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Articolo in aggiornamento – Con il decreto Salva-Casa proposto dal ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti, Matteo Salvini, presto le piccole irregolarità interne delle abitazioni italiane potrebbero essere condonate.

Il decreto, approvato dal Consiglio dei Ministri venerdì 24 maggio, mira a risolvere i problemi burocratici che impediscono la vendita di immobili a causa di modifiche non dichiarate.

Abbiamo a disposizione una bozza del decreto (scaricabile a fine articolo) pertanto in questo articolo riportiamo alcune delle novità che probabilmente andranno a modificare il Testo Unico dell’Edilizia n.380 del 2001.

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Da non perdere

Manuale del progettista per gli interventi sull’esistente e per la redazione di Due Diligence immobiliari

I professionisti tecnici svolgono un ruolo fondamentale per ciò che concerne i titoli edilizi e le procedure abilitative, assumendosi la responsabilità delle opere edilizie assentite sotto il profilo penale, deontologico, amministrativo e civile.
Per supportare i tecnici nasce dunque l’idea di quest’opera, che si configura come un manuale pratico di rapida consultazione e approfondimento sulle verifiche da effettuarsi nelle fasi preliminari progettuali di interventi edilizi su edifici esistenti: dalle procedure edilizie alla verifica della conformità, dalle analisi vincolistiche alla pianificazione delle complessità fino alla individuazione delle criticità.
Lo scopo è quello di offrire uno strumento utile al tecnico professionista che deve farsi carico, in qualità di progettista, della procedura autorizzativa di opere di trasformazione di edifici esistenti, ovvero del tecnico che deve redigere una due diligence immobiliare focalizzata, anche, sulla verifica della conformità edilizia dell’immobile.
 
Marco CampagnaArchitetto libero professionista. Nel corso degli anni ha avuto modo di approfondire i temi dell’urbanistica applicata agli interventi edilizi, sia svolgendo pratiche in prima persona, sia operando come consulente o come perito, sia per conto di privati che per società, eseguendo parallelamente progettazioni e direzioni lavori per diversi interventi di recupero e di valorizzazione immobiliare. È attualmente componente della Commissione Urbanistica dell’Ordine degli Ingegneri di Roma, formatore e docente in svariati corsi di aggiornamento e approfondimento professionale presso il medesimo Ordine e presso altre realtà. Autore del blog “Diari di un Architetto” (architetticampagna.blogspot.it), luogo di approfondimento dei temi di urbanistica, di edilizia e argomenti direttamente collegati, di cui cura in prima persona sia i post che le risposte ai numerosi commenti; il blog è diventato nel tempo un luogo di scambio di competenze professionali ed è fonte di approfondimento tanto per l’autore quanto per i numerosi lettori.

Marco Campagna | Maggioli Editore 2020

Cosa si potrà sanare con il Salva-Casa?

Era stato anticipato che il decreto, fortemente voluto dal ministro Salvini, avrebbe consentito la regolarizzazione di modifiche strutturali di minore entità, evitando sanzioni per interventi non dichiarati come verande, soppalchi, vani aggiuntivi, ampliamenti di finestre e balconi, tramezzi in cartongesso.

“La maggioranza delle case degli italiani ha piccoli problemi interni: il bagnetto, la finestra, la veranda, il soppalco. Milioni di case di italiani sono bloccate dalla burocrazia, il nostro obiettivo è sanare queste piccole irregolarità interne“, ha affermato Salvini gli scorsi giorni.

Il piano del decreto riguarda esclusivamente modifiche di modesta entità e non immobili interamente abusivi. Come specificato dal ministro: “Se uno si è fatto la villa con piscina o con due piani in più, la risposta è l’abbattimento, ma se uno ha otto metri quadri di cameretta fatta dal nonno 30 anni fa è giusto che possa andare in comune: paghi e torni proprietario serenamente dell’immobile“.

