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Benché sia opportuno attendere qualche giorno prima di
considerazioni definitive, il Decreto Salva Casa è ormai prossimo
alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale e il testo del
provvedimento non si discosterà più di tanto rispetto a quello
approvato dal Consiglio dei Ministri dello scorso 24 maggio
2024.

Per comprendere meglio la ratio di questo provvedimento è
certamente utile visionare la relazione illustrativa allegata allo
schema di decreto legge che si riporta di seguito.

Decreto Salva Casa: la relazione illustrativa

Il presente decreto-legge reca disposizioni di carattere urgente
e di natura puntuale volte a fornire un riscontro immediato e
concreto al crescente fabbisogno abitativo, supportando, al
contempo, gli obiettivi di recupero del patrimonio edilizio
esistente e di riduzione del consumo del suolo. Tali misure
intendono, pertanto, offrire una soluzione alle numerose esigenze
rappresentate dagli attori coinvolti nel processo edilizio in
relazione alle predette tematiche.

Trattasi, in particolare, di misure specifiche finalizzate a
rimuovere quegli ostacoli – ricorrenti nella prassi – che
determinano lo stallo delle compravendite a causa di irregolarità
formali. Si tratta di misure finalizzate, dunque, a tutelare anche
il legittimo affidamento dei proprietari che, avendo legittimamente
acquistato immobili in assenza di irregolarità risultanti da atti
pubblici, si trovano nell’impossibilità di alienare i propri
immobili, in forza della normativa sopravvenuta. Ciò, anche
nell’ottica di stimolare un andamento positivo dei valori sia di
acquisto che di locazione dei beni immobili residenziali.

Nel complesso, tutte le disposizioni di cui al presente
decreto-legge trovano le proprie ragioni di straordinaria necessità
ed urgenza nell’esigenza di sbloccare la situazione di totale
stallo in cui oggi versa il mercato immobiliare, fortemente
penalizzato dalle incertezze del quadro normativo di settore, che
difficilmente consente di dimostrare lo stato legittimo di un
immobile, inibendo, conseguentemente, la valorizzazione economica
del bene e anche la possibilità di interventi di ristrutturazione
edilizia ed efficientamento energetico.

Pertanto, le previsioni in esame muovono, per un verso,
dall’interesse pubblico e privato alla riqualificazione e alla
valorizzazione economica degli immobili e delle unità immobiliari
interessate da lievi difformità e, per altro verso, dall’interesse
dell’intero ‘settore casa’ e del mercato delle abitazioni,
nell’ottica del pieno utilizzo degli immobili e delle unità
immobiliari che non sono pienamente commerciabili a causa di
rigidità amministrative non sorrette da reali esigenze di tutela
dell’interesse pubblico.

Alla luce di quanto rappresentato, le disposizioni mirano alla
salvaguardia dell’interesse alla celere circolazione dei beni,
consentendo il recupero e la rigenerazione edilizia, mediante
l’adozione di misure di semplificazione volte a favorire, inter
alia, la regolarizzazione delle cd. ‘lievi difformità
edilizie’.

In particolare, appare utile evidenziare l’urgenza
dell’intervento volto a fornire risposte ai problemi amministrativi
evidenziati da molte realtà locali e alle problematiche segnalate
dagli operatori di settore, che testimoniano una preoccupante
alterazione delle ordinarie dinamiche dei prezzi degli alloggi
anche in ragione della difficoltà di dimostrare lo stato legittimo
dell’immobile per problemi legati alla frammentazione della
normativa e ai ritardi amministrativi.

Appare, pertanto, concreta e attuale la necessità di rimuovere
situazioni di incertezza giuridica in merito allo stato di
legittimità degli immobili con riferimento alle cd. ‘lievi
difformità’ e di garantire il legittimo affidamento dei privati
proprietari di immobili rispetto a difformità edilizie a vario
titolo tollerate dall’ordinamento, che, tuttavia, non consentono di
dimostrare lo stato legittimo dell’immobile.

In particolare, trattasi di difformità che spesso rallentano le
operazioni di compravendita, in alcuni casi arrivando addirittura a
comprometterle. È di tutta evidenza che trattasi di un enorme
capitale immobilizzato e improduttivo: tali immobili, formalmente
irregolari, non sono suscettibili di interventi di
riqualificazione, impedendo così la valorizzazione del patrimonio
immobiliare nazionale e il supporto alle ristrutturazioni.

