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L’efficacia limitata della nullità successiva della compravendita, trascrizione, opponibilità, acquisto, validità e nullità degli atti

Aggiudicazione immobile ai pubblici incanti

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Tizio si è aggiudicato ai pubblici incanti la piena proprietà di un bene immobile. Successivamente al pignoramento, viene trascritta una “domanda giudiziale di nullità di atti”.

È indiscutibile che l’acquisto di Tizio sia valido ed efficace e che rimanga insensibile alle sorti della domanda trascritta.

Sulla validità dell’acquisto

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La posizione dell’acquirente nella vendita forzata giusta la previsione contenuta nell’art. 2919, ultimo periodo, c.c. riflette quella del creditore procedente e dei creditori intervenuti all’esecuzione: l’aggiudicatario acquista l’immobile nello stato di diritto in cui si trovava al momento del pignoramento.

Gli atti e le domande inopponibili al creditore procedente lo sono anche nei confronti dell’acquirente nella vendita forzata.

Per la precisione, l’art. 2915 c.c. dispone che non hanno effetto “in pregiudizio del creditore pignorante e dei creditori che intervengono nell’esecuzione gli atti e le domande per la cui efficacia rispetto ai terzi acquirenti la legge richiede la trascrizione se sono trascritti successivamente al pignoramento“.

Anche di recente, in casi analoghi è stato ribadito che l’eventuale sentenza di accoglimento della domanda trascritta successivamente al pignoramento, non può pregiudicare i diritti del creditore “quando il pignoramento del bene che ne forma oggetto sia stato trascritto prima della trascrizione della domanda” (Cass. civ. Sez. III, 18/11/2013, n. 25865 idem Cass. civ. Sez. III, Sent., n° 26963 del 15-11/2017).

Del resto, l’effetto della trascrizione, stabilito dall’art. 2644, II comma, cc è che: Seguita la trascrizione [del pignoramento], non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore.

L’art. 2929 c.c. che conferma “l’insensibilità” della procedura esecutiva dell’eventuale declaratoria di nullità degli atti precedenti la vendita e l’assegnazione, fatta salva l’ipotesi di collusione. La norma contempla e disciplina il caso del terzo che successivamente alla aggiudicazione, abbia avuto accolta la domanda trascritta.

La ratio norma è chiara nel senso di prevedere una efficacia sanante delle nullità che non siano state fatte valere con gli strumenti di rito, al fine di incentivare gli acquisti nell’ambito delle vendite forzate accrescendone la “stabilità”.

Tale norma conferma altresì che la sentenza di accoglimento della domanda di nullità non “retroagisce” e che l’annotamento della sentenza a margine della trascrizione dell’atto introduttivo ha solo effetti limitati.

Sotto questo punto di vista, la norma in questione costituisce una deroga al regime della nullità che, secondo la regola generale ex art. 159 cpc, si ripercuote sugli atti successivi che dipendono da quello viziato.

Come ha posto in luce la dottrina (Bonsignori, Effetti della vendita e dell’assegnazione, in Comm. Schlesinger, Milano, 1988, 279; Busnelli, in Bigliazzi Geri, Busnelli, Ferrucci, Della tutela giurisdizionale dei diritti, in Comm. cod. civ., VI, 4, Torino, 1980, 345; Tedoldi, Vendita e assegnazione forzata, in Digesto civ., XIX, Torino, 1999, 680), l’art. 2929 cc attribuendo una particolare stabilità agli effetti della vendita forzata e dell’assegnazione (provvedimenti conclusivi e finali del processo esecutivo), oltre ad essere di fondamentale importanza pratica, costituisce la chiave di volta del sistema dell’espropriazione.

Oltre alla dottrina, anche la giurisprudenza di legittimità ha affermato che l’art. 2929 assolve all’esigenza di garantire il risultato, raggiunto nel processo esecutivo, mediante la protezione dei terzi che hanno effettuato acquisti, salvo il caso di collusione con il soggetto procedente (Cass. 1018/1995; 4039/1974).

Una volta compiuta la vendita, gli interessi in gioco non sono più soltanto quelli del debitore esecutato e del creditore procedente (oltre che degli eventuali creditori concorrenti), ma anche quelli dell’aggiudicatario (Luiso, Diritto processuale civile, III, Milano, 1997, 151), il quale solitamente non ha preso parte agli atti anteriori.

