e surrogazione) si mantiene la
detrazione IRPEF degli interessi passivi per l’acquisto della prima casa.

Una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate del 21 Dicembre 2007 ha inoltre
precisato che, in caso di sostituzione di un mutuo prima casa con un mutuo di importo
superiore, gli interessi passivi continuano ad essere detraibili per la percentuale
cosrrispondente al rapporto tra il capitale residuo (maggiorato delle spese) del
vecchio mutuo e l’importo del nuovo mutuo.

SURROGA: VANTAGGI, CONSIGLI ED ESEMPI PRATICI
Riassumendo, i principali vantaggi della portabilità del mutuo (surroga)
sono:

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  • la portabilità del mutuo prevede la possibilità di trasferire il proprio
    mutuo presso un’altra banca, ottenendo condizioni migliorative ed a costo
    zero;
  • con la surroga si scelgono le condizioni di mutuo offerte dalla nuova banca, ed
    è quindi possibile modificare il tipo di tasso (si può scegliere anche
    il tasso fisso), lo spread e la durata del vecchio mutuo;
  • il mutuo proposto dalla nuova banca può anche prevedere spese periodiche
    (assicurazione, incasso rata, gestione, etc) minori o nulle rispetto al mutuo originario,
    permettendo così un risparmio aggiuntivo a quello ottenuto con la riduzione
    dello spread;

Per valutare la migliore soluzione di surroga o sostituzione del mutuo, occorre
seguire alcune semplici regole:

  • verificare con precisione le condizioni ed i costi del mutuo che si sta già
    rimborsando (tasso, spese, rate, durata e capitale residui);
  • ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la sostituzione di mutuo
    (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso,
    liquidità aggiuntiva, etc);
  • confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo da parte di altre banche,
    in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori vantaggi rispetto
    al mutuo in essere;
  • se possibile, usufruire dell’assistenza e della consulenza di un operatore
    professionista per approfondire i vari aspetti delle proposte ed effettuare
    i necessari calcoli di confronto.

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