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Come funziona il pignoramento della prima casa? Quando è possibile farlo? Ma soprattutto quando sorgono delle vere e proprie tutele nei confronti dei debitori? Giriamo un momento punto di vista: quali sono i debiti che possono portare al pignoramento della prima casa e alla sua vendita all’asta?

Ricordiamo che il pignoramento costituisce una tipologia di espropriazione forzata, attraverso la quale il creditore ottiene lo spossessamento di un bene di proprietà del debitore, che è risultato essere inadempiente. In questa sede ci soffermeremo ad analizzare il caso del pignoramento della prima casa: quando si arriva alla vendita forzata dell’immobile, per permettere al creditore di rientrare del proprio credito.

Nel momento in cui il debito è di natura privata, la prima casa è sempre pignorabile. Questo può avvenire – è il caso più frequente – quando il creditore risulti essere un istituto bancario, che ha erogato un prestito (magari proprio il mutuo per acquistare l’immobile). In questi casi, purtroppo, la legge non prevede alcun tipo di limite. E, soprattutto, per il debitore non ci sono forme di tutela.

Pignoramento della prima casa: quando è possibile

In cosa consiste il pignoramento? Si tratta del primo atto esecutivo che porta alla procedura di espropriazione forzata di un immobile. Questa operazione viene effettuata con uno scopo ben preciso: andare a vincolare alcuni beni del debitore che servono a soddisfare il diritto di credito del creditore.

A prevedere il divieto di pignoramento dell’unico bene di proprietà del debitore è la Legge n. 69/2013, che è andata a modificare direttamente l’articolo 76, comma 2 del DPR n. 602/73. Attenzione, però, a non fare confusione: il divieto di pignoramento degli immobili adibiti a prima casa trova applicazione solo e soltanto se il creditore risulti essere lo Stato Italiano attraverso l’Agenzia delle Entrate Riscossione.

Cosa significa tutto questo? Molto semplicemente che se il consumatore ha contratto un debito di natura privata – come ad esempio è il mutuo per acquistare un immobile – anche la prima casa può essere oggetto di espropriazione forzata con un pignoramento. Quando, invece, il creditore risulti essere l’Erario – stiamo parlando, quindi, di debiti contratti per non aver saldato a tempo ed ora le imposte e le relative sanzioni – è necessario verificare il rispetto di determinate condizioni, per appurare se la prima casa possa essere pignorata o meno.

Quando non può essere pignorata la prima casa

La prima casa non è pignorabile da parte dell’Agenzia delle Entrate Riscossione quando si verificano le seguenti condizioni:

  • costituisce l’unico immobile di proprietà del debitore;
  • è l’immobile nel quale il debitore risiede anagraficamente;
  • l’immobile è accatastato come civile abitazione;
  • non è un immobile di lusso (non deve essere accatastato nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9).

Il possesso di un’altra proprietà immobiliare

Quando si parla di debiti erariali, il divieto di pignoramento della prima casa non è comunque assoluto. In alcuni casi può avvenire. La Legge n. 69/2013, infatti, prevede il divieto di pignoramento da parte dell’Erario sull’unica casa di proprietà del debitore, non sulla prima casa. Questo significa che può scongiurare il pignoramento solo il contribuente che sia proprietario di un unico immobile.

Nel caso in cui lo stesso risulti essere proprietario di un secondo immobile, l’Agenzia delle Entrate Riscossione può rifarsi su questo secondo immobile. Nel caso in cui il secondo immobile non dovesse risultare sufficiente a coprire il credito vantato, l’AdER ha la possibilità di procedere con il pignoramento anche della prima casa.

Nel caso in cui il contribuente debitore sia proprietario anche di un secondo immobile, quindi, l’amministrazione finanziaria ha la possibilità di pignorare anche la prima casa. Questa operazione, però, può essere effettuata nel momento in cui si verifichino le seguenti condizioni:

  • il debito con il fisco superi i 120.000 euro;
  • il valore complessivo degli immobili di proprietà del debitore sia superiore a 120.000 euro;
  • in ogni caso l’erario deve preventivamente concedere la possibilità al debitore di rateizzare l’importo dovuto.

Pignorare la prima casa: chi lo può fare

Come abbiamo avuto occasione di anticipare in precedenza, la prima casa risulta essere pignorabile, quando i debiti sono contratti verso soggetti privati. Il classico esempio è quello di un mutuo contratto proprio per acquistare un immobile. La prima casa può essere pignorata, comunque vada, quando il creditore risulti essere un privato, un’azienda o anche un qualsiasi altro componente della famiglia. Quando si vengono a verificare questi casi, la legge non pone dei limiti: nel caso in cui il debitore risulti essere insolvente, non è prevista alcuna forma di tutela. Nemmeno per la prima casa.

Vendere l’immobile del debitore può costituire una mossa utile per saldare il debito con l’importo che deriva direttamente dalla cessione dell’immobile.

Nel caso in cui i debiti superano complessivamente i 20.000 euro è possibile iscrivere un’ipoteca sull’unico immobile di proprietà del debitore, anche se al suo interno lo stesso vi risiede anagraficamente. L’ipoteca costituisce una forma di garanzia per il creditore, che ha, in questo modo, un vero e proprio diritto di prelazione sul bene ipotecato, che servirà a tutelarlo nel caso in cui il debitore diventi insolvente.

Come funziona l’ipoteca

Come viene costituita l’ipoteca? Questa operazione viene effettuata attraverso l’iscrizione in un pubblico registro e si estende per l’intero bene che ne è oggetto. È possibile iscrivere un’ipoteca ogni volta che il proprietario dell’immobile ha un debito ed il creditore sia in possesso di un titolo esecutivo. Questo può essere costituito da un decreto ingiuntivo non opposto entro 40 giorni, una sentenza di condanna, una cambiale o un assegno, un contratto di mutuo o un altro atto pubblico sottoscritto davanti a un notaio che certifica un debito.

Nel momento in cui viene iscritta un’ipoteca il creditore viene preferito rispetto ad altri creditori non privilegiati nel caso in cui dovesse essere avviata una procedura espropriativa. Ma soprattutto permette di essere avvisati dell’inizio di una qualsiasi procedura giudiziale di espropriazione.

Prima casa: come avviene il pignoramento

Quando avviene il pignoramento della prima casa? Questa operazione viene effettuata nel momento in cui il debitore non riesca ad onorare i propri impegni finanziari. A questo punto il creditore deve avviare le procedure esecutive che, nella maggior parte dei casi, si concludono con la vendita all’asta dell’immobile. Il ricavato permetterà al creditore di rientrare in tutto o in parte del proprio credito.

Per procedere con il pignoramento della prima casa il creditore deve essere necessariamente in possesso di un titolo esecutivo (quindi di una sentenza), un decreto ingiuntivo definitivo, un assegno, una cambiale o un contratto di mutuo stipulato dinanzi al notaio.

Al debitore dovrà essere notificato il titolo esecutivo, che è, in estrema sintesi, un invito a pagare entro dieci giorni. Entro 90 giorni dalla notifica del precetto, l’atto di pignoramento immobiliare dovrà essere notificato dal creditore attraverso un ufficiale giudiziario.

 

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