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Che differenza c’è tra prima casa e abitazione principale. Come funziona il bonus prima casa e l’esenzione Imu.

Spesso si tende a confondere i termini “prima casa” e “abitazione principale”, anche se entrambi sono utilizzati dalla normativa fiscale per offrire agevolazioni fiscali. Tuttavia, le agevolazioni previste dalla legge differiscono a seconda che si faccia riferimento all’una o all’altra categoria. In questo articolo vedremo quindi cosa si intende per prima casa, qual è la differenza tra prima casa e abitazione principale. Analizzeremo poi come si stabilisce la prima casa, ossia come si determina l’immobile che assumerà tale caratteristica. Infine, spiegheremo in cosa consiste il bonus prima casa e quando è possibile ottenere l’esenzione Imu. Ma procediamo con ordine.

Cosa significa prima casa?

Il concetto di «prima casa» viene in risalto in due ipotesi:

  • ai fini delle agevolazioni fiscali all’atto dell’acquisto dell’abitazione;
  • ai fini del divieto di pignoramento per debiti fiscali.

Analizzeremo queste due ipotesi separatamente per non fare confusione.

Come funziona il bonus prima casa?

Nel primo caso, si parla del cosiddetto bonus prima casa. Per usufruirne devono sussistere i seguenti presupposti:

  • la casa non deve essere di lusso (ossia accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9);
  • l’abitazione deve trovarsi nel Comune di residenza del contribuente o dove questi lavora. Se così non fosse, l’acquirente ha 18 mesi dal rogito per fare il trasferimento di residenza. È interessante notare che la residenza non deve per forza trovarsi nella stessa via dell’immobile acquistato, potendo essere fissata anche in un altro posto purché nei confini del territorio comunale. Ciò consente di ottenere il bonus prima casa anche per un’immobile da destinare poi a uso investimento;
  • l’acquirente non deve avere, neanche per quote, un’altra casa nello stesso Comune ove si trova quella da acquistare;
  • l’acquirente non deve avere, neanche per quote, un’altra abitazione, ovunque situata nel territorio italiano, per la quale abbia prima goduto del bonus prima casa (a meno che non sia stata ricevuta tramite donazione o eredità). Se così non fosse, il contribuente ha un anno dal rogito per cederla (venderla o donarla).

In presenza di tali requisiti, il contribuente verserà:

  • in caso di acquisto da ditta, l’Iva al 4% anziché al 10%;
  • in caso di acquisto da privato, l’imposta di registro al 2% del valore catastale anziché al 9%.

Come funziona il divieto di pignoramento della prima casa?

Il divieto di pignoramento della prima casa vale solo per i debiti dovuti a imposte, tasse o sanzioni (amministrative, tributarie o penali). In buona sostanza, tale beneficio vale solo per le pendenze con gli Agenti della Riscossione Esattoriale (come Agenzia Entrate Riscossione) a seguito della notifica di cartelle esattoriali o lettere di presa in carico.

Affinché però si possa ottenere tale agevolazione è necessario che sussistano le seguenti condizioni:

  • l’abitazione deve essere l’unico immobile di proprietà del debitore. Se questi dovesse avere anche una semplice quota di proprietà su un altro immobile, l’Esattore potrebbe pignorare sia l’uno che l’altro;
  • la casa deve essere adibita a civile abitazione (e non quindi a uso ufficio, magazzino, ecc.);
  • l’immobile deve essere luogo di residenza del contribuente;
  • l’abitazione non deve essere di lusso (ossia accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9).

Dunque, il divieto di pignoramento della prima casa non vale quando si parla di debiti con privati, finanziarie, banche, ecc.

Cosa significa abitazione principale?

Il concetto di abitazione principale rileva, invece, principalmente ai fini dell’esenzione dal pagamento dell’IMU.

Quindi, nonostante l’uso comune, non è corretto dire che sulla prima casa non si paga l’Imu. In realtà, tale imposta non si versa sull’abitazione principale. Vediamo però quali sono i requisiti per usufruire di tale beneficio:

  • la casa deve essere luogo di residenza del contribuente: egli deve cioè aver registrato all’Ufficio anagrafe la propria residenza nell’immobile in questione. Non basta semplicemente la residenza nel medesimo Comune (come invece abbiamo visto sopra per il bonus prima casa);
  • l’abitazione deve essere luogo di dimora abituale del contribuente: non basta quindi che questi vi sia formalmente residente; deve anche viverci per gran parte dell’anno. Proprio per verificare il rispetto di tale requisito e contrastare i fenomeni di elusione fiscale, il Comune si fa spesso consegnare le bollette delle utenze domestiche dalle società fornitrici per verificare se l’immobile è effettivamente abitato.

Se manca uno solo di tali requisiti, la casa è soggetta ad Imu e il Comune può recuperare l’imposta degli ultimi 5 anni se non versata.

Come si determina la prima casa?

Non sono poche le persone che usano il termine “prima casa” per riferirsi all’esenzione dal pagamento dell’Imu. Abbiamo visto però che in tali ipotesi si deve più propriamente parlare di abitazione principale. Difatti, a differenza del bonus prima casa (di cui si è parlato sopra), si può ottenere l’esenzione Imu anche se si è proprietari di più immobili.

Inoltre, l’abitazione principale può essere “scelta” dal contribuente a patto che questi vi viva effettivamente.

Vediamo allora come si stabilisce la prima casa:

  • il contribuente single o con famiglia deve esservi residente e viverci abitualmente (al netto dei normali spostamenti che si fanno, periodicamente, nel corso dell’anno come, ad esempio, per le vacanze) e deve fissarvi la propria residenza;
  • nel caso di una coppia sposata in cui ciascun coniuge è proprietario di un proprio immobile, la legge consente di ottenere una sola esenzione Imu sulla casa liberamente scelta dalla coppia. Quindi, ad esempio, se Silvio, proprietario di una abitazione, è sposato con Alessandra, anch’ella titolare di un appartamento, i due potranno scegliere a quale dei due collegare l’esenzione Imu, purché lo comunichino al Comune.

È possibile ottenere su due immobili l’esenzione Imu?

Come visto, in una coppia ove due coniugi o due partner hanno un immobile a testa, solo su di uno è possibile ottenere l’esenzione Imu: quello liberamente individuato dalla coppia e comunicato al Comune. Ma questa regola ha un’eccezione. Difatti, è possibile ottenere l’esenzione Imu su entrambe le abitazioni, a patto che risulti che i due coniugi abbiano in esse sia la residenza che la dimora abituale. Si deve quindi trattare di una coppia che non convive sotto lo stesso tetto, come spesso succede per coloro che

vivono separatamente a causa di lavoro in Comuni diversi. Solo in questi casi è possibile ottenere due volte l’esenzione.

Attenzione però: il Comune è chiamato a effettuare le verifiche per evitare che ciò possa tradursi in una facile elusione fiscale. Sicché, come anticipato, l’amministrazione potrà controllare le bollette delle rispettive utenze per accertare se effettivamente sono stati registrati dei consumi nelle due unità abitative tali da far ritenere che le stesse siano abitualmente abitate.

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