In una complessa vicenda il proprietario e l’usufruttuario di un immobile agivano contro l’acquirente di un’abitazione vicina chiedendo l’accertamento dell’usucapione di alcuni beni come l’area cortilizia e il locale cantinato. Gli attori chiedevano anche la cessazione di ogni turbativa o molestia da parte dell’altro proprietario agendo in negatoria servitutis. I giudici di merito riqualificavano la domanda come azione di rivendicazione e la rigettavano per difetto di prova; stessa sorte per la richiesta di usucapione.
A quali condizioni può dichiararsi l’usucapione della quota di proprietà indivisa?
La Corte di Cassazione, Sezione II, con l’ordinanza 28 maggio 2026, n. 16739 (testo in calce), torna sulla materia chiarendo che il possesso valido ad usucapire la quota di proprietà indivisa decorre «solo dal momento in cui il possesso, già esercitato dal compossessore a titolo di comproprietario, venga ad essere mutato in possesso esclusivo per essere la cosa di proprietà comune a tal punto goduta, coram populo, in termini inconciliabili con la possibilità di godimento altrui, ovvero tali da rendere manifesta la volontà di possedere non più uti condominus ma uti dominus».
Gli Ermellini precisano che ai fini del possesso ad usucapionem non bastano meri atti di gestione del bene comune o atti tollerati dai familiari o, ancora, atti che comportano solo il soddisfacimento di obblighi oppure l’erogazione di spese per il miglior godimento del bene comune.
La decisione è interessante anche perché traccia, in modo semplice ed intellegibile, la diversità tra l’azione di rivendicazione e l’azione negatoria, sotto il profilo dell’onere probatorio gravante sull’attore. Nel caso dell’actio negatoria (art. 949 c.c.), è sufficiente che l’attore dimostri, con ogni mezzo di prova, di possedere il fondo in forza di un titolo valido, mentre, nell’ipotesi dell’azione di rivendicazione (art. 948 c.c.) la proprietà va provata attraverso l’allegazione dell’atto di acquisto degli attori e dei loro danti causa sino ad un acquisto a titolo originario (la cosiddetta probatio diabolica).
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La vicenda
Il proprietario (Tizio) e l’usufruttuario (Tizietto) di un bene immobile, rispettivamente padre e figlio, agivano in giudizio nei confronti dell’acquirente della vicina abitazione (Caio) chiedendo l’accertamento dell’usucapione della proprietà esclusiva dell’androne, del locale cantinato e della corte. In particolare, il nuovo proprietario (Caio) aveva acquistato il bene da due sorelle (Nevia e Sempronia), a loro volta figlie della sorella di Tizio (Tizia). L’usucapente (Tizio) sosteneva di aver usucapito le quote di proprietà della sorella (Tizia) anteriormente alla vendita alle sorelle (Nevia e Sempronia), avendo egli utilizzato i beni in modo esclusivo, infatti, le sorelle non avevano la chiave di accesso al civico da cui si dipartiva la corte e la scala oggetto della domanda di usucapione.
Per quanto qui di interesse, gli attori (Tizio e Tizietto) chiedevano che si accertasse l’inesistenza di diritti in capo al nuovo proprietario dell’abitazione vicina (Caio) e la cessazione di ogni molestia e turbativa sui loro diritti di proprietà e usufrutto (ex art. 949 c.c.).
Il nuovo proprietario (Caio) conveniva in giudizio le sorelle venditrici (Nevia e Sempronia) per far valere la garanzia per evizione. Le sorelle si costituivano deducendo di aver avuto accesso alla scala interna e alla corte in discorso sino al 2009, anno in cui Tizio aveva cambiato la serratura.
In primo grado, il tribunale:
- dichiarava inammissibile la domanda di usucapione della cisterna e della superficie di copertura per difetto di integrità del contradditorio, in quando l’altro comproprietario (Sempronio), fratello di Tizio, non era parte del giudizio,
- rigettava la domanda di usucapione dell’androne di ingresso, del corpo scala e del locale cantinato nel sottosuolo per difetto di prova, gli attori non avevano provato che le sorelle (Nevia e Sempronia) non avessero avuto accesso a quei beni nei 20 anni anteriori alla notifica dell’atto di citazione avvenuta nel 2012. Era solo stata dimostrata la sostituzione della porta nel 2009 e, quindi, la prova del possesso esclusivo era stata fornita da quel momento.
