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Che l’attuale normativa edilizie e le sue regole per la
sanatoria degli abusi non fosse assolutamente in linea con lo stato
di salute del patrimonio immobiliare, è fatto noto a tutti.

La sanatoria edilizia nel d.P.R. n. 380/2001

Il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) riserva due soli
articoli alla sanatoria degli abusi:

  • l’art. 36 che consente di sanare tramite permesso di costruire
    in sanatoria gli interventi realizzati in assenza di permesso di
    costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di
    segnalazione certificata di inizio attività pesante, o in
    difformità da essa;
  • l’art. 37 che consente di sanare tramite SCIA in sanatoria gli
    interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione
    certificata di inizio attività leggera.

In entrambe i casi, è richiesta quella che più volte ho definito
una “mostruosità normativa” non più in linea con i tempi: la doppia
conformità. In pratica, per sanare l’abuso edilizio l’intervento
deve risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia
vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al
momento della presentazione della domanda.

Cosa cambia con il Decreto Salva Casa

Con il nuovo Decreto Legge recante “Disposizioni urgenti in
materia di semplificazione edilizia e urbanistica” (Decreto Salva
Casa 2024), di cui si attende solo la pubblicazione in Gazzetta
Ufficiale (dopo la quale sarà immediatamente in vigore) e poi la
conversione in legge dal Parlamento (si presume entro fine luglio
2024), cambia notevolmente la gestione delle difformità
edilizie.

Intanto viene notevolmente ampliato il concetto di tolleranza per cui il
mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della
superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità
immobiliari non costituisce violazione edilizia. Cambia anche la
definizione di stato legittimo al
quale concorreranno tutte le forme di sanzioni alternative alla
demolizione (art. 33, comma 2 e art. 34, comma 2, d.P.R. n.
380/2001).

Ma l’aspetto più importante riguarda proprio l’accertamento di
conformità (art. 36) che viene distinto tra:

  • interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, in
    totale difformità o con variazioni essenziali, ovvero in assenza di
    segnalazione certificata di inizio attività pesante o in totale
    difformità da essa o con variazioni essenziali;
  • interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di
    costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività
    ovvero in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di
    inizio attività.

Per gli abusi più gravi (ovvero il primo caso) non cambia
assolutamente nulla e resta ferma sempre sia la doppia conformità
come condizione necessaria per ottenere la sanatoria dell’abuso
edilizio, sia il silenzio-rigetto sull’istanza dopo 60 giorni.

La nuova doppia conformità

Nel secondo caso, invece, ovvero per le parziali difformità (o
abusi minori) si potrà ottenere la sanatoria nel caso di una nuova
doppia conformità. In questo caso, infatti, si dovrà dimostrare che
l’intervento risulti conforme:

  • alla disciplina urbanistica vigente al momento della
    presentazione della domanda;
  • ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al
    momento della realizzazione dell’intervento.

Ecco alcuni importanti aspetti da considerare:

  1. si potrà ottenere la sanatoria condizionata ovvero subordinata
    alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo
    Sportello unico, degli interventi edilizi, anche strutturali,
    necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di
    settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità,
    efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi
    installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla
    rimozione delle opere che non possono essere sanate;
  2. all’istanza di sanatoria si dovrà allegare la dichiarazione di
    un professionista abilitato che attesti le necessarie conformità
    (come anticipato per la conformità edilizia, la dichiarazione è
    resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della
    realizzazione dell’intervento);
  3. nel caso di immobili soggetti a vincolo paesaggistico, il
    dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede all’autorità
    preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in
    merito all’accertamento della compatibilità paesaggistica
    dell’intervento (l’autorità competente si pronuncia sulla domanda
    entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere
    vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine
    perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i
    termini di, il dirigente o responsabile dell’ufficio provvede
    autonomamente);
  4. la sanatoria è subordinata al pagamento di una sanzione
    pecuniaria pari al doppio dell’aumento del valore venale
    dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in
    misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro (l’importo della
    sanzione pecuniaria è determinato previa perizia di stima);
  5. sull’istanza di sanatoria il dirigente o il responsabile del
    competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato
    entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta
    (silenzio-assenso).

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