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Secondo la Treccani il significato di “sanare” equivale al “Far guarire da una malattia, far tornare sano” qualche cosa. Ma se si digita su un qualunque motore di ricerca la parola “sanare” ad uscire fuori sono risultati afferenti al mercato immobiliari anziché a malattie fisiche o ospedali.

Il decreto Salva Casa di Matteo Salvini? Sembra voler essere una ‘cura’ per vecchie patologie, che rendono il mercato in stato di infermità e giacenza, oramai congenite e stratificate nel corpo “immobiliare”, affrontate spesso con strumenti amministrativi e legislativi efficaci per un tempo ma poi velocemente vetusti e inefficaci.

Il tema riguarda gli interessi di tutti i cittadini per i quali si apre una nuova possibilità di affrontare e risolvere i problemi della loro casa provocati o ereditati dal passato.

Molte leggi si sono susseguite per regolamentare e affrontare la malattia “abusi edilizi”. Leggi urbanistiche fondative, regolamenti edilizi (fin dall’inizio del secolo scorso nelle grandi citta’), fino al primo grande spartiacque del 1° condono l. 47/85.

Qui veniva stabilito con una legge (non con un Decreto legge) un tentativo importante di “curare”  la malattia (“abusi) del patrimonio edilizio, fissando il principio (un caposaldo) che un immobile, una unità immobiliare fosse “commercializzabile”, fosse spendibile solo se legittima.

Sono serviti altri due condoni fino al 2003.

Ma – prima dell’atteggiamento spesso lento e prevalentemente inquisitorio da parte di alcune amministrazioni e di municipi – la cui interpretazione delle norme a volta cambia in maniera anche sostanziale – occorre partire dall’educazione dei cittadini al rispetto delle regole.

In quanto i cittadini informati possono capire e applicare norme che consentono di avere una casa legittima e migliorabile nel tempo guidati dalla pubblica amministrazione e dai tecnici che sono l’anello di collegamento tra le amministrazioni e il cittadino, attraverso le leggi che nel tempo si sono succedute e adeguate a come cambiano le città.

Alcuni esempi:

  • Se un cittadino sa che esiste una legge (legge Regione Lazio sui sottotetti) che consente di trasformare un locale tecnico in residenziale, (mansarda, stenditoi etc) investirà i propri soldi positivamente. Questa legge esiste e si sorprendono quando ne vengono a conoscenza.
  • Se un cittadino sa che c’è una legge che consente di regolarizzare la diversa distribuzione interna di un locale con una semplice CILA in sanatoria o tardiva, investirà i suoi soldi positivamente.
  • Così come le leggi che consentono trasformazioni, cambi d’uso, frazionamenti accorpamenti, demolizioni e ricostruzioni, cambi di destinazione, regolarizzazione di difformità entro limiti indicati investirà i suoi soldi positivamente.
  • Se un cittadino sa che ci sono attività di edilizia libera (tende, vetrate panoramiche etc) investirà i sui soldi positivamente.

Ma il cittadino deve anche sapere che non ci sono leggi (salvo i tre condoni oramai scaduti) per trasformare cantine, box, in residenziale o sale hobby e deve avere chiaro che non si comprano “macchine rubate” e tantomeno “case rubate”.

Se non si vende una macchina senza certificato di proprietà e senza libretto di circolazione non si può vendere una casa senza ”titoli di legittimità”.

La legittimità edilizia urbanistica è la pietra d’angolo di ciascuna casa. Senza, la casa è “rubata”: invedibile.

La chiarezza normativa è pertanto elemento indispensabile.

Analizzando il decreto Salva Casa di Salvini approvato la scorsa settimana in Consiglio dei ministri, sono molti i punti da approfondire. Qui di seguito cerchiamo di analizzarli.

Nello specifico:

Relativamente all’art. all’articolo 6, comma 1:

  1. L’ampliamento delle opere previste in edilizia libera a tende, pergolati etc. anche con strutture fisse necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera ”. Questo era vietato dalla norma corrente in quanto modifica permanente dei luoghi e quindi soggetta ad autorizzazione.
  2. che sia addossata o annessa agli immobili o alle unità immobiliari” Il termine addossata o annessa va chiarito. Annessa può significare una pergola su una copertura piana.
  1. non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici. La precisazione è molto importante perché elimina il dubbio di poter creare “verande”.
  2. La specifica aggiunta oltre a logge di porticati elimina una diversità di trattamento per le chiusure a tenda

Nota: Nel Comune di Roma si sono verificati casi di denuncia di abuso edilizio per aver montato una pergotenda su un terrazzo e tre tende di chiusura, è stato considerato aumento di volumetria. Questa norma chiarisce.

