#Finsubito news – Costituire una società per vendere un immobile tramite le quote è elusione fiscale?

Chi struttura la cessione di un immobile attraverso la vendita delle quote della società che lo possiede, invece della compravendita diretta, rischia spesso di vedersi contestare dall’Amministrazione finanziaria un’operazione elusiva, ma non sempre questa contestazione trova un fondamento solido.

Molti imprenditori si chiedono se costituire una società per acquistare un immobile e poi cederlo tramite la vendita delle partecipazioni sia una forma di elusione fiscale. La Cassazione, con l’ordinanza n. 24082 del 27 luglio 2026, ha accolto il ricorso del contribuente, chiarendo che l’Amministrazione finanziaria non può contestare l’elusione fiscale in questi casi, a meno che non sussista un risparmio fiscale certo e prevalente rispetto alle altre ragioni economiche dell’operazione. La chiave interpretativa risiede proprio in questo elemento: l’abuso del diritto sussiste soltanto quando il vantaggio fiscale rappresenta lo scopo essenziale e preponderante dell’operazione, non semplicemente uno dei suoi possibili effetti.

Come si definisce il principio generale antielusivo secondo la Cassazione?

Gli Ermellini hanno applicato al caso il principio secondo cui, in materia tributaria, il divieto di abuso del diritto si traduce in un principio generale antielusivo, il quale preclude al contribuente il conseguimento di vantaggi fiscali ottenuti mediante l’uso distorto, pur se non contrastante con alcuna specifica disposizione, di strumenti giuridici idonei a ottenere un’agevolazione o un risparmio d’imposta, in difetto di ragioni economicamente apprezzabili che giustifichino l’operazione, diverse dalla mera aspettativa di quei benefici. Questo principio trova fondamento, in tema di tributi non armonizzati, come nel caso delle imposte sui redditi, nei principi costituzionali di capacità contributiva e di progressività dell’imposizione, e non contrasta con il principio della riserva di legge, non traducendosi nell’imposizione di obblighi patrimoniali non derivanti dalla legge, bensì nel disconoscimento degli effetti abusivi di negozi posti in essere al solo scopo di eludere l’applicazione di norme fiscali.

Quali conseguenze produce, in concreto, l’accertamento di una pratica elusiva?

Il principio antielusivo comporta l’inopponibilità del negozio all’Amministrazione finanziaria per ogni profilo di indebito vantaggio che il contribuente pretenda di far discendere dall’operazione elusiva, anche diverso da quelli tipici eventualmente presi in considerazione da specifiche norme antielusive entrate in vigore in epoca successiva al compimento dell’operazione. Questo significa che, una volta accertata la natura elusiva di un’operazione, l’Amministrazione finanziaria può disconoscere il vantaggio fiscale ottenuto, indipendentemente dal fatto che quella specifica forma di elusione fosse già stata tipizzata da una norma antielusiva al momento in cui l’operazione è stata compiuta.

Quando si configura effettivamente una pratica elusiva secondo la Cassazione?

Ai fini della configurazione di una pratica elusiva è necessario che lo scopo essenziale delle operazioni controverse sia conseguire un risparmio di imposta, da ritenersi sempre illecito quando rappresenti la parte preponderante e comunque prevalente dell’oggetto del contratto o degli accordi nel loro complesso, in quanto le ragioni economiche dell’operazione negoziale, valutata secondo la sua essenza, appaiano meramente marginali o teoriche, e tali quindi da considerarsi manifestamente inattendibili o comunque irrilevanti rispetto alla finalità di ottenere un indebito vantaggio fiscale. Il criterio decisivo, dunque, non è la mera presenza di un vantaggio fiscale collegato all’operazione, circostanza che di per sé non basta a qualificarla come elusiva, ma la prevalenza di quel vantaggio rispetto a qualunque altra ragione economica sottostante.

Un imprenditore che costituisca una società per acquistare un immobile destinato a essere sviluppato commercialmente, con l’intento di attrarre investitori interessati a rilevare quote della società anziché l’immobile in sé, per ragioni legate alla gestione del rischio, alla facilità di trasferimento delle partecipazioni o a esigenze di finanziamento, pone in essere un’operazione sorretta da ragioni economiche concrete: il fatto che questa struttura comporti anche un trattamento fiscale diverso rispetto alla compravendita diretta dell’immobile non la rende, per ciò solo, un’operazione elusiva.

Perché la struttura societaria per la vendita di un immobile non è automaticamente elusiva?

Applicando questi criteri al caso concreto, la Cassazione ha ritenuto che la scelta di costituire una società per acquistare un immobile e successivamente cederlo attraverso la vendita delle partecipazioni societarie, anziché mediante la compravendita diretta del bene, non integra di per sé un’operazione elusiva, salvo che l’Amministrazione finanziaria dimostri che lo scopo essenziale e prevalente di quella struttura fosse il conseguimento di un risparmio fiscale certo, con le ragioni economiche dell’operazione ridotte a un ruolo puramente marginale o teorico. La struttura societaria, di per sé, rappresenta infatti uno strumento giuridico ordinario e ampiamente diffuso nella prassi commerciale, che può rispondere a molteplici esigenze economiche indipendenti dal profilo fiscale: dalla suddivisione del rischio d’impresa, alla facilitazione del trasferimento della proprietà economica del bene, fino alla possibilità di coinvolgere più soci o investitori nell’operazione.

Su chi grava l’onere di dimostrare la natura elusiva dell’operazione?

Dal principio affermato dalla Cassazione discende, sul piano pratico, che spetta all’Amministrazione finanziariadimostrare non soltanto l’esistenza di un vantaggio fiscale collegato all’operazione contestata, ma anche la sua natura preponderante rispetto a ogni altra ragione economica sottostante, e la conseguente manifesta inattendibilità o irrilevanza di queste ultime. Non è quindi sufficiente, per contestare l’elusione fiscale, evidenziare che una determinata struttura negoziale abbia comportato un risparmio d’imposta rispetto a una diversa modalità di realizzazione dell’operazione: occorre dimostrare che quel risparmio fiscale costituisse l’unica o comunque la ragione realmente determinante della scelta operata dal contribuente, relegando ogni altra motivazione economica a un ruolo puramente accessorio o fittizio.