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È ancora presto per trarre delle conclusioni definitive sul
Decreto Salva Casa di prossima pubblicazione in
Gazzetta Ufficiale. Al momento conosciamo solo il
testo del provvedimento
entrato e approvato dal
Consiglio dei Ministri ma non sappiamo se lo
stesso sia stato rimaneggiato rispetto a quello che sarà
pubblicato.

Sono poche, puntuali e per certi versi condivisibili (alcune no)
le novità che riguardano il d.P.R. n. 380/2001
(Testo Unico Edilizia), tutte focalizzate sugli
aspetti chiave: lo stato legittimo e la
sanatoria degli abusi edilizi (di cui abbiamo

già scritto
).

Lo stato legittimo

In questo approfondimento ci concentreremo sulle piccole
modifiche
che riguardano proprio l’art. 9-bis,
comma 1-bis
, del Testo Unico Edilizia, provando a
comprenderne la ratio. Per farlo occorre preliminarmente
visualizzare le due versioni del citato comma 1-bis, periodo per
periodo:

Art. 9-bis, comma 1-bis, Testo Unico Edilizia
Vigente

Art. 9-bis, comma 1-bis, Testo Unico Edilizia
Post modifiche Decreto Salva Casa

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è
quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la
costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha
disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato
l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali
titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è
quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la
costruzione o che ne ha legittimato la stessa e
o da quello che ha disciplinato l’ultimo
intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o
l’intera unità immobiliare, rilasciato
all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del
titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha
legittimato la stessa
integrati con gli eventuali titoli
successivi che hanno abilitato interventi parziali.

 

Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i
titoli rilasciati o formati in applicazione delle previsioni di cui
agli articoli 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative
sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo
dell’immobile o dell’unità immobiliare concorre altresì il
pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi
1, 3, 4, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo
34-bis.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era
obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato
legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo
impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese
fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o
altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la
provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo
intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità
immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che
hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al
secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un
principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non
sia disponibile copia.

Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era
obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato
legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo
impianto ovvero da altri documenti probanti, quali le riprese
fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o
altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la
provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo
intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità
immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che
hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al
secondo periodo
al quarto periodo si applicano
altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo
abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Cosa cambia con il Decreto Salva Casa

Può una “o” al posto di una “e” stravolgere completamente il
significato di una disposizione? La risposta dovrebbe essere “no”
ma in questo caso è altresì opportuno comprendere il perché di una
“o” al posto di una “e”.

Nell’attuale versione, oltre al titolo che ha legittimato la
costruzione dell’immobile, è necessario produrre anche quello che
ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato
l’intero immobile o unità immobiliare. Una ridondanza che,
probabilmente, è dovuta al fatto che “così com’è formulato” oltre
al titolo rilasciato dalla P.A. (ovvero solo il permesso di
costruire), è possibile inserire anche gli altri (SCIA, CILA). Con
la nuova formulazione, si potrà utilizzare:

  • il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione
    dell’immobile o dell’unità immobiliare, quando non hanno subito
    alcuna modifica;
  • il titolo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che
    ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare ma
    solo se “rilasciato all’esito di un procedimento idoneo a
    verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la
    costruzione o che ne ha legittimato la stessa”, dunque si potrà
    utilizzare solo il permesso di costruire.

Gli effetti della sanzione alternativa alla demolizione

L’aspetto più interessante riguarda il nuovo secondo periodo che
contiene alcune disposizioni palesemente ridondanti e altre
innovative.

Secondo questa nuova disposizione, allo stato legittimo
concorrono (e non poteva essere altrimenti) i titoli rilasciati o
formati ai sensi:

  • dell’art. 36 “Accertamento di conformità nelle ipotesi di
    assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali”;
  • del nuovo art. 36-bis “Accertamento di conformità nelle ipotesi
    di parziali difformità” sul quale è stato previsto il
    silenzio-assenso (e per questo si parla di titoli “formati” oltre
    che rilasciati);
  • dell’art. 38 “Interventi eseguiti in base a permesso annullato”
    che al comma 2 già prevede che il pagamento della sanzione
    alternativa alla demolizione produce gli stessi effetti del
    permesso di costruire in sanatoria.

Ma alla determinazione dello stato legittimo concorrono anche
(ed è questo l’aspetto veramente innovativo) il pagamento delle
sanzioni previste:

  • dall’art. 33 “Interventi di ristrutturazione edilizia in
    assenza di permesso di costruire o in totale difformità”;
  • dall’art. 34 “Interventi eseguiti in parziale difformità dal
    permesso di costruire”;
  • dall’37 “Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla
    segnalazione certificata di inizio attività”, commi 1, 3, 4, 5 e
    6;
  • dall’art. 38, ma era già stato previsto poche righe prima ed è
    comunque una disposizione ridondante come quella di cui agli artt.
    36, 36-bis e 37 che prevedono già la sanatoria dell’abuso;
  • dalla dichiarazione di cui all’articolo 34-bis ovvero quella
    rilasciata dal tecnico sulle tolleranze costruttive che sono
    cambiate notevolmente.

La parte decisamente più interessante riguarda le sanzioni
alternative alla demolizione di cui agli artt. 33 e 34, il cui
pagamento adesso produrrà gli stessi effetti del permesso in
sanatoria, al pari di quanto prevede già l’art. 38.

Nulla di innovativo da segnalare sull’ultimo periodo del comma
1-bis che coordina solo le nuove disposizioni inserite.

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