 

Relativamente all’articolo 9-bis, comma 1-bis:

 

La legittimità di un immobile o di una singola unità immobiliare è stato chiarito dall’introduzione dell’art. 9-bis – comma bis, in precedenza non esistente. Questo articolo ha finalmente posto un problema reale: quello di trovare un percorso chiaro tracciabile attraverso richieste di accesso agli atti agli archivi Comunali (a Roma Dipartimento, archivio capitolino, archivio condono, archivio notarile, società accreditate di aerofotogrammetria, archivio catasto). In questo articolo si aggiungono ulteriori specifici atti che possono attestare la legittimità del bene. “all’esito di un procedimento idoneo a verificare l’esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa”. Di quale procedimento idoneo si parli non risulta ancora chiaro. Il rischio è che sia spostata la responsabilità sulle spalle di un tecnico con una perizia. Non potrà mai affermarsi con una autocertificazione la legittimità di un bene in assenza di documentazioni (chiare per legge, come i titoli edilizi) o i documenti già indicati nel art. 9 bis comma 1 bis. L’ultimo atto autorizzativo è sempre figlio di una precedente attestazione di legittimità e non puo’ essere un atto svincolato dalla storia amministrativa dell’immobile. 

 

Relativamente ai cambi d’uso l’articolo 23-ter:

 

  • 1-bis. Il mutamento della destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito…….

 

NTA Comune di Roma

Art.6. Classificazione delle destinazioni d’uso

  1. Le destinazioni d’uso previste dalle presenti Norme – salvo diversa o aggiuntiva classificazione adottata nelle componenti di cui ai Titoli III e IV – sono articolate in sette funzioni:
  2. abitative, commerciali, servizi, turistico-ricettive, produttive, agricole, parcheggi non pertinenziali.
  3. Sulla base di tali funzioni e del Carico urbanistico (CU) di cui all’art. 3, comma 6, le principali destinazioni d’uso sono così classificate:
  4. a) Abitative: abitazioni singole – (CU/b); abitazioni collettive (studentati, convitti, conventi, collegi, residenze sanitarie per anziani) – (Cu/b);
  5. b) Commerciali:
    1. piccole strutture di vendita (superficie di vendita fino a 250 mq) – (CU/b);
    2. medie strutture di vendita (superficie di vendita fino a 2.500 mq) – (CU/m);
    3. grandi strutture di vendita (superficie di vendita oltre 2.500 mq) – (CU/a);
    4. le strutture di vendita si intendono al dettaglio e comprensive di depositi pertinenziali, anche localizzati in locali autonomi non contigui;
  6. c) Servizi:
    1. pubblici esercizi (bar, ristoranti, pub, locali notturni in genere), servizi alle persone (amministrativi, sociali, assistenziali, sanitari, istruzione, culturali, fitness) – (CU/m);
    2. direzionale privato (uffici e studi professionali, servizi alle imprese) – (CU/b);
    3. sportelli tributari, bancari e finanziari – (CU/m);
    4. artigianato di servizio e studi d’artista – (CU/b);
    5. sedi della pubblica amministrazione e delle pubbliche istituzioni nazionali, estere e sopranazionali – (CU/m);
    6. sedi e attrezzature universitarie – (CU/m);
    7. attrezzature culturali (esclusi i teatri) e religiose – (CU/m);
    8. attrezzature collettive (per lo sport, lo spettacolo, la cultura, ricreative, congressuali) – (con SUL fino a 500 mq: CU/m;
    9. con SUL oltre 500 mq e per le discoteche: CU/a);
  7. d) Turistico-ricettive:
    1. strutture ricettive alberghiere – (fino a 60 posti letto: CU/b;
    2. oltre 60 posti letto e motel: CU/m);
    3. strutture ricettive extra-alberghiere – (fino a 60 posti letto e ostelli: CU/b;
    4. oltre 60 posti letto: CU/m);
    5. strutture ricettive all’aria aperta – (CU/m);
  8. e) Produttive:
    1. artigianato produttivo, industria, commercio all’ingrosso, depositi e magazzini – (CU/m);
  9. f) Agricole:
    1. abitazioni agricole, attrezzature per la produzione agricola e la zootecnia, impianti produttivi agro-alimentari (CU/b);
  10. g) Parcheggi non pertinenziali:
    1. autorimesse e autosilo – (CU/nullo).

 

L’articolo nuovo 1-bis ammette il cambio d’uso senza opere all’interno di ciascuna unità immobiliare nella stessa categoria funzionale. Significa che si puo’ fare un cambio d’uso p.e. tra Abitative: abitazioni singole – (CU/b); abitazioni collettive (studentati, convitti, conventi, collegi, residenze sanitarie per anziani) – (Cu/b); se non si eseguono opere. Questo è ammissibile a parità di C/b (carico urbanistico basso) ma va chiarito il senza opere (gli impianti?, la manutenzione ordinaria? Eliminazione di una cucina?) E’ una precisazione utile e chiara.

