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Una volta iniziato il pignoramento immobiliare può essere difficile trovare una soluzione per salvare la casa. Quando la casa finisce all’asta non resta altro da fare che provare accordarsi per saldare il debito, soluzione non molto probabile perché si presume che chi ha questa possibilità vi ricorra prima. Poi, anche le rateizzazioni sono sempre uno scoglio difficoltoso, soprattutto arrivati alla fase dell’asta. Allo stesso tempo, opporsi a un decreto ingiuntivo diventato definitivo può risultare impossibile nella maggior parte dei casi.

Una recente sentenza della Cassazione ha però introdotto un’altra possibilità, una vera e propria ancora di salvataggio per bloccare il pignoramento immobiliare. Vediamo di cosa si tratta e quando si può sfruttare questo metodo.

Bloccare il pignoramento immobiliare, una nuova speranza dalla Cassazione

La Cassazione con la sentenza n. 9479 del 3 maggio 2023 ha fornito ai debitori che hanno già ricevuto il decreto ingiuntivo un’ultima possibilità per salvare la casa dalla vendita all’asta. Il principio sostenuto dalla Cassazione è in realtà una ripresa di precedenti decisioni della Corte di giustizia europea, che ha avviato una vera e propria serie di precedenti giurisprudenziali a tutela dei consumatori. In sintesi, è possibile opporsi al pignoramento immobiliare in presenza di un contratto bancario contenente clausole vessatorie.

Così, anche il debitore che ha lasciato scadere i termini senza far nulla e lasciando che il decreto di pignoramento diventasse definitivo ha un’ultima speranza di salvare la casa, a condizione che il contratto da cui è originato il debito contenga clausole vessatorie. Oltre a questo, si può già desumere che questa possibilità è riservata ai debiti contratti nei confronti della banca e non rileva verso altri creditori. Oltre all’espressa citazione del contratto bancario, il principio rileva proprio dalla natura delle clausole vessatorie.

Resta comunque un traguardo non da poco, considerando che una buona parte delle azioni creditizie che portano al pignoramento e alla seguente vendita all’asta sono esercitate proprio dalle banche. Si pensi, ad esempio, al mancato pagamento del mutuo e/o come diretta conseguenza dell’ipoteca. In genere, i debiti nei confronti degli istituti di credito sono frequenti, perciò sapere come salvarsi dall’espropriazione forzata “all’ultimo minuto” può essere davvero utile.

Come bloccare il pignoramento immobiliare già iniziato

I primi requisiti per questo nuovo sbocco concesso ai creditori sono dunque molto semplici:

  • L’insorgenza del debito a fronte di un contratto in cui il creditore è la banca;
  • la presenza di clausole vessatorie, anche soltanto una.

A ciò, si aggiunge un unico limite: l’asta non deve essersi già conclusa con l’assegnazione dell’immobile. Fino a questo momento, il debitore può ancora recuperare la casa, purché verificando il contratto provi la presenza di almeno una clausola vessatoria.

La prima casa può essere pignorata?

Ma cosa sono le clausole vessatorie? Si tratta molto semplicemente di clausole contrattuali che determinano un forte squilibrio giuridico tra le parti. Ovviamente, se i contraenti sono d’accordo la validità delle clausole permane, ma la legge richiede che a tal fine sia firmata una sottoscrizione autonoma. Non è sufficiente la postilla sul contratto principale, insomma. Questa regola è sancita dall’articolo 1341 del Codice civile, stabilendo che sono da considerarsi necessarie di approvazione specifica tutte le clausole che stabiliscono a favore di chi le ha predisposte:

  • limitazioni di responsabilità;
  • facoltà di recedere dal contratto;
  • facoltà di sospendere l’esecuzione contrattuale:

Oltre alle clausole che sanciscono a carico dell’altro contraente:

  • decadenze;
  • limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni;
  • restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti coi terzi;
  • tacita proroga o rinnovazione del contratto;
  • clausole compromissorie;
  • deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria.

Rientrano quindi nella categoria gli interessi moratori eccessivi, così come i limiti al trasferimento del mutuo. Le condizioni devono essere verificate nel contratto, possibilmente con l’assistenza di un legale, per poi presentare al tribunale l’opposizione al pignoramento immobiliare. Nel nuovo processo, il giudice valuterà l’effettiva presenza di queste clausole, nel caso bloccando il pignoramento e ordinando la restituzione della casa al proprietario.

Dopo quanto va lasciata la casa venduta all'asta

 

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