I MEPS sono standard minimi di prestazione energetica che la nuova EPBD IV introduce per promuovere la riqualificazione degli edifici non residenziali meno efficienti. Queste regole stabiliscono i livelli di prestazione che gli immobili devono raggiungere, secondo soglie e tempi definiti. Il meccanismo è disciplinato dall’articolo 9 della direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell’edilizia (Direttiva Case Green): dal 2030 e dal 2033 dovranno essere rispettate soglie riferite, rispettivamente, al 16% e al 26% del patrimonio non residenziale con le prestazioni peggiori.
Le due percentuali individuano le fasce del patrimonio alle quali corrispondono i limiti di prestazione. Per ciascun edificio, l’obiettivo consiste nel raggiungere il valore stabilito dalla soglia nazionale applicabile, anziché in una riduzione uniforme dei consumi.
MEPS: prestazioni minime e scadenze per gli edifici esistenti
L’acronimo sta per Minimum Energy Performance Standards, ovvero “norme minime di prestazione energetica”. Queste regole fissano il livello di prestazione che gli edifici esistenti devono raggiungere entro determinate date, indirizzando la riqualificazione verso gli immobili meno efficienti.
I MEPS si distinguono dai requisiti minimi di prestazione energetica, disciplinati in Italia dal Decreto Requisiti Minimi, aggiornato dal D.M. 28 ottobre 2025. Per gli edifici esistenti, questi requisiti si applicano in occasione di ristrutturazioni importanti di primo o secondo livello e riqualificazioni energetiche, definendo le verifiche da rispettare per l’edificio, l’involucro e gli impianti in funzione dei lavori eseguiti. Gli standard stabiliscono invece un livello di prestazione da raggiungere entro una scadenza, anche in assenza di interventi già programmati dal proprietario.
Il meccanismo si inserisce nel percorso europeo verso un patrimonio edilizio a emissioni zero al 2050. Per il non residenziale, la EPBD IV concentra l’azione iniziale sugli immobili meno efficienti. Per il residenziale prevede invece una traiettoria nazionale di riduzione del consumo medio di energia primaria: almeno il 16% entro il 2030 e il 20–22% entro il 2035, rispetto al 2020. Le percentuali simili corrispondono quindi a due diversi modelli di attuazione: soglie da rispettare per i singoli edifici non residenziali e obiettivi medi riferiti all’intero patrimonio residenziale.
Come si costruiscono le soglie MEPS
La direttiva stabilisce che le soglie siano espresse in kWh/(m² anno) mediante un indicatore numerico del consumo di energia primaria o finale. La scelta spetta agli Stati membri, anche se negli orientamenti sull’attuazione della EPBD la Commissione raccomanda l’energia primaria come indicatore principale nella metodologia di calcolo e negli attestati di prestazione energetica (APE).
L’energia finale corrisponde a quella fornita all’edificio per i servizi considerati; l’energia primaria comprende anche quella impiegata a monte per produrre e rendere disponibili i diversi vettori. Il valore deriva dalla metodologia nazionale di calcolo ed è rapportato alla superficie di riferimento.
La base è uno scenario rappresentativo del parco immobiliare non residenziale al 1° gennaio 2020, utilizzato per determinare le soglie. Per ricostruirlo, gli Stati possono impiegare anche dati più recenti, adeguandoli per tenere conto di nuove costruzioni, ristrutturazioni e demolizioni.
Come individuare gli edifici con le prestazioni peggiori
Gli immobili sono classificati in ordine decrescente di consumo specifico. La prima soglia corrisponde al valore superato dal 16% del patrimonio con le prestazioni peggiori; la seconda estende la quota al 26%. Il calcolo può basarsi sul numero degli edifici oppure sulla superficie coperta: in questo secondo caso, un grande complesso commerciale incide più di un piccolo ufficio.
Gli Stati possono applicare il procedimento all’intero patrimonio non residenziale oppure costruire graduatorie distinte per categorie, come uffici, scuole, ospedali e strutture commerciali. Le soglie saranno quindi valori nazionali, eventualmente differenziati per destinazione d’uso.
È possibile anche collegarle alle classi degli attestati di prestazione energetica, purché i relativi confini comprendano almeno il 16% e il 26% del patrimonio con le prestazioni peggiori. In Italia, l’eventuale corrispondenza con le classi dell’APE sarà definita con il recepimento della direttiva.