In secondo grado, l’appello di Tizio e Tizietto era rigettato in quanto, secondo il giudice del gravame, l’azione proposta dagli appellanti non aveva natura negatoria (ex art. 949 c.c.) ma rivendicatoria (art. 948 c.c.). Essi, infatti, erano comproprietari e avevano agito per l’accertamento della proprietà esclusiva, pertanto, erano tenuti a provare la titolarità del diritto e tale prova non era stata fornita.
La domanda di usucapione della quota di proprietà indivisa veniva rigettata per mancanza di prova del possesso esclusivo.
Si giungeva così in Cassazione.
Premessa: le azioni di rivendicazione e negatoria in sintesi
Le azioni a tutela della proprietà sono dette azioni reali e sono l’azione di rivendicazione (art. 948 c.c.), negatoria (art. 949), regolamento di confini (art. 950 c.c.), apposizione di termini (art. 951 c.c.) esistono anche altre azioni reali come, a titolo di esempio, la comunione forzosa del muro o l’actio confessoria servitutis (in tal senso C. M. BIANCA, Diritto Civile. La proprietà, 6, Milano, Giuffrè, 1999, 412). Le azioni petitorie sono imprescrittibili, ossia esercitabili in ogni tempo, fatti salvi gli effetti dell’usucapione.
La rei vindicatio è l’azione con cui un soggetto si dichiara proprietario del bene ma non ne ha il possesso (legittimato attivo) e agisce per ottenere l’accertamento del suo diritto di proprietà e la condanna alla restituzione da parte di chi lo detiene o possiede (legittimato passivo). La prova che deve fornire l’attore in rivendicazione è detta probatio diabolica, infatti, non gli basta esibire un titolo di acquisto derivativo (come la compravendita), in quanto potrebbe aver acquistato dal non proprietario ma occorre fornire la prova che i precedenti danti causa erano davvero proprietari potendo vantare un acquisto a titolo originario. Ad esempio, Tizio – che agisce in rivendica – ha acquistato da Caio; Caio aveva ricevuto il bene in donazione da Nevio; Nevio lo aveva ricevuto per successione da Sempronio, Sempronio aveva posseduto il bene per 20 anni e lo aveva usucapito (in tal senso C. M. BIANCA, cit., 421).
L’actio negatoria servitutis è concessa al proprietario al fine di ottenere l’accertamento dell’inesistenza di diritti reali vantati da terzi sul bene, il caso scolastico è quello del soggetto che sostiene di avere una servitù di passaggio sul fondo mentre il proprietario del terreno lo nega. L’onere probatorio, in questo caso, è più leggero, dovendo l’attore solo dimostrare un valido titolo di acquisto (ad esempio, l’atto di compravendita), spetta al convenuto dimostrare l’esistenza del suo diritto.
Il diverso onere probatorio a seconda dell’azione esperita
I ricorrenti lamentano che la decisione gravata abbia qualificato l’azione come di rivendicazione e non come negatoria con la conseguente applicazione di un onere probatorio più gravoso.
La Suprema Corte considera la censura infondata.
La qualificazione operata dai giudici di merito è corretta in quanto l’azione è stata proposta:
- da soggetti che si dichiaravano proprietari esclusivi e che non avevano il possesso dei beni
- contro il soggetto che li deteneva
- per ottenere la restituzione previo riconoscimento del loro diritto.
Tutti gli elementi sopra esposti rientrano nel paradigma dell’azione di rivendica che postula una prova molto severa sulla proprietà attraverso la dimostrazione del titolo di acquisto dei soggetti che hanno esperito l’azione e di quello dei danti causa sino ad un acquisto a titolo originario (Cass. 472/2017; Cass. 1905/2023).
Gli ermellini ricostruiscono, in estrema sintesi, la differenza intercorrente tra le due azioni (che abbiamo già esaminato nel paragrafo precedente).
Nell’azione di rivendica (art. 948 c.c.):
- l’attore si afferma proprietario del bene senza averne il possesso
- e agisce contro chi detiene la res previo riconoscimento del suo diritto.
Nell’azione negatoria (art. 949 c.c.):
- l’attore, proprietario e possessore del bene, «tende al riconoscimento della libertà del fondo contro qualsiasi pretesa di terzi che accampino diritti reali sulla cosa ed attentino al libero ed esclusivo godimento dell’immobile da parte sua» (Cass. 732/1972; Cass. 695/1977);
- l’azione – a differenza della rivendicazione – non ha ad oggetto la modificazione di uno stato di diritto, ma l’eliminazione dell’incertezza in merito alla legittimità del potere di disporre della cosa di cui si ha il possesso.
