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Quando si parla di locazione e pignoramento è necessario fare attenzione al reddito fondiario. Ad affrontare il tema è stata la Cassazione, secondo la quale il reddito fondiario che deriva dalla locazione di un immobile sottoposto a pignoramento concorre alla formazione del reddito del debitore esecutato fino alla vendita coattiva, indipendentemente dalla percezione dei frutti. 

Un chiarimento importante ai fini delle imposte dirette. Se, infatti, il reddito fondiario che deriva dalla locazione di un immobile sottoposto a pignoramento concorre alla formazione del reddito del debitore esecutato fino alla vendita coattiva, indipendentemente dalla percezione dei frutti, spetta al debitore esecutato l’obbligo di dichiarare il reddito fondiario, in quanto titolare del diritto di proprietà. Questo anche se i canoni sono incassati dal custode giudiziale.

Contratto di locazione e pignoramento immobiliare, il soggetto passivo di imposta è il debitore

Nello spiegare che, in materia di imposte sui redditi, il reddito fondiario che deriva dalla locazione di un immobile sottoposto a pignoramento concorre alla formazione del reddito complessivo del debitore, indipendentemente dalla percezione dei relativi canoni, l’ordinanza n. 37610 la Cassazione ha chiarito che “gli effetti del pignoramento immobiliare si estendono fino ai canoni di locazione maturati successivamente al perfezionamento del vincolo, in quanto sia l’immobile che i suoi frutti appartengono al debitore esecutato fino al momento dell’espropriazione immobiliare, a seguito della quale sarà restituito l’eventuale residuo del ricavato della vendita e delle rendite maturate”.

Quindi, dal punto di vista dell’imposizione diretta, il soggetto passivo di imposta è il debitore e non il custode giudiziario.

Reddito fondiario, cos’è

Il reddito fondiario è quel reddito che deriva dal possesso di terreni e fabbricati. Il reddito fondiario concorre alla formazione del reddito complessivo del soggetto che possiede terreni e/o fabbricati, questo indipendentemente dalla percezione.

Contratto di locazione stipulato prima del pignoramento

Cosa accade al contratto di locazione stipulato prima del pignoramento? Sul tema è intervenuta la Cassazione, chiarendo con la sentenza n. 19522/19 che – pur in presenza di un pignoramento – alla prima scadenza del contratto l’affitto prosegue, le cose cambiano alle successive scadenze. 

Alle successive scadenze del contratto, infatti, l’affitto si interrompe e la prosecuzione è possibile solo se stabilita dal giudice dell’esecuzione.

Quando il contratto di locazione è opponibile alla procedura esecutiva?

L’articolo 2923 del Codice Civile recita:

“Le locazioni consentite da chi ha subìto l’espropriazione sono opponibili all’acquirente se hanno data certa anteriore al pignoramento, salvo che, trattandosi di beni mobili, l’acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede.

Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento non sono opponibili all’acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione.

In ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.

Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato.

Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l’acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell’articolo 1603”.

Nel caso in cui, quindi, il contratto di locazione è registrato prima della notifica dell’atto di pignoramento immobiliare, esso è opponibile alla procedura esecutiva.

 

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