In tale contesto, la regola – sancita dall’articolo in esame – dell’irrilevanza delle nullità anteriori alla vendita, è espressione del generale principio dell’affidamento dei terzi in buona fede (rintracciabile ad es. negli artt. 23, 2° co., 25, 2° co., 1445, 2377, 3° co. e 2652, 2° co.), come dimostra la circostanza che in presenza di collusione la tutela non viene accordata.

I possibili effetti dell’accoglimento della domanda trascritta

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L’accoglimento della domanda di nullità passato in giudicato potrebbe avere il fine di permettere all’attore vittorioso di partecipare alla distribuzione del prezzo ricavato dalla vendita forzata sostituendosi al debitore, potendo ottenere in sostituzione dell’esecutato l’eventuale residuo del ricavato dalla vendita dopo che siano stati soddisfatti il creditore procedente ed i creditori intervenuti nell’espropriazione.

Tale effetto, però, non legittima neanche l’opposizione all’esecuzione poiché “Il terzo che proponga opposizione all’esecuzione immobiliare, a norma dell’art. 619 c.p.c., assumendo di essere proprietario esclusivo dell’immobile pignorato in danno del debitore, deve dedurre un titolo di proprietà – od una domanda giudiziale, definita poi con l’accertamento della sua esclusiva proprietà – dei beni pignorati, trascritto anteriormente al pignoramento, a nulla rilevando – non ammettendo la trascrizione deroghe od equipollenti – l’effettiva conoscenza che il creditore procedente abbia della reale titolarità del bene esecutato.” (Cassazione civile sez. III, 23/10/1985, n.5194; Cass. civ. Sez. I, 29-09-1997, n. 9525, conf. Tribunale Cassino Sent., 08/07/2009, Tribunale Potenza, 18/08/2010).

Nel ribadire il principio già espresso nel 1985, con la sentenza 9525/1997, la Suprema Corte ha anche affermato che: “Poiché sono inefficaci nei confronti del creditore pignorante gli atti costitutivi o traslativi di diritti sui beni pignorati che non siano intavolati prima della trascrizione del pignoramento anche ove essi siano effetto di atti di imperio (nella specie, vendita giudiziale), è carente di legittimazione attiva il terzo che proponga opposizione all’esecuzione su detti beni se non abbia proceduto alla intavolazione del proprio acquisto in data anteriore al pignoramento.”

Trascrizione pregiudizievole

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La trascrizione di questa domanda, nonostante sia invalida e/o non opponibile e rimanga comunque improduttiva di effetti nei confronti dell’aggiudicatario, determina comunque uno stato di incertezza e di dubbio sulla commerciabilità del bene.

Tale situazione è fonte di danno ex art. 2043 c.c.

Azione per ottenere la cancellazione della trascrizione in via d’urgenza

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La giurisprudenza di merito è attualmente divisa sull’ammissibilità dei ricorsi d’urgenza volti ad ottenere la cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali, posto che, in assenza di un accordo tra le parti, l’art. 2668 c.c. ritiene all’uopo necessaria una sentenza passata in cosa giudicata.

Si rinviene un’apertura verso l’ammissibilità del ricorso ex art. 700 cpc nei casi in cui la trascrizione della domanda giudiziale sia avvenuta al di fuori delle ipotesi enucleate dagli artt. 2652 e 2653 c.c. o comunque a fronte di una pretesa manifestamente infondata nel merito.

Dallo studio dell’atto di citazione, però, non si ritiene ricorrere tale ipotesi.

L’orientamento maggioritario, comunque, è quello restrittivo e nega che la cancellazione della trascrizione delle domande giudiziali possa avvenire sulla base di un titolo diverso da una sentenza passata in giudicato.

Sulla questione della ammissibilità o meno di un rimedio cautelare non è dato rinvenirsi giurisprudenza di legittimità in quanto il ricorso straordinario per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost. non è proponibile avverso provvedimenti cautelari.

Effettivamente, il carattere interinale e provvisorio anche in sede di reclamo del provvedimento che accolga o escluda il ricorso ex art. 700 cpc, esclude che lo stesso possa essere oggetto di impugnazione in sede di legittimità.

Foto: 123rf.com

 

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