Per le regole del terzo condono edilizio, in zona vincolata sono sanabili solamente le opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. Gli abusi maggiori sono tutti off limits, compresi i cambi d’uso verticali per i quali non può venire in soccorso neppure il Salva Casa se si tratta di passaggio da fabbricato rurale a civile abitazione
Il terzo condono edilizio ha un perimetro particolarmente ristretto quando l’immobile si trova in area vincolata: sono sanabili soltanto interventi di minore rilevanza, mentre restano esclusi quelli capaci di incidere sull’assetto edilizio o sulla funzione dell’immobile. Il Consiglio di Stato, in una recente sentenza, conferma così il diniego di condono per il passaggio da fabbricato rurale ad abitazione civile e chiarisce che neppure le semplificazioni introdotte dal DL Salva Casa (69/2024) possono essere invocate per un mutamento d’uso riguardante un immobile rurale in zona agricola.
Il caso: richiesta di condono per il cambio d’uso del fabbricato rurale
Le regole sul condono edilizio, nella fattispecie il terzo (DL 269/2003), che come tutti i condoni va a sanare abusi sostanziali (mentre le sanatorie ordinarie si occupano degli abusi formali), possono intersecarsi con le semplificazioni del Decreto Salva Casa, che in materia di cambi di destinazione d’uso ha liberalizzato i cd. mutamenti verticali (o rilevanti), cioè i passaggi tra categorie diverse (ad es. da residenziale a commerciale), stabilendo che, in caso di cambi senza opere edilizie o con opere assentibili con CILA o SCIA, può anche bastare una SCIA.
Succede, ad esempio, nella sentenza 6422/2026 del Consiglio di Stato, relativa al ricorso contro il respingimento di un’istanza di condono edilizio per alcuni abusi consistenti nel cambio d’uso da fabbricato rurale a civile abitazione per una superficie utile pari a 150.00 mq e una volumetria calcolata di circa 500.00 mc.
Roma Capitale aveva respinto l’istanza e il TAR aveva confermato il diniego.
La società sosteneva che il mutamento, effettuato senza opere e riferito a un fabbricato risalente agli anni Trenta, avesse natura essenzialmente formale e non determinasse incremento del carico urbanistico. Il Consiglio di Stato non ha condiviso questa impostazione.
Terzo condono: cosa può essere sanato nelle aree vincolate
Il Collegio richiama la disciplina del terzo condono, contenuta nell’art. 32, commi 26 e 27, del D.L. 269/2003 e, per il Lazio, nella L.R. 12/2004.
Nelle aree interessate da vincoli il condono è limitato alle opere di minore rilevanza, riconducibili alle tipologie di illecito nn. 4, 5 e 6 dell’Allegato 1 al D.L. 269/2003 e, secondo la disciplina richiamata dalla sentenza, agli interventi di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria.
Restano invece fuori dal perimetro gli interventi di maggiore consistenza, tra cui quelli riconducibili alla ristrutturazione edilizia e, più in generale, quelli capaci di incidere non soltanto sulla consistenza plano-volumetrica, ma anche sull’“impronta funzionale” dell’edificio.
Il cambio d’uso può avere rilevanza urbanistica anche senza opere
Il fatto che non siano state realizzate opere materiali non rende automaticamente irrilevante il mutamento. La sentenza ricorda che il cambio tra destinazioni non omogenee può assumere autonoma rilevanza urbanistico-edilizia.
Nel caso concreto, inoltre, l’immobile ricadeva in un’area interessata da molteplici vincoli, tra cui vincoli archeologici, paesaggistici e quello relativo al Parco dell’Appia Antica. La disciplina regionale laziale esclude dalla sanatoria determinate opere realizzate su immobili assoggettati a vincoli a tutela di parchi e aree protette, anche quando l’intervento sia precedente all’apposizione del vincolo.
Perché il Salva Casa non risolve il problema
Il Consiglio di Stato esamina anche l’art. 23-ter del dpr 380/2001, come modificato dal DL 69/2024. Il nuovo comma 1-ter facilita, a determinate condizioni, i mutamenti “verticali” tra categorie funzionali diverse, con o senza opere, per singole unità immobiliari collocate nelle zone A, B e C del D.M. 1444/1968 o equivalenti.
Ma la semplificazione contiene un limite decisivo: non riguarda la categoria funzionale rurale.
Nel caso esaminato il mutamento riguardava proprio un fabbricato rurale situato in zona agricola. Di conseguenza non poteva beneficiare delle nuove regole del Salva Casa.
Niente condono
Il Consiglio di Stato ha quindi respinto l’appello. La combinazione tra destinazione rurale, zona agricola e presenza dei vincoli impediva di ricondurre l’intervento nell’ambito ristretto delle opere ammesse al terzo condono.
Il DL 69/2024 non amplia retroattivamente questo perimetro e non consente di utilizzare le semplificazioni sui cambi d’uso per sanare il passaggio da fabbricato rurale ad abitazione civile in un contesto urbanistico agricolo e vincolato.
FAQ TECNICHE: Terzo condono del cambio d’uso in zona vincolata e DL Salva Casa | Ingenio
Il terzo condono consente di sanare un cambio d’uso da fabbricato rurale ad abitazione?
No, quando l’immobile ricade in area vincolata il terzo condono ha un ambito molto ristretto e riguarda essenzialmente opere di minore rilevanza. Il passaggio da rurale a residenziale, per consistenza e incidenza funzionale, resta fuori da tale perimetro.
Il cambio di destinazione d’uso è urbanisticamente rilevante anche se non comporta opere?
Sì. L’assenza di interventi materiali non esclude automaticamente la rilevanza urbanistico-edilizia del mutamento. In particolare, il passaggio tra categorie funzionali non omogenee può modificare l’impronta funzionale dell’edificio e assumere autonoma rilevanza.
Quali interventi sono ammessi al terzo condono in presenza di vincoli?
L’art. 32 del DL 269/2003 limita fortemente la sanatoria nelle aree vincolate, riconducendola alle opere di minore rilevanza, come restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria. Gli interventi di maggiore consistenza restano esclusi.
Il Salva Casa può regolarizzare il cambio d’uso da rurale a residenziale?
No, non nel caso esaminato. Le semplificazioni dell’art. 23-ter del d.P.R. 380/2001 sui cambi d’uso verticali non comprendono la categoria funzionale rurale e, comunque, non possono ampliare retroattivamente i limiti del terzo condono.
Perché nel caso esaminato il cambio d’uso del fabbricato rurale non è stato condonato?
Il fabbricato si trovava in zona agricola ed era interessato da diversi vincoli, tra cui quelli paesaggistici, archeologici e del Parco dell’Appia Antica. La combinazione tra destinazione rurale, area agricola e vincoli impediva di ricondurre l’intervento tra quelli ammessi al terzo condono.
LA SENTENZA E’ SCARICABILE IN ALLEGATO
#Adessonews seleziona nella rete articoli di particolare interesse.
Se vuoi leggere l’articolo completo clicca sul seguente link
