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Notifiche: i condomini devono essere avvisati dal creditore che sta per avviare un pignoramento nei loro confronti.

Si è posto, in giurisprudenza, l’interessante questione riguardante l’obbligo di informare i condomini sui debiti del condominio prima che i creditori intraprendano un pignoramento nei loro confronti. Ciò al fine di prevenire ed evitare gli oneri aggiuntivi derivanti dalle spese di esecuzione forzata.

Così ci si è chiesto: il condomino ha diritto a ricevere la notifica del decreto ingiuntivo? Di tanto si è occupata più volte la giurisprudenza, che ha sancito quali sono le notifiche da fare ai singoli condomini. Ma procediamo con ordine.

Cosa succede quando il condominio non paga i creditori?

Quando il condominio non paga un fornitore (ad esempio l’impresa costruttrice per lavori di manutenzione sulle parti comuni dell’edificio), quest’ultimo può rivolgersi al giudice e chiedere l’emissione di un

decreto ingiuntivo. Tale atto deve poi essere notificato all’amministratore presso il suo studio, entro i successivi 60 giorni. È nulla la notifica eseguita presso l’edificio condominiale (a meno che l’amministratore non abbia avuto comunque conoscenza dell’atto). Per approfondire tale aspetto leggi: Diffide e atti giudiziari al condominio.

L’amministratore, a sua volta, è tenuto a convocare d’urgenza l’assemblea per comunicare il ricevimento del decreto ingiuntivo e consentire ai condomini di decidere cosa fare (ad esempio l’opposizione, il pagamento, una richiesta di saldo e stralcio, ecc.).

Cosa succede se il condominio non paga i fornitori?

Se, nonostante il decreto ingiuntivo, il condominio non paga, il creditore può pignorare:

  • il conto corrente condominiale
  • oppure i beni dei singoli condomini.

Nel secondo caso, il fornitore dovrà partire dai condomini morosi, il cui elenco – con le relative quote millesimali – deve essergli obbligatoriamente fornito dall’amministratore. Solo qualora tale azione risulti infruttuosa o comunque di non facile realizzo, il creditore può avviare gli atti esecutivi nei confronti di tutti gli altri condomini, quelli cioè in regola coi pagamenti, in proporzione però alla quota millesimale di ciascuno di essi.

Quali sono le notifiche che devono ricevere i condomini?

Abbiamo visto che il decreto ingiuntivo deve essere notificato all’amministratore di condominio. Tuttavia, il creditore che decida di proseguire l’azione esecutiva e avviare il pignoramento nei confronti dei condomini dovrà notificare loro:

  • l’atto di precetto, ossia un’intimazione a pagare entro 10 giorni;
  • e (unitamente al precetto) il decreto ingiuntivo che aveva, a suo tempo, notificato già all’amministratore.

Come chiarito dalla Cassazione (ord. n. 8150/2017) e, più di recente, dal Tribunale di Catania (sent. n. 2038/2024), è nullo il precetto notificato nei confronti dei singoli condomini dal creditore del condominio se il decreto ingiuntivo risulta notificato solo all’amministratore condominiale e i proprietari esclusivi ne hanno avuto conoscenza soltanto in sede di assemblea condominiale. Difatti, qualora il creditore intenda far valere la responsabilità patrimoniale di un soggetto diverso dal debitore principale ingiunto (il condominio), seppure siano entrambi responsabili del debito, «si deve consentire al soggetto passivo della esecuzione il diritto di avere notizia e piena cognizione della natura del titolo in forza del quale si procede nei suoi confronti».

Quindi in casi del genere, non si può applicare l’articolo 654, secondo comma, del Codice di procedura civile ai sensi del quale è sufficiente far menzione del decreto ingiuntivo nell’atto di precetto: il creditore munito di titolo esecutivo (ad es. una sentenza di condanna o il decreto ingiuntivo divenuto definitivo) verso il condominio, che intende promuovere il pignoramento pro-quota verso i singoli condomini deve notificare loro, separatamente o insieme al precetto, il titolo esecutivo (ossia la sentenza o il decreto).

Insomma, secondo la giurisprudenza, l’eventuale sentenza di condanna o il decreto ingiuntivo ottenuto dal creditore nei confronti del condomìnio, va notificato anche nei confronti del condòmino non appena si intende avviare un pignoramento contro quest’ultimo. Il condominio infatti, seppure non è dotato di personalità giuridica, è un soggetto distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomini.

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