#Finsubito news – Sfratti, la maggioranza propone vigilantes e registro morosi

Gli emendamenti al Ddl in Senato puntano a dimezzare i tempi per riavere casa. Per l’inquilino che resiste il conto sale, per il proprietario arriva lo stop all’Imu.

Guardie giurate accanto all’ufficiale giudiziario, una sanzione minima di 50 euro al giorno per chi non lascia l’appartamento, niente Imu per il proprietario durante lo sfratto per morosità e un registro nazionale degli inquilini morosi. Sono le modifiche che la maggioranza ha messo sul tavolo della commissione Giustizia del Senato, dove il Ddl sfratti è entrato nella fase degli emendamenti. Per ora sono proposte: nessuna di queste regole è legge. Ma la direzione è chiara. Il relatore, Pierantonio Zanettin (Forza Italia), punta a dimezzare, forse ridurre a un terzo, i tempi attuali per convalida ed esecuzione degli sfratti. Gli emendamenti agiscono su due fronti: rendere più veloce la riconsegna dell’immobile e rendere più costoso, per l’inquilino, restare dentro dopo l’ordine del giudice. Per capire cosa cambierebbe bisogna partire da come funzionano le cose oggi.

Che cosa propone la maggioranza al Senato?

Il pacchetto porta le firme di Fratelli d’Italia, Forza Italia, Lega e Udc, con combinazioni diverse a seconda delle proposte. Il problema che vogliono risolvere lo descrive il relatore: oggi ci sono colli di bottiglia che allungano i tempi. Il primo è la carenza di organico degli ufficiali giudiziari. Il secondo è la difficoltà delle questure a fornire agenti per le esecuzioni. Il risultato, per il proprietario, sono mesi e a volte anni tra la convalida dello sfratto e il giorno in cui riprende le chiavi.

Le risposte allo studio sono due. Affiancare all’ufficiale giudiziario altre figure delegate dal giudice, come quelle dell’istituto vendite giudiziarie. E consentire il ricorso agli istituti di vigilanza privata durante il rilascio. Su quest’ultimo punto lo stesso Zanettin parla di emendamenti «su cui faremo delle valutazioni». La partita, quindi, è ancora aperta.

Come funziona oggi lo sfratto per morosità?

Quando l’inquilino non paga il canone, il proprietario notifica un atto di intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida (art. 658 cod. proc. civ.). All’udienza il giudice verifica la morosità. Se l’inquilino non si presenta o non si oppone, lo sfratto viene convalidato (art. 663 cod. proc. civ.).

Per le abitazioni esiste una via d’uscita: il termine di grazia. L’inquilino può chiedere al giudice un termine, di regola fino a novanta giorni, per pagare arretrati, interessi e spese (art. 55 legge n. 392/1978). Se paga, lo sfratto si chiude. Questa possibilità ha un limite: non più di tre volte in quattro anni.

Dopo la convalida, il giudice fissa la data dell’esecuzione. Il proprietario notifica il precetto e poi il preavviso di rilascio, con almeno dieci giorni di anticipo. Il giorno stabilito l’ufficiale giudiziario si presenta all’immobile. Se l’inquilino non apre o si oppone, l’ufficiale può chiedere l’assistenza della forza pubblica (art. 608 cod. proc. civ.). Ed è qui che la procedura si inceppa: senza agenti disponibili, l’accesso viene rinviato. Un rinvio dopo l’altro.

Che ruolo avrebbero gli istituti di vigilanza privata?

L’emendamento prevede che l’ufficiale giudiziario possa farsi assistere da un istituto di vigilanza privata durante le operazioni di rilascio. Due condizioni: serve la richiesta del proprietario, e le spese restano a carico suo. Lo scopo è garantire la sicurezza dell’ufficiale di fronte a comportamenti ostruzionistici e compensare la mancanza di agenti.

I limiti sono scritti nella stessa proposta. L’intervento dei vigilantes resta confinato ai poteri che la legge attribuisce alla vigilanza privata. Le guardie particolari giurate, regolate dal testo unico delle leggi di pubblica sicurezza (r.d. n. 773/1931), non hanno i poteri di polizia: non possono usare la forza per allontanare qualcuno da casa sua. La restituzione dell’immobile resta compito dell’ufficiale giudiziario. In pratica la guardia giurata farebbe da presidio, non da braccio esecutivo. Se l’inquilino oppone una resistenza fisica, servirà comunque la forza pubblica.

Cosa cambia per l’inquilino che non lascia la casa?

Già oggi chi non rispetta un ordine di rilascio può essere condannato a pagare una somma per ogni giorno di ritardo. È l’astreinte, la misura di coercizione indiretta dell’art. 614-bis cod. proc. civ. Dopo la riforma Cartabia vale anche per gli obblighi di consegna e rilascio di immobili. La chiede il proprietario, la fissa il giudice tenendo conto del valore della causa, del danno, delle condizioni dell’obbligato.

