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Per non arrivare alla fine del mese con l’acqua alla gola avevo pensato di fare l’influencer, ma visto che con i social non sono brava ho iniziato a valutare il business degli affitti turistici che negli ultimi tempi sta letteralmente esplodendo. Sarà conveniente? Ho provato a fare delle simulazioni, ecco cosa ho scoperto.

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Il nuovo business degli affitti brevi

Tutti ne parlano, qualche amico lo ha già fatto, ma quello degli affitti brevi è davvero un business conveniente? Me lo sono chiesta milioni di volte e probabilmente come me tanti altri, ma la decisione del governo di mettere una stretta nella legge di bilancio 2024 mi ha spinto ad andare a fondo della questione.

Prima di tutto devo decidere dove acquistare una seconda casa, proviamo una località di mare e una città d’arte per non fare torto a nessuno. Negli ultimi anni il Salento va alla grande quindi provo Porto Cesareo. Facendo un giro sui vari siti immobiliari vedo che mediamente per una villetta a pochi passi dal mare di 80 metri quadrati le richieste dei privati partono più o meno da 150mila euro. Poi 10mila euro se ne andranno in tasse e spese notarili. Il mio investimento quindi ammonterà in totale a 160.000 euro. Quanto posso guadagnarci?

La simulazione

Considero solo i quattro mesi estivi da giugno a settembre e un canone di affitto piuttosto basso per essere sicura di non lasciare vuota la villetta: 600 euro a settimana a giugno e settembre, 800 a luglio, 1.100 per la settimana a cavallo tra luglio e agosto e per la prima e l’ultima di agosto, 2.800 euro per le due settimane a cavallo di Ferragosto. Il totale ammonta a 14.100 euro, non male visto che stiamo parlando solo di quattro mesi. Ora su questa cifra dovrò pagarci le tasse: posso optare per il 35% della tassazione ordinaria oppure per il 21% della cedolare secca visto che ho solo questo immobile affittato (con la manovra 2024 la percentuale è salita al 26 per cento dal secondo immobile fino al quarto). Tiriamo le somme: 14.100 euro di entrate meno 2.961 euro di cedolare secca e 1.817 circa di Imu sulla seconda casa: mi metto in tasca 9.322 euro l’anno, vale a dire il 5,8 per cento del mio investimento iniziale. Un conto deposito vincolato rende il 4 cento e un Btp decennale poco meno, tanto per avere dei termini di paragone. Facendo un calcolo molto approssimativo ci vorranno poco più di 11 anni per ripagare l’investimento fatto (senza considerare variazioni nel guadagno per l’affitto e i costi della tassazione).

Affitti brevi, dal nuovo codice da esibire agli estintori: cosa cambia per chi affitta casa

E se non avessi tutti questi soldi da investire? Potrei pensare a un mutuo ma sarebbe ancora conveniente? Accendendo un mutuo di 120mila euro con tasso fisso al 3,40 per cento mi impegnerei a pagare 851 euro a rata per 15 anni, vale a dire 10.212 euro l’anno, poco meno di quanto guadagnerei con l’affitto estivo della villetta (potrei ottenere guadagni extra rispetto a quelli calcolati con l’affitto nei week end, durante i ponti e a Pasqua). Quindi con un investimento iniziale di soli 30mila euro dopo 15 anni la villetta sarebbe mia. E dal sedicesimo anno in poi potrei prenotare ogni anno una vacanza alle Maldive.

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Affitti brevi: al mare, in montagna o nelle città d’arte?

Adesso proviamo a vedere dove si guadagna di più, proviamo con una città d’arte, Roma ad esempio, visto che ogni anno richiama milioni di visitatori da ogni parte del mondo. Ho come il sospetto che i guadagni saranno notevolmente più alti visto che la casa (in pieno centro) potrà essere affittata in qualsiasi periodo dell’anno.

Per un “ampio loft/open space, finemente ristrutturato e completamente ammobiliato” di 60 metri quadrati a pochi passi dal Pantheon un’agenzia immobiliare chiede 135mila euro. In tutto 150mila considerando spese di agenzia, imposta di registro e notaio. Un loft più o meno uguale nella stessa zona viene affittato a 392 euro per due notti.

Facendo i conti del salumiere, come direbbe mia nonna, (questa volta ne salterò qualcuno per non annoiarvi troppo) se riuscissimo ad affittare la casa per tutti i 53 fine settimana dell’anno arriveremo a guadagnare quasi 14.500 euro l’anno tolte le tasse (cedolare secca e Imu). Qualche volta affitteremo il loft per più di due notti e a prezzi più alti (in alta stagione, durante i ponti e le feste), altre volte la casa rimarrà vuota, quindi calcolare l’affitto di 106 notti su 365 mi sembra un buon compromesso. L’investimento da 150mila euro arriverebbe a fruttare più del 9,5 per cento. Se dovessi chiedere un mutuo investendo al momento solo 30mila euro, riuscirei a coprire con l’affitto il pagamento di tutte le rate ottenendo persino un extra di 4mila euro l’anno. Che sono un bell’aiuto per pagare spese condominiali, bollette, manutenzione e pulizie. 

Le spese vive extra di chi svolge l’attività degli affitti brevi, infatti, sono una voce molto importante da considerare: pulizie al cambio ospiti con costi per detergenti, saponi, carta igienica, lavaggio di asciugamani e lenzuola. Sono nate imprese che fanno tutto per 50 euro l’ora con pacchetti personalizzati, a seconda delle esigenze del cliente. Bisogna poi aggiungere bollette di acqua, luce e gas, connessione internet per dodici mesi, stimate in circa 5 euro al giorno. Quindi le spese condominiali che vanno più o meno dai 50 ai 100 euro al mese. Il costo per l’addetto al check-in e check-out, se non si abita vicino alla casa affittata, parte da circa 10 euro l’ora. Gli interventi di manutenzione sono un altro costo importante e, nel caso di guasti, imprevedibile: spese per idraulico, elettricista, usura di mobili, rottura di piatti e bicchieri. Molto dipende anche dalla buona educazione degli ospiti. Negli anni sono nate società che si occupano di tutta la logistica, in sostanza di gestire la casa vacanze al posto nostro. I prezzi? Si va dal 10 al 20 per cento del ricavato delle notti totali affittate, con tariffe che possono arrivare anche al 30 per cento se si include proprio tutto, compresa la pubblicità sui motori di ricerca e sui social.

Il guadagno per il proprietario quindi si riduce ulteriormente. A 4.500 euro l’anno per la villetta al mare, meno del 3 per cento dell’investimento iniziale. Per il loft in centro a Roma a poco più di 7mila euro l’anno, meno del 5 per cento… buon affare. Ma con una gestione accorta, l’alloggio per le vacanze – per chi se lo può permettere – resta un buon investimento.

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