Il TAR Emilia-Romagna chiarisce che il condono edilizio regolarizza l’opera sotto il profilo urbanistico-edilizio, ma non rende automaticamente abitabile un locale seminterrato. Se mancano altezza minima, illuminazione e aerazione adeguate, il Comune può dichiarare l’immobile inabitabile e disporne lo sgombero per ragioni igienico-sanitarie.
L’articolo tratta una sentenza del TAR dell’Emilia Romagna dove alcuni locali seminterrati vengono dichiarati inabitabili dal Comune per carenze igienico-sanitarie. I proprietari sostenevano che il precedente condono edilizio rendesse legittimo anche il loro uso abitativo ma il giudice ha chiarito che il condono regolarizza l’opera sul piano edilizio, ma non attribuisce automaticamente l’abitabilità.
Nel caso concreto mancavano altezza minima, adeguata illuminazione e sufficiente aerazione, motivo per cui sono stati confermati lo sgombero dei locali per assenza dei requisiti igienico-sanitari minimi.
Requisiti minimi per i locali residenziali
Per immobile inabitabile si intende un’abitazione che, per le sue condizioni strutturali, igienico-sanitarie o funzionali, non può essere utilizzata in sicurezza come residenza. L’inabitabilità può dipendere, ad esempio, da gravi carenze nella stabilità dell’edificio, da infiltrazioni e degrado, dall’assenza di adeguata luce e aerazione oppure dal mancato rispetto dei requisiti minimi di salubrità previsti dalla normativa (decreto ministeriale 5 luglio 1975). La dichiarazione di inabitabilità comporta conseguenze concrete per il proprietario: l’immobile non può essere destinato a uso abitativo finché non siano eliminate le cause del provvedimento e, nei casi più gravi, il Comune può disporne lo sgombero.
Seminterrato inabitabile: il caso
Dalla sentenza del TAR Emilia Romagna emerge che un Comune ha dichiarato inabitabili alcuni locali seminterrati e ne ha ordinato lo sgombero perché troppo bassi, quasi interrati e privi di sufficienti aperture per luce e aerazione. I proprietari hanno fatto ricorso sostenendo che il condono edilizio rilasciato nel 1995 valesse anche come abitabilità e impedisse al Comune di contestare nuovamente le caratteristiche dei locali.
Il TAR ha respinto questa tesi, chiarendo un principio importante:
il condono regolarizza il profilo urbanistico-edilizio dell’opera, ma non rende automaticamente agibile e abitabile un locale.
Vediamo in dettaglio la motivazione…
Condono non conferisce l’abitabilità
Il TAR precisa che “In relazione al dato oggettivo e inconfutabile sulle caratteristiche dei luoghi, correttamente il Comune resistente ribadisce che le caratteristiche dell’immobile della ricorrente (altezza interna utile inferiore a quella minima inderogabile ex art. 3 D.M. 1975, superficie finestrata apribile inferiore a 1/8 della superficie del pavimento ex art. 5 D.M. 1975) non consentono il conseguimento del certificato di abitabilità ex art. 35, 19° comma L. 47/1985; precisando ulteriormente come non trovare applicazione il comma 2 bis dell’art. 11della L.R. Emilia-Romagna n. 15/13 in quanto eseguite dopo la data di entrata in vigore del decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato in G.U. il 18 luglio 1975. Non risulta, in altri termini, riscontrabile alcuna contraddizione tra la concessione in sanatoria delle opere edilizie sopra descritte – che legittima per l’appunto unicamente il profilo edilizio dell’opera- e la dichiarazione di inabitabilità del medesimo immobile e conseguente sgombero dello stesso, ai sensi dell’art. 222 del TULLSS, stante le accertate carenze sanitarie. La giurisprudenza amministrativa pure invocata dal Comune resistente (….), e qui condivisa, ha avuto modo di affermare che il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato, conseguente al condono edilizio, ai sensi dell’art. 35, comma 20, L. 47/1985, può legittimamente avvenire in deroga solo ad autonome e autosufficienti disposizioni regolamentari e non anche quando siano carenti condizioni di salubrità richieste invece da fonti normative di livello primario (eventualmente integrate, nel precetto, da norme di fonte secondaria), poiché la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute, con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale (….). Sempre il Consiglio di Stato, puntualmente evocato dal Comune resistente, ribadisce che: deve escludersi che l’art. 35, comma 20, L. 47/1985 contenga una deroga generale e indiscriminata alle norme che presidiano i requisiti di abitabilità degli edifici (…)”.