Alla luce di quanto dianzi rappresentato, appare opportuno
chiarire il perimetro delle cd. lievi difformità oggetto
dell’intervento normativo. Trattasi, in particolare:

  • delle difformità cd. “formali”, derivanti da incertezze
    interpretative della disciplina vigente rispetto alla dimostrazione
    dello stato legittimo dell’immobile;
  • delle difformità edilizie interne (cd. “tolleranze”),
    risultanti da interventi spesso stratificati nel tempo, realizzati
    dai proprietari dell’epoca in assenza di formale autorizzazione o
    segnalazione, rendendo oggi difficile comprovare lo stato legittimo
    dell’unità immobiliare;
  • delle difformità che potevano essere sanate all’epoca di
    realizzazione dell’intervento, ma non sanabili oggi, a causa della
    disciplina della cd. “doppia conformità” che, richiedendo la
    conformità alla disciplina edilizia vigente sia al momento di
    realizzazione dell’intervento sia al momento della richiesta del
    titolo, non consentono di conseguire il permesso o la segnalazione
    in sanatoria per moltissimi interventi qualificati come parziali
    difformità, risalenti nel tempo, pur se conformi agli standard
    urbanistici.

Al riguardo, preme sottolineare l’importanza di mantener
distinte le predette lievi difformità dalle ipotesi di abuso più
gravi consistenti in interventi eseguiti in totale difformità dal
permesso di costruire o di SCIA straordinaria, ovvero in assenza di
tale titolo, ovvero di variazioni essenziali al progetto approvato.
In relazione a questi ultimi, non oggetto del presente intervento
normativo, rimangono immutate le misure di prevenzione e di
sanzione di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno
2001, n. 380, recante testo unico delle disposizioni legislative e
regolamentari in materia edilizia (di seguito “TUE”).

A ciò si aggiunga l’aggravio amministrativo a carico degli
uffici delle amministrazioni comunali competenti che, a causa della
frammentarietà della disciplina di settore, non riescono a fornire
risposte in tempi certi alle richieste di accertamento dello stato
legittimo.

Le misure previste non determinano incrementi di oneri
amministrativi ma, al contrario, mirano a semplificare le procedure
per le difformità regolate dalle presenti disposizioni. Questa
scelta si è imposta anche in considerazione della sussistenza di un
già notevole carico di lavoro in capo agli uffici comunali.

Alla luce di quanto sopra rappresentato, il presente
decreto-legge:

  • apporta modifiche puntuali al decreto del TUE (articolo 1,
    comma 1), avendo riguardo alle seguenti tematiche:

    • edilizia libera (comma 1, lettera a));
    • stato legittimo degli immobili (comma 1, lettera b));
    • mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole unità
      immobiliari (comma 1, lettera c));
    • sorte delle opere acquisite dal Comune eseguite in assenza di
      permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni
      essenziali, (comma 1, lettera d));
    • tolleranze costruttive (comma 1, lettera e));
    • superamento della cd. doppia conforme, limitatamente alle
      parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione
      certificata di inizio attività di cui all’articolo 34, nonché alle
      ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di
      inizio attività di cui all’articolo 37 (comma 1, lettere f) e
      g));
  • introduce una disposizione sulle entrate derivanti
    dall’applicazione dell’articolo 31, comma 5, ultimo periodo, e
    dell’articolo 36-bis, comma 5, primo periodo, del TUE prevedendo
    che queste sono utilizzate, in misura pari ad un terzo, per la
    demolizione delle opere abusive presenti sul territorio comunale,
    fatta salva la ripetizione delle spese nei confronti del
    responsabile, e per la realizzazione di opere e di interventi di
    rigenerazione urbana, di riqualificazione di aree urbane degradate,
    di recupero e valorizzazione di immobili e spazi urbani dismessi o
    in via di dismissione e per iniziative economiche, sociali,
    culturali o di recupero ambientale (articolo 1, comma 2);
  • introduce disposizioni relative alle strutture amovibili
    realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19 (articolo
    2).

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