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In presenza di contratto di affitto di un ramo di azienda, il custode della procedura esecutiva immobiliare deve trattenere i canoni di locazione, ma nel caso in cui gli immobili pignorati siano stati sublocati dalla società locataria, incassa dal locatario o dai sublocatari?

È questo il caso sottoposto all’esame del G.E. Dott. Fiengo, ove gli immobili oggetto di procedura esecutiva per effetto di contratto di affitto di ramo di azienda erano stati dati in locazione ad una società diversa dall’esecutata, la quale a sua volta li aveva singolarmente sublocati, riscuotendo i relativi canoni di affitto dai locatari.

Dal momento che l’art. 2912 c.c. prevede espressamente che il pignoramento comprenda anche gli accessori, le pertinenze ed i frutti della cosa pignorata, non c’è dubbio che i proventi della locazione dovevano essere trattenuti dal custode giudiziario. Come noto, infatti, al custode nominato nella procedura esecutiva essendo affidato il compito di mantenere l’utilità economica del bene pignorato, ovvero il suo valore d’uso, egli deve riscuotere i canoni previsti per le locazioni o affitti già in corso, o l’incasso relativo all’indennità per ritardata restituzione.

Nel caso di specie, all’udienza di comparizione parti è però sorto il problema se tale contratto di affitto fosse opponibile alla procedura esecutiva e conseguentemente quali dovessero essere i canoni di locazione che il custode avrebbe dovuto incassare per la procedura: se quelli pagati alla luce del contratto di affitto di ramo di azienda dalla società locataria, oppure i singoli canoni da quest’ultima riscossi (peraltro di importo superiore).

Infatti, il codice civile, ai fini dell’opponibilità degli atti alla procedura esecutiva, distingue non solo a seconda che questi abbiano o meno data certa anteriore al pignoramento, ma anche in virtù della loro durata (superiore o inferiore a tre anni). In particolare, l’art. 2918 c.c prevede che le cessioni e liberazioni con durata eccedente i tre anni non abbiano effetto in pregiudizio ai creditori se non sono trascritte anteriormente al pignoramento, mentre (II comma) le cessioni e liberazioni per un tempo inferiore ai tre anni (oppure quelle superiori ma non trascritte) non hanno effetto se non hanno data certa anteriore al pignoramento ed in ogni caso non oltre il termine di un anno dalla data del pignoramento.

Il giudice del Tribunale di Milano Dott. Fiengo, chiamato a pronunciarsi in merito, in applicazione dei predetti principi, ha rilevato che poiché il contratto di affitto di ramo di azienda, stipulato anteriormente alla notifica dell’atto di pignoramento, prevedeva la durata di un anno e che nel corso di tale lasso di tempo aveva avuto inizio l’esecuzione forzata, lo stesso non poteva essere opponibile alla procedura e pertanto il custode avrebbe dovuto provvedere a riscuotere i singoli canoni di locazione degli immobili e non i proventi dell’affitto del ramo di azienda.

Tribunale di Milano, ordinanza del 18 maggio 2017 (leggi l’ordinanza)

Maria Laura Meleti – m.meleti@lascalaw.com

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