Il problema segnalato dalla maggioranza riguarda l’importo. Se il canone è basso, il giudice tende a fissare cifre basse. Una somma di pochi euro al giorno non spinge nessuno a fare le valigie. Gli emendamenti propongono quindi una soglia minima per legge: 50 euro al giorno. In un mese di ritardo fanno 1.500 euro, in sei mesi circa 9mila, che si sommano agli arretrati e alle indennità di occupazione già dovute. Il giudice manterrebbe il potere di salire, non quello di scendere sotto il minimo.

Chi paga le spese per liberare l’immobile?

Lo sgombero costa. Il fabbro per aprire la porta, il trasporto dei mobili, il deposito, lo smaltimento di ciò che nessuno reclama. A volte anche la gestione di cani o gatti rimasti in casa. Oggi il proprietario anticipa queste spese, che il giudice dell’esecuzione liquida a carico dell’inquilino (art. 611 cod. proc. civ.). Per i mobili lasciati nell’appartamento l’ufficiale giudiziario assegna un termine per portarli via, scaduto il quale si considerano abbandonati (art. 609 cod. proc. civ.).

Gli emendamenti mettono nero su bianco che tutte le spese di rilascio sono a carico dell’esecutato, cioè l’inquilino sfrattato: apertura dell’immobile, asporto, custodia e smaltimento dei beni mobili, gestione degli eventuali animali. E aggiungono un dettaglio pratico: il proprietario le recupererebbe nello stesso procedimento esecutivo, senza bisogno di avviare un giudizio separato. Meno carte, meno tempo, meno soldi in avvocati.

Imu, il proprietario smetterà di pagarla durante lo sfratto?

Oggi l’inquilino moroso non paga l’affitto, ma il proprietario continua a pagare l’imposta municipale propriasull’appartamento. Paga le tasse su un reddito che non incassa e su un bene che non può usare. Un’esenzione esiste già, ma solo per gli immobili occupati abusivamente, cioè senza alcun titolo, e solo dopo la denuncia all’autorità giudiziaria. La morosità dell’inquilino regolare ne resta fuori.

Gli emendamenti di Fdi e Udc colmano il vuoto. Per gli immobili abitativi dati in locazione, il locatore non sarebbe tenuto a versare l’Imu dalla notifica dell’intimazione di sfratto per morosità fino alla riconsegna effettiva. Un esempio: intimazione notificata a marzo, chiavi restituite a dicembre. Nove mesi senza Imu.

Il pacchetto fiscale prevede altre agevolazioni Imu per gli affitti a studenti, a lavoratori trasferiti e a famiglie con persone con disabilità. E uno sconto più pesante per i contratti a canone concordato, che oggi godono di una riduzione dell’imposta del 25 per cento. Il nodo è la copertura: queste misure hanno un costo per i Comuni difficile da sostenere, e la loro sorte dipenderà da lì.

Cedolare secca anche se l’inquilino è un’impresa?

La cedolare secca è il regime fiscale che consente al proprietario di tassare i canoni abitativi con un’aliquota fissa, al posto dell’Irpef ordinaria (art. 3 d.lgs. n. 23/2011). Da anni si discute se sia applicabile quando l’appartamento è affittato a una società, per esempio per alloggiare un dipendente. L’Agenzia delle entrate ha sempre detto di no, perché il conduttore agisce nell’esercizio di un’attività d’impresa. La Cassazione ha aperto a una lettura diversa, che guarda all’uso abitativo dell’immobile.

Alcuni emendamenti chiuderebbero la questione per legge: cedolare secca ammessa anche con l’inquilino impresa. Per i proprietari significherebbe poter affittare a un’azienda senza perdere il regime agevolato.

Come funzionerebbe il registro nazionale degli inquilini morosi?

L’ultima proposta, firmata da Fdi e Udc, è la più delicata. Un registro nazionale degli inquilini morosi che certifichi l’affidabilità economica e sociale dell’inquilino. In pratica, chi deve affittare potrebbe sapere in anticipo se il candidato ha già lasciato canoni non pagati.

Il registro tocca dati personali, quindi deve fare i conti con il regolamento europeo sulla protezione dei dati (Gdpr). Per questo l’emendamento rinvia tutto a un regolamento da adottare entro sei mesi, dopo il parere del Garante privacy. Sarà quel testo a stabilire quali dati si possono inserire, chi può consultarli e con quali garanzie per le persone iscritte: per esempio, per quanto tempo un nome resta in elenco e come lo si fa cancellare dopo aver saldato il debito.