Monolocali sotto 28 mq anche con cambio destinazione d’uso da commerciale (TAR Liguria 1066/2026) • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Prendiamo un locale a destinazione commerciale di 25,30 mq, per farlo diventare un monolocale: il D.M. 5 luglio 1975 indica 28 mq come superficie minima ordinaria per una persona, ma l’entrata in vigore della L. 105/2024 ha ridotto tale soglia minima a 20 mq, nel rispetto di altri presupposti. Infatti, i commi 5-bis e 5-ter, dell’articolo 24 D.P.R. 380/2001 consentono al progettista di asseverare l’intervento e l’Agibilità, entro limiti e condizioni precise, la conformità igienico-sanitaria anche per alloggi monostanza più piccoli. Il TAR Liguria n. 1066/2026 ha chiarito che questa disciplina può operare anche quando il locale nasce con destinazione non residenziale e viene trasformato in abitazione; sul punto non c’erano uniformità di vedute, ma questa pronuncia si è espressa a favore. Non è però una deroga automatica ed eterna, caso mai è transitoria e condizionata: restano da verificare requisiti di adattabilità, condizioni compensative igienico sanitarie e le ulteriori discipline di settore.

1. Le deroghe dell’art. 24 TUE, commi 5-bis e 5-ter, possono applicarsi anche al cambio d’uso tra categorie rilevanti, ad esempio da commerciale a residenziale.
2. Per una persona il monolocale può scendere sotto 28 mq fino al limite di 20 mq, ma soltanto ricorrendo le condizioni previste dall’anzidetta norma.
3. Il cambio d’uso deve comunque rispettare disciplina urbanistica e normative di settore, compreso l’eventuale rischio idraulico.

Cambio d’uso da negozio a monolocale: il caso esaminato dal TAR Liguria

Il proprietario nel 2025 aveva presentato una SCIA per trasformare un’unità a destinazione commerciale, posta al piano rialzato di un fabbricato del 1970, in un monolocale dotato di angolo cottura. Il Comune aveva vietato l’esecuzione dell’intervento per due ragioni:

1. i 25,30 mq dell’alloggio erano inferiori ai 28 mq del D.M. 5 luglio 1975;
2. l’edificio ricadeva in fascia di pericolosità di allagamento “A” del piano di bacino, in cui è vietato mutare la destinazione d’uso comportante aumento di carico insediativo.

Il TAR ha annullato il divieto attraverso due passaggi distinti. Ha ritenuto applicabile la disciplina igienico-sanitaria introdotta dal D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024, e ha poi escluso, nel caso concreto, un incremento rilevante del carico insediativo.

La deroga dell’art. 24 vale anche per locali prima non residenziali

L’art. 24, comma 5-bis, del DPR 380/01 consente al progettista abilitato di asseverare la conformità igienico-sanitaria (e la conseguente Agibilità), alle condizioni di legge, per locali con altezza interna ridotta in deroga fino a 2,40 m e per alloggi monostanza con superficie inferiore ai valori ordinari: fino a 20 mq per una persona e 28 mq per due persone.

Il Comune aveva sostenuto che la deroga riguardasse soprattutto porzioni di edifici storici o locali con precedente uso abitativo. Il TAR ha escluso invece questa lettura: il testo dell’articolo 24 TUE non contiene tale limitazione e il riferimento all’“alloggio monostanza” è compatibile con la creazione di una nuova unità residenziale ottenuta mediante cambio d’uso.

Il recupero abitativo può quindi riguardare anche un locale avente diversa categoria funzionale primaria, ad esempio nel caso di specie originariamente commerciale, purché siano rispettate tutte le condizioni dei commi 5-bis e 5-ter. Il Collegio ha richiamato anche la precedente pronuncia TAR Liguria n. 693/2025, già favorevole all’applicazione della disciplina alle trasformazioni di locali non residenziali in abitazioni. Sul punto si segnala anche un’altra decisione analoga, trattata dal TAR Lombardia, Milano, n. 2861/2025.

La deroga non è automatica, servono requisiti specifici

Il comma 5-ter dell’articolo 24 TUE richiede anche il rispetto del criterio di adattabilità prevista dal D.M. 236/1989 (decreto attuativo abbattimento barriere architettoniche L. 13/89) e almeno una delle condizioni alternative indicate dalla legge:

• intervento di recupero edilizio con miglioramento igienico-sanitario;
• progetto con soluzioni idonee a garantire condizioni adeguate, anche mediante maggiore superficie quando possibile o migliore ventilazione naturale.

Nel caso concreto il progetto rispettava la disciplina sulle barriere architettoniche e prevedeva serramenti modificati con maggiore superficie finestrata apribile.

Il D.M. 5 luglio 1975: il TAR non esamina i dubbi con l’interpretazione autentica art. 10 D.L. 76/2020

Nella sentenza è correttamente rammentato che «ai sensi dell’art. 10, comma 2, del d.l. n. 76/2020, conv. in l. n. 120/2020, i requisiti fissati dal D.M. 5 luglio 1975 non si applicano agli immobili realizzati prima della data di entrata in vigore del decreto ed ubicati nelle zone “A” o “B”, o in zone a queste assimilabili».