MEPS: cosa cambia nel 2030 e nel 2033
Il 2030 e il 2033 segnano due livelli successivi di applicazione dei MEPS. La fascia del 26% comprende il primo 16% e amplia la parte del patrimonio chiamata a rispettare una soglia più stringente:
- dal 2030, gli edifici non residenziali compresi nel campo di applicazione dovranno collocarsi al di sotto della soglia riferita al 16% del patrimonio con le prestazioni peggiori;
- dal 2033, dovranno rispettare la soglia, più bassa, riferita al 26% dello stesso patrimonio;
- entro il 2040 e il 2050, gli Stati dovranno introdurre ulteriori soglie massime, progressivamente inferiori e coerenti con il percorso verso un parco immobiliare a emissioni zero.
Le diverse scadenze richiedono una programmazione coordinata degli interventi. Se la riqualificazione è articolata in più fasi, per esempio, la sostituzione del generatore dovrà essere valutata considerando anche la successiva riduzione dei fabbisogni ottenibile intervenendo sull’involucro. Gli interventi realizzati per il 2030 potranno così preparare il rispetto delle soglie successive, limitando rifacimenti e sovradimensionamenti.
Uffici, negozi e scuole: il perimetro dei MEPS
Il non residenziale comprende destinazioni molto diverse: uffici, attività commerciali, scuole, strutture sanitarie, alberghi e altri immobili destinati a servizi. Nel campo di applicazione rientrano edifici di proprietà sia pubblica sia privata.
La direttiva consente agli Stati di escludere alcune categorie, alle condizioni previste: fra queste, edifici tutelati, luoghi di culto, fabbricati temporanei e fabbricati indipendenti con una superficie utile coperta totale inferiore a 50 m². Per siti industriali, officine ed edifici agricoli l’esclusione riguarda gli immobili a basso fabbisogno energetico; per quelli agricoli è previsto anche il caso delle attività disciplinate da un accordo nazionale settoriale sulla prestazione energetica.
Sono possibili anche esenzioni individuali fondate su criteri rigorosi, legati all’uso futuro, a gravi difficoltà o a una valutazione costi-benefici sfavorevole. Gli Stati devono compensarle attraverso miglioramenti equivalenti in altre parti del patrimonio. Quando la valutazione sfavorevole riguarda la ristrutturazione globale, devono comunque essere attuate le singole misure che presentano un rapporto favorevole tra costi e benefici.
Per le scuole e gli uffici di proprietà degli enti pubblici va inoltre considerata la direttiva sull’efficienza energetica, EED. L’approccio ordinario prevede la ristrutturazione annuale di almeno il 3% della superficie utile coperta totale degli edifici riscaldati o raffrescati di proprietà degli enti pubblici; gli Stati possono adottare un approccio alternativo basato su risparmi energetici almeno equivalenti. Gli interventi possono contribuire sia all’obiettivo annuale della EED sia al rispetto delle soglie della EPBD, se soddisfano i requisiti previsti da entrambe.
Dalla prestazione iniziale alla scelta degli interventi
La prima conseguenza operativa dei MEPS è verificare la posizione dell’immobile rispetto alla soglia applicabile. Il rispetto è accertato attraverso l’APE o, se previsto, altri mezzi disponibili; per definire gli interventi servono inoltre dati su involucro, impianti e condizioni d’uso.
APE e diagnosi energetica hanno funzioni complementari. L’attestato descrive la prestazione secondo la metodologia prevista; la diagnosi approfondisce il funzionamento e individua le opportunità di intervento.
Il monitoraggio aiuta a riconoscere sprechi e anomalie. Il miglioramento richiesto deve emergere da una valutazione conforme alla metodologia nazionale, distinguendolo dalle variazioni dei consumi dovute a occupazione e orari di utilizzo.
Le soluzioni vanno valutate come parti di un sistema: isolamento e serramenti, schermature solari, riscaldamento e raffrescamento, ventilazione, illuminazione, regolazione e fonti rinnovabili.
Il risultato dipende dalle caratteristiche dell’edificio e dall’interazione fra i componenti. Il contributo del fotovoltaico o dell’automazione al rispetto della soglia sarà quindi determinato dal loro effetto sull’indicatore complessivo.
