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Blocco procedure esecutive: novità destinata ad aiutare le famiglie che stanno subendo l’azione esecutiva sulla propria abitazione principale.

Esecuzioni immobiliari: come rifinanziare la prima casa all’asta

In estrema sintesi, è data la possibilità al debitore/consumatore la cui abitazione principale sia sottoposta ad esecuzione forzata iniziata dalla banca creditrice (o da un intermediario finanziario ex art. 106 D.Lgs. n. 385/1993 o, ancora, da una società per la cartolarizzazione dei crediti di cui all’art. 3, L. n. 130/1999) o in cui la stessa sia intervenuta per un credito assistito da ipoteca di primo grado, di formulare una richiesta di rinegoziazione del mutuo in essere ovvero di finanziamento finalizzato all’estinzione del detto mutuo, con surroga nell’ipoteca esistente e con eventuale garanzia del Fondo di Garanzia per la prima casa (art. 1, comma 48 lett. c, L. n. 147/2013) e esdebitazione (L. n. 3/2012) per il debito residuo.

Le condizioni previste per l’accesso al beneficio sono le seguenti

condizioni soggettive:

il debitore deve essere un consumatore ex art. 3, comma 1 lett. a) D.Lgs. n. 206/2005,
il soggetto procedente o intervenuto nell’esecuzione da altri intrapresa deve essere la banca creditrice, un intermediario finanziario ex art. 106 D.Lgs. n. 385/1993 o una società per la cartolarizzazione dei crediti,
l’istanza può essere proposta dal debitore nonché, con riferimento al finanziamento, dalla parte dell’unione civile, dal convivente di fatto (ex L. n. 76/2016), da parenti e affini fino al terzo grado del debitore (così sancisce il comma 3 dell’art. 41bis);
condizioni relative all’immobile:

l’immobile esecutato, gravato da ipoteca di primo grado, deve costituire abitazione principale del debitore a far data dall’inizio della procedura esecutiva e per la durata della stessa (sul punto, alla dimostrazione del requisito contribuiranno non solo le risultanze anagrafiche ma anche l’accesso del custode e/o del perito estimatore),
l’immobile pignorato non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8, A9 (rispettivamente: abitazione di tipo signorile, abitazione in ville, castelli, palazzi di eminenti pregi storici o artistici) e non deve avere le caratteristiche di lusso di cui al D.M. lavori pubblici n. 1072 del 02.08.1969;
condizioni relative al debito:

alla data di presentazione dell’istanza, deve essere stato rimborsato almeno il 5% del capitale originariamente finanziato;
il debito complessivo nella procedura (calcolato ex art. 2855 c.c.) non deve essere superiore a Euro 250.000,00;
condizioni relative alla somma offerta e al rimborso:

l’importo offerto deve essere pari al minor valore tra il debito per capitale e interessi (calcolato sempre ex art. 2855 c.c.) e il 75% del prezzo base della successiva asta oppure, ove l’asta non sia stata fissata, il 75% del valore del bene determinato nella perizia di stima ex art. 569 c.p.c.,
il rimborso dell’importo rinegoziato o finanziato dovrà avvenire in un arco temporale compreso tra un minimo di dieci e un massimo di trent’anni (con l’ulteriore seguente limite: in ogni caso, la somma algebrica tra la durata in anni del piano di rimborso e l’età del debitore non deve essere superiore a 80);
condizioni temporali:

pendenza, al momento della presentazione dell’istanza, di una procedura esecutiva immobiliare con pignoramento (dell’abitazione principale) notificato entro il 21.03.2021,
presentazione della richiesta di rinegoziazione o finanziamento entro il 31.12.2022.
L’istanza può essere presentata una sola volta a pena di inammissibilità.

La rinegoziazione e i finanziamenti possono essere assistiti da garanzia a prima richiesta rilasciata dal Fondo di Garanzia per la prima casa nei limiti del 50% delle somme dovute.

Al rapporto che nasce con la rinegoziazione o il finanziamento, si applica la previsione di cui all’art. 40, comma 2 T.U. Bancario – D.Lgs. n. 385/1993. Pertanto il ritardo nel rimborso sarà causa di risoluzione solo ove si verifichi almeno sette volte anche non consecutive (si rammenta che, ai sensi della normativa da ultimo citata “…costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centoottantesimo giorno dalla scadenza della rata…”).

Al comma 7, l’art. 41bis in commento prevede che il Giudice dell’esecuzione, a fronte dell’istanza del debitore che abbia fatto richiesta di rinegoziazione del mutuo, sentiti i creditori muniti di titolo esecutivo, possa sospendere l’esecuzione per un periodo massimo di sei mesi (pur nel silenzio della norma sul punto, vista la sua finalità si ritiene che la previsione si applichi necessariamente anche all’ipotesi in cui l’istanza sia stata avanzata dagli altri soggetti legati al debitore sopra specificati). L’istanza di sospensione può essere proposta fino a venti giorni prima della scadenza del termine per il deposito delle offerte di acquisto o fino a quindici giorni prima dell’incanto.

La norma prevede, altresì, la verifica, da parte del creditore o del finanziatore, del merito creditizio del debitore o del destinatario del finanziamento.

Inoltre il creditore o il finanziatore sono comunque tenuti, nella valutazione dell’istanza di rinegoziazione o finanziamento, alla preventiva verifica del merito del credito nel rispetto di quanto previsto nella disciplina di vigilanza prudenziale applicabile. In buona sostanza, la rinegoziazione del mutuo o la concessione del finanziamento sono soggette ad una approfondita istruttoria finalizzata sia alla misurazione accurata dei rischi in maniera da mantenere una dotazione patrimoniale commisurata all’effettivo grado di esposizione al rischio del finanziatore nel rispetto della disciplina di settore, che alla verifica della capacità del soggetto finanziato di far fronte al finanziamento. Verifica, quest’ultima, tanto più rilevante, anche per il soggetto finanziatore, ove si consideri che il D.L. 137/2020, convertito in L. 176/2020, è intervenuto sulla L. n. 3/2020 (Disposizioni in materia di usura e di estorsione, nonché di composizione delle crisi da sovraindebitamento) che oggi prevede, all’art. 9, comma 3bis, lett. e) che “…alla proposta di piano del consumatore deve essere allegata una relazione dell’organismo di composizione della crisi, che deve contenere… l’indicazione del fatto che, ai fini della concessione del finanziamento, il soggetto finanziatore abbia o meno tenuto conto del merito creditizio del debitore valutato, con deduzione dell’importo necessario a mantenere un dignitoso tenore di vita, in relazione al suo reddito disponibile…” e all’art. 12, comma 3ter che “…il creditore che ha colpevolmente determinato la situazione di indebitamento o il suo aggravamento ovvero, nel caso di accordo proposto dal consumatore, che ha violato i princìpi di cui all’articolo 124-bis del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, non può presentare opposizione o reclamo in sede di omologa, anche se dissenziente, né far valere cause di inammissibilità che non derivino da comportamenti dolosi del debitore…”.

La normativa in commento specifica, infine, che la rinegoziazione, con il beneficio della garanzia del Fondo prima casa, possa essere contenuta nella proposta di accordo o di piano del consumatore ex L. n. 3/2012.

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