Sul punto, la ricorrente aveva invocato anche la interpretazione autentica contenuta nell’art. 10, comma 2, D.L. 76/2020, che esclude i requisiti del D.M. 1975 per gli immobili anteriori alla sua entrata in vigore ubicati in zone A o B, o assimilabili. Il TAR ha anche ricordato che esistono orientamenti diversi quando il locale passa da uso non abitativo a residenziale: favorevoli, tra gli altri, Consiglio di Stato n. 4191/2024 e TAR Salerno n. 229/2026; più restrittivi TAR Bologna n. 557/2026 e TAR Milano n. 1365/2021. Ma ciò non può significare che ogni immobile ante 1975, situato in zona A o B sia sottratto automaticamente al D.M. 1975 (inoltre ricordiamoci dell’esistenza e vigenza dei regolamenti locali). Il Collegio non ha però esaminato questo contrasto, ritenendo sufficiente la disciplina derogatoria dell’art. 24, commi 5-bis e 5-ter (DPR 380/01) introdotta dalla L. 105/2024.

Area inondabile: per il carico insediativo conta anche lo Stato Legittimo

Il secondo motivo ostativo riguardava la fascia di pericolosità di allagamento “A” disposta dal piano di bacino, nella quale è consentita la ristrutturazione edilizia, senza cambi d’uso capaci di aumentare il carico insediativo. Il regolamento regionale dei bacini distrettuali n. 1/2025 richiamato nel giudizio considerava significativo, indicativamente, un incremento superiore al 20% del numero di abitanti, addetti o utenti. Sulla base di questo riferimento, il TAR, ha ritenuto che l’esercizio commerciale comportava almeno un addetto e un flusso di clienti e fornitori, mentre il monolocale di 25,30 mq era destinato a una sola persona. Pertanto, non vi sarebbe stato un incremento di utenza e pertanto di carico insediativo. Non è però una regola generale con cui valutare l’incremento di carico urbanistico, perchè tale conclusione dipendeva dalla disciplina specifica del piano di bacino, dal regolamento regionale e dalle caratteristiche concrete dei due usi messi a confronto.

Conclusioni: sotto 28 mq è possibile, ma solo entro il perimetro della deroga Salva Casa

Un locale commerciale può essere trasformato in monolocale con superficie inferiore a 28 mq, fino al limite di 20 mq per una persona, senza dover dimostrare un precedente uso abitativo. È il nodo centrale della sentenza TAR Liguria n. 1066/2026.

Restano però da verificare adattabilità, condizioni igienico-sanitarie compensative, disciplina urbanistica del cambio d’uso, Stato Legittimo e normative di settore. Nel caso esaminato è stata decisiva anche la verifica concreta del carico insediativo in area soggetta a rischio idraulico. La deroga amplia le possibilità di recupero del patrimonio esistente, ma non sostituisce le altre verifiche edilizie e urbanistiche.

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Carlo Pagliai · Ingegnere urbanista

Quadro normativo e giurisprudenziale

Norme richiamate

• D.P.R. 380/2001, art. 24, commi 5-bis e 5-ter; art. 9-bis, comma 1-bis.
• D.M. Sanità 5 luglio 1975, art. 3.
• D.L. 76/2020, art. 10, comma 2, convertito nella L. 120/2020.
• D.M. 14 giugno 1989, n. 236.
• D.L. 69/2024, convertito nella L. 105/2024.
• Regolamento Regione Liguria n. 1/2025 e art. 15 N.T.A. del piano di bacino, per il profilo del carico insediativo.

Giurisprudenza richiamata

• TAR Liguria, Sezione II, 14 settembre 2026, n. 1066 — decisione oggetto dell’articolo.
• TAR Liguria, Sezione II, 13 giugno 2025, n. 693.
• Consiglio di Stato, Sezione II, 9 maggio 2024, n. 4191.
• TAR Campania, Salerno, Sezione II, 5 febbraio 2026, n. 229.
• TAR Emilia-Romagna, Bologna, Sezione I, 26 marzo 2026, n. 557.
• TAR Lombardia, Milano, Sezione II, 3 giugno 2021, n. 1365.
• Consiglio di Stato, Sezione V, 29 aprile 2025, n. 3632.

FAQ

Un negozio può diventare appartamento se misura meno di 28 mq?

Sì, la superficie inferiore a 28 mq non impedisce da sola il cambio d’uso: per una persona l’art. 24 consente di scendere fino a 20 mq, se ricorrono tutte le condizioni previste dell’articolo 24 TUE.

Le deroghe del Salva Casa valgono solo per edifici storici?

No. Secondo TAR Liguria n. 1066/2026 la norma non è limitata ai soli edifici storici e non richiede un precedente uso abitativo.

Basta rispettare i 20 mq per ottenere il cambio d’uso?

No. Occorre verificare tutti i requisiti previsti dalla normativa e dall’articolo 24 TUE, vedi adattabilità, condizioni igienico-sanitarie, disciplina urbanistica del cambio d’uso e normative di settore.

Il passaggio da commerciale a residenziale riduce sempre il carico insediativo?

No. Il TAR lo ha ritenuto nel caso concreto applicando una specifica disciplina regionale sul rischio idraulico.

Parole chiave correlate: cambio destinazione d’uso; monolocale 20 mq; art. 24 DPR 380/2001; Salva Casa requisiti igienico-sanitari.

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