In una scuola, per esempio, la programmazione deve considerare l’uso discontinuo, la ventilazione delle aule e la possibilità di concentrare i lavori nei periodi di chiusura. In un ufficio possono pesare maggiormente apporti interni, raffrescamento, illuminazione e controllo degli impianti.
Il passaporto di ristrutturazione può sostenere un percorso per fasi, indicando una sequenza coerente di interventi. Alla valutazione energetica vanno affiancati costi lungo la vita utile, manutenzione, qualità degli ambienti interni e continuità delle attività. Per gli immobili locati conta anche l’accordo fra chi sostiene l’investimento e chi beneficia della riduzione delle spese energetiche.
Patrimonio non residenziale al 2020: i dati disponibili in Italia
Per ricostruire la fotografia del patrimonio al 2020, l’Italia non parte da zero. Il rapporto ENEA La consistenza del parco immobiliare nazionale offre già una prima base conoscitiva, integrando fonti catastali, statistiche e amministrative per descrivere edifici, unità immobiliari e superfici, con approfondimenti sul patrimonio pubblico. Il capitolo 8 analizza la prestazione energetica a inizio 2020 attraverso gli APE emessi entro il 31 dicembre 2019 e la confronta con il quadro aggiornato alla fine del 2023. Per il non residenziale considera 309.213 attestati nel primo campione e 696.725 nel secondo.
Il rapporto precisa che il campione non rappresenta pienamente l’intero patrimonio, soprattutto nel terziario e per gli APE anteriori al 2020. Nel primo periodo prevalgono attività commerciali, con il 37,8%, uffici, con il 27,2%, e immobili industriali o artigianali, con il 24,1%. I conteggi riguardano gli attestati: poiché un APE può riferirsi a un intero edificio o a una singola unità immobiliare, la determinazione delle soglie richiederà di ricondurre i dati al numero degli edifici o alle relative superfici.
La base disponibile costituisce quindi un punto di partenza da completare e rendere rappresentativo. Gli orientamenti europei ammettono campionamenti, modelli e dati più recenti, purché siano ricondotti alla situazione del 1° gennaio 2020. La fotografia statistica disponibile dovrà così essere trasformata nella base utilizzata per determinare le soglie nazionali.
Il SIAPE continua intanto ad ampliare le informazioni disponibili. Il Rapporto ENEA-CTI 2025 analizza gli APE emessi nel 2024. Questi aggiornamenti possono affinare la ricostruzione del patrimonio, mantenendo come riferimento lo scenario al 1° gennaio 2020.
Attuazione e investimenti: i passaggi ancora decisivi
Per proprietari e gestori, il quadro europeo dovrà tradursi in soglie nazionali, procedure di verifica, responsabilità e strumenti di sostegno. La EPBD richiede sistemi di monitoraggio e sanzioni effettive, proporzionate e dissuasive. Le eventuali conseguenze sulla vendita o sulla locazione dipenderanno dalle scelte compiute dall’Italia nel recepimento.
Il termine generale per recepire la direttiva è scaduto il 29 maggio 2026. La legge di delegazione europea 2025 non ha incluso la EPBD IV e il 15 luglio scorso la Commissione europea ha avviato una procedura d’infrazione nei confronti di tutti i 27 Stati membri per il recepimento incompleto.
Secondo quanto annunciato dal ministro per gli Affari europei e il PNRR, Tommaso Foti, il Governo intende inserire la EPBD nel disegno di legge di delegazione europea 2026 durante l’esame parlamentare, mediante un emendamento. Il percorso è quindi ancora da completare: dopo l’approvazione della delega dovrà essere adottato il decreto legislativo che definirà, fra gli altri aspetti, le soglie MEPS e le modalità di applicazione in Italia.
Entro il 31 dicembre 2026 dovrà inoltre essere presentato il Piano nazionale di ristrutturazione definitivo, collegando gli obiettivi energetici alla stima degli investimenti, agli strumenti finanziari e all’assistenza tecnica. Per programmare le riqualificazioni serviranno regole chiare e stabili, capaci di tradurre le soglie europee in interventi finanziabili e realizzabili nei tempi previsti.
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