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I diritti e le garanzie di chi vende un immobile: come tutelarsi dall’acquirente.

Quando si parla di compravendita di case o appartamenti, ci si focalizza spesso sui diritti dell’acquirente, specie in ambito fiscale (si pensi al bonus prima casa). Si parla meno spesso dei diritti del venditore, non perché non ne abbia, ma perché considerato parte forte del contratto. Il venditore è, spesso, il costruttore, ma potrebbe essere anche un privato che cede, da sé o tramite l’agenzia immobiliare, il proprio immobile.

In questo articolo ci focalizzeremo proprio su questi aspetti spesso taciuti: vedremo cioè quali sono le garanzie e i diritti di chi vende casa, come ci si può tutelare da un acquirente inadempiente o poco rispettoso degli accordi presi. Ma procediamo con ordine.

I diritti del venditore dopo l’accettazione della proposta di acquisto

Spesso il venditore si avvale di un’agenzia immobiliare. Quest’ultima è solita far depositare all’acquirente, presso l’agenzia stessa, una proposta di acquisto con un assegno a titolo di acconto.

L’accettazione, da parte del venditore, della proposta di acquisto non è un atto irrevocabile: egli potrebbe successivamente rinunciare all’affare e quindi vanificare anche le aspettative dell’acquirente. Tuttavia, semmai quest’ultimo, in forza di ciò, dovesse aver sostenuto dei costi o subito altri danni (ad esempio la perdita di altre offerte contrattuali concorrenti), avrebbe ben diritto a esigere il risarcimento. Il venditore non potrà tuttavia essere costretto – come invece succede dopo la firma del compromesso – a concludere il contratto.

I diritti del venditore dopo la firma del compromesso

Il cosiddetto “compromesso” (tecnicamente chiamato contratto preliminare) genera invece un vincolo irrevocabile per le pari:

  • per l’acquirente a comprare;
  • per il venditore a vendere.

Semmai una delle due parti non dovesse rispettare l’impegno preso, l’altra potrebbe agire dinanzi al giudice nei suoi confronti. Con riferimento al venditore, semmai l’acquirente, dopo aver firmato il compromesso, dovese rinunciare alla compravendita, egli potrebbe alternativamente:

  • trattenere la caparra e accontentarsi di questa;
  • restituire la caparra ma agire in giudizio per ottenere il risarcimento, fornendo tuttavia le prove del danno patito. Tale soluzione è consigliabile solo se tali prove sono inconfutabili e l’importo del risarcimento è superiore alla caparra;
  • agire in giudizio per ottenere l’esecuzione forzata dell’obbligo di contrarre: in buona sostanza il giudice disporrà il trasferimento coattivo della proprietà subordinandolo al versamento del residuo prezzo. La sentenza si sostituirà quindi all’atto notarile.

La comproprietà e il diritto del venditore di vendere la quota

Se l’immobile è in comproprietà, per vendere l’intero bene è necessario il consenso di tutti i contitolari del diritto di proprietà. In mancanza il contratto non è valido e non è immediatamente efficace.

Tuttavia il venditore ha il diritto di vendere la propria quota se non c’è stata ancora la divisione della comunione (in tal caso però l’acquirente diverrà proprietario non già di una parte specifica dell’immobile, ma di una quota dell’intero bene).

Il comproprietario può disporre liberamente della sua quota indivisa, salvo nel caso di comunione ereditaria per la quale i coeredi hanno un diritto di prelazione.

Se il venditore è coniugato in regime di comunione legale bisogna distinguere se l’immobile oggetto della vendita:

  • rientra nella comunione: per poter concludere validamente il contratto è necessario il consenso dell’altro coniuge, che quindi deve prendere parte alla stipulazione del contratto;
  • non rientra nella comunione ed è di proprietà esclusiva e personale del coniuge venditore: questi può disporne liberamente senza il consenso né la presenza dell’altro coniuge.

Il diritto al pagamento del prezzo

Il trasferimento della proprietà del bene si verifica solo alla firma del rogito, né prima, né dopo.

Pertanto il venditore ha diritto di ricevere dall’acquirente al momento della sottoscrizione del contratto di compravendita l’intero prezzo concordato nel contratto definitivo, detratti gli acconti già ricevuti.

Tuttavia, è possibile che l’acquirente, specie quello che non sia riuscito ad ottenere un mutuo dalla banca, possa concordare con il venditore un pagamento a rate da eseguire in parte prima e in parte dopo il rogito. In tali casi, il venditore può inserire nel contratto la cosiddetta clausola di “riserva di proprietà”. In forza di tale previsione, la proprietà si trasferisce solo al versamento dell’ultima rata. In tal modo il venditore si tutela dall’eventuale inadempimento, restando titolare del bene fino all’integrale pagamento del prezzo. Così, se l’acquirente non dovesse adempiere, il proprietario non avrebbe perso la titolarità dell’immobile.

