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Quali sono le insidie e gli svantaggi di comprare un immobile all’asta giudiziaria: i costi occulti.

Comprare casa all’asta può comportare un grosso risparmio rispetto al valore di mercato del bene. È questo l’effetto dei ribassi di prezzo che il giudice applica durante il pignoramento immobiliare quando, ai primi esperimenti d’asta, non ci sono offerenti. Scopo infatti della procedura è tentare di vendere il bene in modo da soddisfare il creditore procedente. Tuttavia, chi decide di acquistare un immobile all’asta giudiziaria deve essere anche consapevole degli svantaggi o delle particolari cautele da osservare. Questi aspetti, che possono non essere immediatamente evidenti, necessitano di un’attenta valutazione prima di presentare un’offerta in tribunale. Scopo di questo articolo è appunto fornire una breve panoramica dei

rischi del comprare casa all’asta, quali sono i pericoli a cui si potrebbe andare incontro. Ma procediamo con ordine.

La presenza del debitore

Il primo e più intuibile rischio con cui deve confrontarsi chi compra all’asta è l’eventuale presenza del proprietario all’interno della casa.

Anche se la legge impone al giudice di emettere, insieme al decreto di trasferimento, anche l’ordine di liberazione dell’immobile (sicché non c’è bisogno di ricorrere alla procedura di sfratto, con conseguente risparmio di tempo), in assenza di collaborazione da parte del debitore bisognerà pur sempre ricorrere all’esecuzione forzata tramite ufficiale giudiziario. Ciò potrebbe richiedere qualche mese di tempo.

L’ufficiale effettua prima un paio di tentativi di accesso per verificare se c’è l’intenzione, da parte del vecchio titolare del bene, di collaborare e di lasciare volontariamente l’abitazione. In caso di insuccesso, l’ufficiale si avvale della forza pubblica per mandare via l’occupante.

La presenza di debiti con il condominio

Il rischio più grosso che corre chi compra casa all’asta è di trovarsi a dover pagare delle somme cospicue al condominio: debiti cioè maturati dal vecchio proprietario e da questi mai saldati. Difatti, chi sa che sta per perdere la casa, difficilmente si preoccuperà delle pendenze così come della ristrutturazione.

È bene sapere che l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del codice civile prevede che, nel caso di trasferimento dell’immobile, il vecchio e il nuovo proprietario restano coobbligati con il condominioper tutti i debiti con questo maturati nell’anno del passaggio di proprietà e in quello precedente.

Tale disposizione si applica anche al caso di assegnazione della casa all’asta.

Ciò fa sì, ad esempio, che se il decreto di trasferimento dell’immobile viene emesso nel 2024, l’acquirente risponde delle spese condominiali relative al 2024 e al 2023.

La responsabilità è in solido con il vecchio condomino. Ma, essendo questi già soggetto a pignoramento, sarà estremamente difficile trovare altri beni di sua proprietà da sottoporre a esecuzione forzata. Quindi l’acquirente si troverà a saldare un debito non suo di cui, tuttavia, per legge deve rispondere.

La questione si complica se si tiene conto che è prassi degli amministratori di condominio riportare, nel bilancio annuale, a titolo di conguagli, anche i crediti maturati ma non riscossi nelle annualità precedenti. Questa pratica finisce per “riportare a nuovo” le pendenze arretrate, impedendone la prescrizione. Ma non solo. Tornando all’esempio precedente, se l’amministratore riporta, nel bilancio del 2023 il conguaglio del bilancio del 2022 e del 2021, l’aggiudicatario della casa finirà per rispondere di tutti questi debiti, anche se anteriori al biennio per il quale il citato articolo 63 delle disposizioni di attuazione prevede la corresponsabilità solidale.

Tale regola si applica anche alle spese straordinarie: se queste sono state approvate nell’anno del trasferimento o in quello precedente, la legge pone la corresponsabilità patrimoniale tra vecchio e nuovo condomino.

Chi dunque decide di comprare la casa all’asta deve prima informarsi, tramite il custode giudiziario, dell’ammontare dei

debiti pendenti con il condominio.

Presenza di abusi

Il patrimonio immobiliare italiano è ricco di irregolarità urbanistiche. L’acquisto all’asta non garantisce affatto la conformità del bene ai piani urbanistici. Dunque è sempre bene leggere la perizia con la descrizione dell’immobile che, di norma, è allegata agli atti del procedimento e che, in caso di vendita pubblicata su internet, può essere scaricata dal relativo sito.

Assenza di manutenzione

Un’asta giudiziaria può durare numerosi anni. È verosimile che, nel corso di questo tempo, il proprietario-debitore non investa in ristrutturazioni per tenere in buon stato di conservazione l’immobile. Chi acquista deve quindi valutare il rischio di impianti obsoleti o di perdite che potrebbero determinare danni agli appartamenti limitrofi, con responsabilità personale e oggettiva del nuovo titolare. Bisognerà quindi delegare una attenta valutazione a un ingegnere o a un architetto.

Altri costi da considerare

Chi compra all’asta farà bene a farsi assistere da un avvocato che, conoscendo la procedura, possa presentare le offerte senza rischio di commettere errori che potrebbero pregiudicare l’assegnazione del bene. Si tratta di un costo – quello dell’assistenza legale – che, seppure non necessario, potrebbe incidere sulla convenienza dell’affare.

Contrariamente a quanto si legge in rete, la presenza dell’ipoteca sulla casa non è un problema: questa verrà cancellata non appena l’immobile sarà venduto e, col prezzo, si sarà soddisfatto il creditore.

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