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Il contratto di rent to buy è regolato dal decreto legge 133 del 2014, convertito nella legge 164 del 2014 (il c.d. decreto Sblocca Italia). È uno strumento che viene utilizzato da parte di chi vuole acquistare un’immobile, ad uso abitativo o ad uso commerciale, ma non al momento la possibilità di pagarlo per intero.
Tale contratto si articola in due fasi: una prima, nella quale il potenziale acquirente ottiene il godimento dell’immobile, a fronte di un corrispettivo sotto forma di canone; una seconda, nella quale il potenziale acquirente acquista la proprietà dell’immobile, pagando un prezzo determinato sulla base anche delle somme corrisposte fino ad allora.

Rent to buy: non si applica la normativa sulle locazioni
Il contratto in questione non è soggetto alla disciplina dettata in materia di locazione e, pertanto, neanche alla disciplina del rinnovo automatico né a quella relativa allo sfratto per morosità in caso di inadempimento nel pagamento dei canoni.
Ciò vuol dire che, in caso di inadempimento del conduttore, il titolo giudiziale per il rilascio dovrà essere ottenuto nelle forme ordinarie, con tutto quanto consegue in termini di durata e di costo del giudizio.
In virtù di ciò, è consigliabile stipulare tale contratto nelle forme dell’atto pubblico, in quanto quest’ultimo potrà costituire titolo esecutivo per rilascio nell’ipotesi di inadempimento di pagamento del canone.

Applicazione delle norme sull’usufrutto
Il comma 3 dell’articolo 23 del decreto Sblocca Italia stabilisce che, al contratto in questione, si applicano le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007, 1012 e 1013 del codice civile in quanto compatibili cioè le norme in tema di usufrutto.
Alla luce di ciò, le spese in genere e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico del conduttore, così come sono a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento di obblighi di ordinaria manutenzione; viceversa, le riparazioni straordinarie sono di regola a carico del proprietario.

Tutela del conduttore
Quanto alla tutela del conduttore contro l’inadempimento del concedente, il comma 5 dell’articolo 23 stabilisce che, in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
È da escludere invece che il conduttore possa ripetere anche la parte del canone corrisposto a fronte del godimento, il che gli procurerebbe un ingiustificato arricchimento in violazione delle regole generali.

Tutela del concedente
Il comma 5 dell’articolo 23 stabilisce che, in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile, nonché di acquisire interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
Anche in questo caso l’inadempimento del conduttore può concernere qualunque obbligazione nascente dal contratto, sia quella relativa al pagamento del canone, sia quella avente ad oggetto la manutenzione dell’immobile. Occorre, in ogni caso, che l’inadempimento sia grave ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile

Trascrizione del rent to buy
Il contratto di rent to buy deve essere trascritto nei registri Immobiliari.
La trascrizione produce l’effetto di prenotare il futuro acquisto dell’immobile.
Inoltre, con la trascrizione, il conduttore evita che l’immobile possa essere venduto a terzi, possa essere pignorato o che vengano iscritte ipoteche per debiti del concedente (ad esempio iscrizioni ipotecarie da parte di Equitalia)
La trascrizione, inoltre, attribuisce anche al conduttore un privilegio sull’immobile per le somme dovute dal concedente, secondo un meccanismo simile a quello dell’ipoteca, qualora per qualche motivo non si stipuli la compravendita.
Gli effetti della trascrizione del contratto di rent to buy cessano se, entro un anno dalla data stabilita dalle parti per il rogito, e comunque entro 10 anni dalla predetta trascrizione, non venga effettuata la trascrizione del rogito.
La trascrizione, in ultimo, consente di opporre a terzi il contratto per tutto il periodo in cui il conduttore ha il godimento dell’immobile.

Mancato acquisto
Nel caso in cui non venga acquistato l’immobile entro il termine previsto, il contratto cesserà i suoi effetti e il conduttore dovrà restituire l’immobile nello stato in cui si trovava al momento della stipula, fatto salvo il normale deterioramento derivante dall’uso.
In caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, inoltre, dovrà essere restituita al concedente la parte dei canoni imputata a corrispettivo.
 

 

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