Il pagamento avviene di norma con:

  • assegni circolari non trasferibili (ossia emessi dalla banca dietro deposito della somma: danno una massima garanzia poiché non ci sono dubbi circa l’esistenza delle somme a copertura;
  • assegni bancari o postali non trasferibili: sicuramente meno affidabili dei precedenti: non garantiscono una copertura certa sul conto
  • bonifico bancario diretto.

Altre garanzie a favore del venditore

Esistono ulteriori garanzie a favore del venditore che concede all’acquirente il beneficio della dilazione, come per esempio:

  • l’emissione di cambiali;
  • l’iscrizione di ipoteca;
  • la penale.

Con le cambiali, il venditore si tutela nel caso di inadempimento: difatti egli avrà in mano ciò che si definisce un “titolo esecutivo” che, in caso di inadempimento, potrà portare all’ufficiale giudiziario per il pignoramento dei beni del debitore, senza dover prima attivare una causa.

Con l’ipoteca, il venditore si garantisce sull’immobile compravenduto. In tal modo, se l’acquirente non dovesse adempiere agli obblighi assunti, il venditore avrebbe diritto di mettere all’asta la casa anche se, nel frattempo, viene ceduta a terzi. E sul ricavato avrebbe diritto a soddisfarsi anche su altri eventuali creditori del medesimo soggetto.

Il venditore ha sempre ipoteca legale sugli immobili venduti, a garanzia dell’adempimento degli obblighi assunti dall’acquirente col contratto, primo fra tutti l’obbligo di pagamento del prezzo, e dei crediti accessori che potrebbero sussistere anche quando è stato estinto il credito principale.

Lo stesso venditore può, però, rinunciare all’ipoteca con espressa indicazione nell’atto di vendita.

A garanzia del pagamento del prezzo o dell’esecuzione di eventuali prestazioni accessorie il venditore può prevedere il pagamento di una caparra confirmatoria o penitenziale che l’acquirente deve versare contestualmente alla sottoscrizione del preliminare e il saldo del prezzo mediante accollo di precedente mutuo.

Se il prezzo pattuito viene pagato anteriormente o contestualmente alla vendita o se interviene uno specifico accordo tra le parti, è opportuno menzionare l’espressa rinuncia del venditore all’ipoteca legale, per evitare che il direttore dei registri immobiliari iscriva d’ufficio l’ipoteca a garanzia dell’adempimento di eventuali obbligazioni secondarie.

L’immissione nel possesso dell’immobile

Il venditore può immettere l’acquirente nell’immediato possesso del bene, anche prima del completo pagamento. Potrebbe farlo già alla stipula del preliminare (cosiddetto compromesso), nel qual caso si parlerà di preliminare con effetti anticipati, oppure alla firma del definitivo con pagamento rateizzato e clausola di riservato dominio. Resta fermo che, essendo il venditore ancora proprietario del bene, resta lui il responsabile a livello civile, penale, amministrativo e fiscale. Ed in più, in caso di inadempimento e mancato trasferimento della proprietà, ha diritto al

ripristino dell’immobile e al risarcimento dei danni eventualmente provocati al bene.

Viceversa il venditore può essere autorizzato dal neo acquirente a permanere nell’immobile già ceduto o comunque a ritardare la consegna anche in un momento successivo al rogito.

È invece, facoltà dell’acquirente non saldare interamente il prezzo di vendita nell’ipotesi in cui il rilascio dell’immobile da parte del venditore non avvenga. Rientra quindi nel più ampio ambito degli accordi tra le parti, scegliere una delle molteplici soluzioni possibili:

  • pagamento integrale senza consegna, con concessione quindi al venditore di un termine ultimo per il rilascio dell’immobile;
  • previsione di una penale;
  • pagamento del saldo prezzo solo alla consegna.

In tale ultimo caso sarà, però, necessario, dopo il contratto di compravendita, un ulteriore atto notarile cosiddetto di quietanza, con il quale il venditore, consegnando l’immobile e ricevendo il saldo, rilascia all’acquirente ricevuta liberatoria del pagamento del prezzo di vendita.

La vendita della nuda proprietà

Il venditore potrebbe limitarsi a cedere solo la «nuda proprietà», riservandosi l’usufrutto per un termine limitato o fino alla propria morte.

In tal caso il venditore mantiene il diritto di utilizzare l’immobile o di darlo in affitto per tutta la durata dell’usufrutto. Alla scadenza, l’acquirente che prima aveva solo la nuda proprietà acquisisce automaticamente la proprietà integrale senza ulteriori esborsi o tassazione e, soprattutto, senza che gli eredi dell’usufruttuario possano rivendicare alcunché.

Questo tipo di contratto si addice alle esigenze di anziani che vogliono realizzare parte del valore del bene venduto con garanzia di abitarvi a vita. L’acquirente, invece, pianifica un acquisto a lunga scadenza e con prezzo basso, sapendo già che possono ragionevolmente passare anche molti anni prima della morte del venditore.

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