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Pignoramento prima casa: Arriva legge per blocco procedura esecutiva.

Il debitore consumatore avrà tempo fino al 31 dicembre 2021 per proporre un’istanza di rinegoziazione del mutuo laddove abbia visto la propria abitazione principale oggetto di un pignoramento.

Si tratta di una norma eccezionale, dunque sarà una soluzione una tantum, che è applicabile adesso – e si tratta di una novità assoluta – ma che non sarà valida per sempre. Il secondo è che riguarda solo ed esclusivamente la prima casa, non altri eventuali immobili pignorati o beni diversi.

La legge 19 dicembre 2019, n. 157 di conversione del decreto legge 26 ottobre 2019, n.124 pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 24 dicembre 2019 introduce una norma importante (l’art. 41-bis) che disciplina, seppure «in via eccezionale, temporanea e non ripetibile» una particolare forma di rinegoziazione del mutuo in favore del mutuatario (che sia consumatore) inadempiente già esecutato con assistenza del Fondo di garanzia prima casa volta a fronteggiare i casi più gravi di crisi economica dei consumatori.

Ecco i requisiti da possedere e le condizioni da rispettare.

Innanzitutto, come ti ho anticipato, deve trattarsi della prima casa, da intendersi come quella che costituisce la tua abitazione principale. Ad esempio, se possiedi un’unica casa ma non vi risiedi, non rientrerai nel campo di applicazione del beneficio, così come se ti è stato pignorato un negozio, un magazzino o la casa delle vacanze.

Inoltre, devi essere un consumatore, qualificato come tale dalla legge cioè una «persona fisica che agisce per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale eventualmente svolta»; perciò se hai contratto il mutuo proprio per finanziare l’acquisto della tua prima casa (o altri immobili, ma sempre agendo come privato) hai superato questo test; se invece avevi ottenuto il mutuo come imprenditore, artigiano, professionista o altro tipo di lavoratore autonomo, dunque per finanziare la tua attività commerciale o professionale, non potrai beneficiare dello stop al pignoramento, neanche se per effetto del debito non pagato ti fosse stata pignorata dalla banca la prima casa destinata a tua abitazione.

Infine, devi avere già adesso una procedura esecutiva in corso: in altre parole, non puoi applicare questa norma se ancora non ti è stato pignorato nulla (non potresti, cioè, approfittare per non pagare le rate del mutuo sperando di cavartela per il futuro). Precisamente, devi essere sottoposto in questo momento ad un’esecuzione immobiliare, avviata dalla banca in base all’ipoteca che garantisce il mutuo, e il pignoramento deve esserti stato notificato tra il 1° gennaio 2010 ed il 30 giugno 2019; come puoi vedere, è un arco di tempo molto ampio, che copre quasi un decennio, e lascia fuori solo l’ultimo semestre del 2019.

Ci sono anche dei requisiti ulteriori per ottenere il via libera alla presentazione dell’istanza di cui parleremo adesso, ma anche se non li possiedi ora puoi superarli nel frattempo, l’importante è che tu li abbia nel momento di formulazione della domanda: a quella data dovrai aver già rimborsato almeno il 10%del capitale originariamente finanziato (perciò niente mutui rimasti totalmente impagati) ed inoltre la banca dovrà essere l’unico soggetto presente nella procedura esecutiva, quello che ha avviato il pignoramento e tecnicamente si chiama il “creditore procedente”.

Se ci fossero altri creditori pignoranti, anche se intervenuti in seguito (si tratta di coloro che si sono inseriti nella procedura a tuo carico, come spesso accade quando hai debiti con diversi soggetti) questo non costituisce un ostacolo definitivo, perché potrai eliminarli pagandoli a parte (ad esempio saldando il debito nei loro confronti oppure realizzando con essi un accordo transattivo e stragiudiziale), in modo che essi rinuncino ed escano dalla procedura esecutiva, in cui rimarrà solo la banca che ti ha pignorato la prima casa.

Se hai rispettato tutte le condizioni indicate, sei in grado di risolvere la tua situazione debitoria in due modi. Prima di tutto devi sapere che l’istanza può essere presentata entro il termine perentorio del 31 dicembre 2021; inoltre, il debito complessivo, comprensivo delle spese della procedura e degli interessi maturati fino a quel momento, non dovrà superare i 250.000 euro. Se fosse superiore, dovrai ripianarlo fino a rientrare in questa cifra. Infine, non deve esserci nessuna procedura di risoluzione delle crisi da sovraindebitamento (piano del consumatore, accordo di composizione dei debiti o liquidazione del patrimonio), che altrimenti, se già avviata, avrebbe la precedenza su questa.

Ora puoi proporre l’offerta di rinegoziazione del mutuo.

Perché sia valida dovrai offrire un importo non inferiore al 75% del prezzo base della successiva asta di vendita, oppure, nel caso in cui questa non sia stata ancora fissata, del valore del bene determinato nella consulenza tecnica d’ufficio. Se il tuo debito fosse già in partenza inferiore al 75% dei predetti valori, l’importo offerto non potrà essere inferiore al totale del debito residuo che ti rimane per saldare completamente il capitale e gli interessi maturati.

Il secondo modo a tua disposizione è quello di far intervenire in tuo soccorso parenti o affini fino al terzo grado, nel caso in cui non ce la facessi da solo a sopportare l’onere di pagare il mutuo anche se rinegoziato. Il parente o l’affine che ti aiuterà vedrà accordato a suo nome il mutuo rinegoziato o finanziato, e l’immobile ipotecato sarà trasferito in suo favore con decreto, ma in ogni caso avrai la garanzia del diritto legale di abitazione nella casa pignorata, per i successivi 5 anni decorrenti dalla data di trasferimento dell’immobile.

Per info clicca su richiedi maggiori informazioni

 

 

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