 

  • 1-ter. Sono altresì sempre ammessi il mutamento di destinazione d’uso senza opere tra le categorie funzionali di cui al comma 1, lettere a), a-bis), b) e c) di una singola unità immobiliare ubicata in immobili ricompresi nelle zone A), B) e C)

Questo articolo amplia la possibilità di cambio d’uso senza opere anche tra le categorie funzionali rilevanti dove la legge fino ad oggi prevede il mutamento rilevante quindi con strumento amministrativo (PdC). Ma il punto è sempre lo stesso senza opere. Non pare credibile una trasformazione di questo tipo senza operare una trasformazione. Quindi andrà chiarito il punto “senza opere”.

a)residenziale;
a-bis)turistico-ricettiva;
b)produttiva e direzionale;
c) commerciale;
d) rurale.

 

qualora il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile. Il mutamento non è assoggettato all’obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale previsto dal decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria dei parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150.

Nota: Si introduce una nuova fattispecie di cambi di destinazione d’uso (sempre riferite al comma 3 ter – quindi cdu tra categorie rilevanti senza opere – ammettendo il cambio per “analogia funzionale”. Una destinazione qualsiasi può diventare p.e. residenziale (di un locale al p.t) analogamente alla destinazione prevalente nell’immobile e senza oneri di alcun tipo. Va chiarito.

 

Relativamente all’articolo 31, comma 5:

si rafforza la definizione di beni paesaggistici. Si precisa una modalità di alienazione. Per ora non si approfondisce.

Interessante e foriera di molte applicazioni è il punto all’articolo 34-bis:

L’argomento delle tolleranze costruttive ha rilevanza per poter “curare” gli immobili. Sono state inserite nuove percentuali di tolleranza. Questa norma è molto importante in quanto l’attestazione di rientrare nelle tolleranze è un atto semplice senza nessun onere o costo, previa verifica della documentazione approvata e verifica dello stato dei luoghi.

Occorre però valutare il contesto (se con vincoli o meno e nel caso occorre verificare la compatibilità paesaggistica e la norma sulla tolleranza deve dialogare con le norme – vincoli paesaggistici –. La legge sulla procedura semplificata dei beni paesaggistici ha già fissato nelle tabella A le difformità non soggette ad autorizzazione e nella tabella B quelle autorizzabili con procedura semplificata. Ma le due leggi vanno collegate per evitare brutte sorprese.

Relativamente all’articolo 36:

Il tema dell’accertamento di conformità apre il grande capitolo delle doppia e della singola conformità.

Attualmente vige la doppia conformità. Questo è un grande ostacolo alla sanabilità di immobili realizzati in tempi remoti con diversi livelli di difformità. La maggior parte dei casi ha risultato negativo. Nel tempo sulla base di sentenze TAR si è evidenziata anche la doppia conformità strutturale. Se il Colosseo fosse stato realizzato senza titolo o con difformità per essere legittimato dovrebbe avere la doppia conformità strutturale al tempo dei Romani e alle attuali norme antisismiche.

Relativamente all’Art. 36-bis (L)

di……… ottenere il permesso di costruire e presentare la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria se l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Quindi una doppia conformità “leggera” – conforme alla disciplina urbanistica di allora e alla disciplina edilizia all’attualità che potrebbe risolvere casi di impossibile – al momento – soluzione. P.e. un edificio con irregolarità del 1934 esistente nel 1960 non è ammesso alla conformità perché essendo parzialmente illegittimo non può eseguire lavori anche statici. Il caso fu risolto con la nota del Ministro Brunetta che ammise all’esecuzione di lavori da Superbonus sisma bonus ed eco anche in presenza di difformità. Senza quella precisazione non si sarebbero fatti lavori.

Il permesso presentato ai sensi del comma 1 può essere rilasciato dallo Sportello unico edilizia di cui all’articolo 5, comma 4-bis subordinatamente alla preventiva attuazione, entro il termine assegnato dallo Sportello unico, degli interventi di cui al secondo periodo. In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo Sportello unico edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo. Per le segnalazioni certificate di inizio attività presentate ai sensi del comma 1, lo Sportello unico edilizia individua tra gli interventi di cui al secondo periodo le misure da prescrivere ai sensi dell’articolo 19, comma 3, secondo, terzo e quarto periodo della legge 7 agosto 1990, n. 241, che costituiscono condizioni per la formazione del titolo.

Infine, per quanto riguarda l’art 2 del decreto che riguarda Strutture amovibili realizzate durante l’emergenza sanitaria da Covid-19).

Resta da definire in base a cosa si deciderà la “presenza di comprovate e obiettive esigenze idonee a dimostrarne la perdurante necessità”.

L’emergenza è finita. Ma rimane da fare una scelta sulle caratteristiche e le quantità di spazi esterni “complementari” alle attività commerciali per consentire loro di avere strutture idonee e attrattive per i cittadini e di sviluppo delle attività commerciali.

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