Ciò premesso, alla luce delle su esposte differenze, secondo la giurisprudenza, l’actio negatoria servitutis non postula la prova rigorosa della proprietà, giacché:
- è sufficiente che l’attore dimostri, con ogni mezzo di prova, di possedere il fondo in forza di titolo valido,
- spetta al convenuto, che contesta la libertà del bene, fornire la prova del suo diritto sul fondo (Cass. 21851/2014; Cass. 10149/2004; Cass. 12166/2002).
Nel caso in esame, la Corte d’Appello ha qualificato l’azione come rivendicazione e, pertanto, gli attori dovevano provare la proprietà attraverso l’allegazione del loro atto d’acquisto e dei loro danti causa sino ad un acquisto a titolo originario, nondimeno, la suddetta prova non è stata fornita.
Usucapione della quota di proprietà indivisa
I ricorrenti lamentano che secondo la decisione gravata, ai fini dell’usucapione, sia necessario dimostrare di avere privato il comproprietario del suo compossesso, mentre, in base alle loro difese, è sufficiente aver dimostrato di aver posseduto il bene in modo incompatibile con il possesso altrui.
Anche tale censura è infondata.
Secondo la giurisprudenza – a cui si è correttamente uniformata la Corte d’Appello – il possesso valido ad usucapire la quota di proprietà indivisa inizia a decorrere:
- solo dal momento in cui il possesso, già esercitato dal compossessore a titolo di comproprietario, si trasforma in possesso esclusivo,
- il bene comune viene goduto, coram populo, in modo incompatibile con la possibilità di godimento altrui,
- oppure in modo da rendere palese la volontà di possedere non più come comproprietario (uti condominus) ma come proprietario esclusivo (uti dominus) (Cass. 9100/2018; Cass. 17512/2016).
Il mutamento del titolo deve consistere in un insieme di atti che palesino un comportamento durevole, ed evidenzino un possesso esclusivo ed animo domini del bene. Tali atti devono essere incompatibili con il permanere del compossesso altrui; pertanto, a tal fine sono irrilevanti:
- gli atti di gestione della cosa comune consentiti al singolo compartecipante,
- gli atti familiarmente tollerati dagli altri,
- gli «atti che, comportando solo il soddisfacimento di obblighi o erogazione di spese per il miglior godimento della cosa comune, non possono dar luogo a una estensione del potere di fatto sulla cosa nella sfera di altro compossessore» (Cass. 18892/2017; Cass. 10294/1990; Cass. 8152/2001; Cass. 1783/1993, Cass. 5687/1996, Cass. 7075/1999).
Nel caso di specie, i giudici di merito hanno ritenuto che la prova del possesso esclusivo non sia stata fornita dagli attori, i quali si sono limitati ad esercitare meri atti di godimento del bene; tale valutazione costituisce un apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità.
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La proprietà del sottosuolo spetta al proprietario del suolo
Gli attori lamentano che la decisione gravata non abbia riconosciuto la proprietà del sottosuolo ad un proprietario diverso da quello del suolo (soprastante) per intervenuto acquisto a titolo originario.
Anche questa censura è infondata.
Secondo la giurisprudenza, la proprietà del sottosuolo spetta al proprietario del suolo (art. 840 c.c.):
- salvo il caso in cui il titolo di acquisto del suolo disponga diversamente,
- oppure, che la proprietà risulti spettare ad altri in base ad un titolo opponibile al proprietario del suolo.
Pertanto, la parte che sostiene di avere la proprietà separata del sottosuolo è gravata dall’onere di fornire «la relativa prova, avente ad oggetto l’atto ditrasferimento separato del sottosuolo proveniente da colui che, mediante successivi atti di trasferimento, ha trasferito a terzi la titolarità del suolo» (Cass. 779/2020).
Nel caso di specie, la decisione gravata ha accertato la mancanza di un titolo contrario idoneo a provare l’acquisto del locale cantina da parte degli attori, in quanto, ai fini dell’usucapione, non rileva che il suddetto locale sia stato usato saltuariamente per l’accesso al loro civico.
Conclusioni: rigettato il ricorso
Per tutte le ragioni di cui in narrativa, il ricorso viene rigattato e i ricorrenti sono condannati al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità,
Inoltre, ai sensi dell’art. 13 comma 1-quater DPR 115/2002, viene dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, se dovuto.
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