Il decreto-legge apporta modifiche puntuali al TUE su: edilizia libera, stato legittimo degli immobili, mutamento della destinazione d’uso in relazione a singole unità immobiliari, sorte delle opere acquisite dal Comune eseguite in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali, tolleranze costruttive, superamento della cd. doppia conformità, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 34, nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività di cui all’articolo 37.

Vediamo di seguito nel dettaglio quanto contenuto nella bozza del Decreto Salva-Casa (scaricabile a fine articolo).

Edilizia libera

Per quanto riguarda le novità degli interventi in edilizia libera, il comma 1, lettera a), numero 2), introduce una nuova lettera b-ter), che va ad includere le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile, tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili, e che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari, anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera.

Tuttavia viene specificato che le opere in oggetto non possono determinare la creazione di un organismo edilizio rilevante e di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici, devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.

Mutamento della destinazione d’uso

Il Decreto-Salva Casa introduce importanti modifiche riguardanti il mutamento di destinazione d’uso degli immobili.

Se quanto previsto dalla bozza dovesse essere confermato, il mutamento di destinazione d’uso della singola unità immobiliare, senza eseguire opere, sarà sempre consentito all’interno della stessa categoria funzionale, nel rispetto delle normative di settore e delle condizioni fissate dagli strumenti urbanistici comunali.

Inoltre, il mutamento senza opere tra specifiche categorie funzionali è sempre permesso per le unità immobiliari situate nelle zone A, B e C, con particolari condizioni. Per questi mutamenti, non è obbligatorio reperire ulteriori aree per servizi di interesse generale né rispettare i vincoli sulla dotazione minima di parcheggi. Tuttavia, per le unità immobiliari al primo piano, il cambio a destinazione residenziale è ammesso solo se previsto dal piano urbanistico.

Questi mutamenti sono soggetti alla segnalazione certificata di inizio attività e devono rispettare le normative regionali e le disposizioni edilizie previste.

Tolleranze costruttive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024

La bozza Salva – Casa prevede che gli interventi edilizi realizzati entro il 24 maggio 2024, che non rispettino i parametri di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e altri parametri delle unità immobiliari, non costituiscano violazione edilizia se tali difformità rientrano nei seguenti limiti: 2% per unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 metri quadrati, 3% per superfici tra 300 e 500 metri quadrati, 4% per superfici tra 100 e 300 metri quadrati e 5% per superfici inferiori a 100 metri quadrati.

Queste tolleranze si applicano anche a irregolarità esecutive come il minore dimensionamento dell’edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità di muri esterni e interni, la diversa ubicazione delle aperture interne e gli errori progettuali corretti in cantiere.

Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziale difformità

Nella bozza è previsto l’inserimento nel TUE dell’articolo 36-bis rubricato: accertamento di conformità nelle ipotesi parziali di difformità. L’articolo in questione prevede che gli interventi edilizi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), possono essere sanati se risultano conformi alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria.

Questa sanatoria è possibile tramite la richiesta di un permesso di costruire o una SCIA in sanatoria, accompagnata da una dichiarazione del professionista abilitato che attesti la conformità necessaria.

Nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione dell’intervento mediante la documentazione apposita, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.

In caso di immobili soggetti a vincolo paesaggistico, è richiesto un parere vincolante dell’autorità preposta.

I dubbi del Quirinale e la posizione dell’opposizione

Il Quirinale ha sollevato dubbi sull’urgenza della materia, suggerendo di trattarla con un disegno di legge anzichè che con un decreto legge. Questo approccio permetterebbe un esame più approfondito in Parlamento, garantendo una maggiore discussione e limando gli aspetti più delicati del testo.

Il decreto Salva-Casa potrebbe rappresentare una svolta significativa per molti proprietari di immobili in Italia, semplificando la regolarizzazione di piccole irregolarità interne e rendendo più agevole la compravendita di abitazioni. Tuttavia, resta da vedere come verranno affrontati i dettagli legislativi e quali saranno le reazioni politiche e istituzionali a questo provvedimento.

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