Il seminterrato non poteva essere considerato abitabile perché mancavano requisiti igienico-sanitari minimi e non derogabili, ossia:
- l’altezza interna era inferiore al minimo previsto dal D.M. 5 luglio 1975;
- le finestre apribili erano troppo piccole;
- non poteva applicarsi in deroga la norma regionale invocata dai ricorrenti, perché quella disposizione non opera per interventi realizzati dopo l’entrata in vigore del D.M. del 1975.
La concessione in sanatoria può regolarizzare l’opera dal punto di vista edilizio-urbanistico, cioè evitare che sia qualificata come abuso edilizio ma non certifica però, automaticamente, che il locale sia agibile e idoneo a essere abitato. Quindi il condono non può far venir meno le condizioni essenziali di salubrità poste a tutela della salute.
Perciò, anche se l’opera era stata condonata e quindi legittimata a restare sul territorio, il Comune può comunque dichiararla inabitabile e ordinarne lo sgombero ai sensi dell’art. 222 del Testo unico delle leggi sanitarie, in assenza degli opportuni requisiti.
Per destinare un seminterrato a uso abitativo non basta il condono ma devono essere rispettati anche i requisiti minimi di salubrità previsti a tutela degli occupanti.
Scarica la sentenza in allegato
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FAQ Tecniche: Condono edilizio e seminterrato inabitabile: i requisiti del D.M. 1975 | Ingenio
Il condono edilizio equivale al certificato di abitabilità?
No. Il condono o la concessione in sanatoria intervengono sul profilo urbanistico-edilizio dell’opera. L’abitabilità richiede invece la verifica autonoma delle condizioni igienico-sanitarie e dei requisiti previsti dalla normativa applicabile. Un locale condonato può quindi non essere idoneo alla residenza.
Quando un seminterrato può essere dichiarato inabitabile?
Quando non possiede le condizioni minime di salubrità, illuminazione, aerazione o altezza interna richieste. Nel caso esaminato, il TAR valorizza l’altezza utile inferiore al minimo e una superficie finestrata apribile inferiore a un ottavo della superficie di pavimento. Restano applicabili eventuali disposizioni regionali e locali più specifiche.
Quali requisiti del D.M. 5 luglio 1975 rilevano nel caso?
L’art. 3 disciplina le altezze minime interne dei locali di abitazione; l’art. 5 riguarda, tra l’altro, illuminazione naturale e ventilazione. Per i locali abitabili è richiamato il rapporto minimo tra superficie finestrata apribile e superficie di pavimento pari a 1/8. [Verificare specifica tecnica/norma] rispetto alla disciplina locale vigente.
Una norma regionale può consentire l’abitabilità in deroga?
Solo nei limiti espressamente previsti e compatibili con la normativa sovraordinata e con la tutela della salute. Nella sentenza, la disposizione regionale invocata non era applicabile perché le opere erano successive all’entrata in vigore del D.M. 5 luglio 1975. La deroga non può essere interpretata in modo estensivo.
Cosa deve verificare il tecnico prima di destinare un seminterrato ad abitazione?
Occorre rilevare quota del pavimento, altezza interna utile, rapporto aeroilluminante, apribilità delle superfici finestrate, umidità e ventilazione. Devono poi essere esaminati titolo edilizio, destinazione d’uso legittima, regolamento edilizio comunale e norme regionali. La sanatoria pregressa non elimina queste verifiche.
Quali controlli e manutenzioni sono utili per evitare provvedimenti sanitari?
Vanno mantenute efficienti le aperture, gli eventuali sistemi di ventilazione e le opere contro umidità e infiltrazioni. Le modifiche interne non devono ridurre luce o ricambio d’aria. In presenza di degrado o condensa persistente è opportuno un accertamento tecnico documentato prima dell’uso residenziale.
Qual è l’errore più frequente nella gestione dei locali condonati?
Confondere la legittimazione edilizia dell’opera con la sua idoneità abitativa. Il proprietario non dovrebbe assumere che un condono del manufatto autorizzi qualsiasi uso del locale. Prima di locare o abitare un seminterrato occorre verificare requisiti sanitari, titolo d’uso e disciplina comunale applicabile.
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