Limuti (BIP): “In Italia 7 mld di investimenti, ma mancano asset investibili”

La ripartenza del mercato immobiliare italiano passa dalla capacità di rendere investibile il patrimonio esistente: i capitali sono disponibili, anche dall’estero, ma la distanza tra le aspettative dei venditori e le valutazioni degli acquirenti, il costo degli interventi e la complessità normativa continuano a frenare le operazioni fuori dagli immobili di maggiore qualità. È la lettura di Renato Limuti, Head of Alternative Investors and Private Debt di BIP, che alla seconda edizione del Pambianco-BIP Real Estate Summit ha delineato un mercato italiano in recupero, con circa 7 miliardi di euro di investimenti nella prima metà del 2026 e una crescita del 28% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, ma ancora fortemente polarizzato per geografia, caratteristiche degli asset e dimensione delle singole transazioni. “Il mercato resta estremamente polarizzato su singole operazioni che si concentrano su singoli cluster di attività”, ha spiegato durante il suo intervento. Un quadro nel quale Milano continua a concentrare la quota più rilevante dei volumi, retail e logistica sostengono la ripresa e gli asset alternativi, dai data center agli studentati, aprono nuove opportunità, accompagnate però da vincoli energetici, infrastrutturali e di sostenibilità economica.

“L’ostacolo principale – ha aggiunto a margine del summit – non è la mancanza di capitali”, né la disponibilità degli investitori, anche internazionali, a entrare nel mercato italiano. “L’ostacolo principale, in realtà, è lo stock di asset realmente investibili da parte degli investitori”. Il problema riguarda quindi la possibilità di trasformare la disponibilità finanziaria in operazioni concrete su una platea più ampia di immobili. “L’ostacolo non è la mancanza di capitali per il mercato italiano, sia internazionali sia domestici”. A frenare è “la mancanza di asset investibili per investitori istituzionali”, insieme alla loro effettiva appetibilità. La selettività italiana si inserisce in un contesto internazionale che ha recuperato terreno dopo la contrazione degli anni precedenti, ma nel quale emergono segnali di maggiore prudenza.

Limuti ha ricordato che “il 2025 si è concluso come un anno positivo in termini di investimenti globali nel mondo del Real Estate”, dopo il recupero registrato tra il 2023 e il 2025 sui principali mercati. Il quadro macroeconomico e politico introduce tuttavia elementi di incertezza che potrebbero rallentare il percorso. “La prima metà del 2026 è stata comunque una prima metà positiva soprattutto negli Stati Uniti in termini di volumi”, ha osservato, segnalando però “un profilo più selettivo negli investimenti”, sia sotto il profilo geografico sia nella scelta della qualità degli immobili.

466 MILIARDI DI INVESTIMENTO GLOBALI NEL PRIMO SEMESTRE

Secondo i dati illustrati da Limuti, gli investimenti immobiliari globali hanno raggiunto 466 miliardi nella prima metà del 2026; gli Stati Uniti hanno rappresentato il mercato principale, con 250 miliardi e una crescita del 20% su base annua, mentre l’Europa ha registrato un incremento dell’1%. A sostenere il mercato statunitense sono anche strategie di investimento su piattaforme e di aggregazione di portafogli, con un ruolo di data center, housing, studentati e self storage. “Sono dei settori che negli Stati Uniti stanno crescendo parecchio”, ha detto, indicando un modello di sviluppo interessante anche per il mercato italiano. In Europa il sostegno arriva soprattutto dal living, nelle sue diverse articolazioni: residenze per studenti e anziani, immobili progettati per utilizzi specifici e residenziale multifamily. Restano inoltre in crescita industriale e logistica, mentre in Asia Limuti ha segnalato una dinamica positiva anche per gli uffici.

RACCOLTA PIU’ BASSA DEGLI ULTIMI 9 ANNI

Alla ripresa delle transazioni non corrisponde però un analogo rafforzamento della raccolta. Limuti ha evidenziato che quella della prima metà del 2026 è stata “la raccolta più bassa degli ultimi 9 anni”. Il dato, nella sua lettura, segnala soprattutto una concentrazione del capitale a favore degli operatori maggiori: nel passaggio dedicato alla raccolta ha indicato una quota di circa il 49% riconducibile ai dieci nomi più grandi. “Chi è più grande riesce a dimostrare maggior track record”, ha spiegato, collegando la capacità di attrarre risorse all’esperienza e ai risultati già conseguiti. La selezione riguarda dunque sia gli asset sia i soggetti ai quali viene affidato il capitale. Per l’Italia, tuttavia, Limuti ha invitato a interpretare con cautela le variazioni percentuali: in un mercato semestrale di circa 7 miliardi, singole operazioni da 1,2 miliardi possono modificare sensibilmente la rappresentazione dei comparti. La crescita del 28% indica una ripresa più forte di quella europea, ma richiede di distinguere i fenomeni ricorrenti dall’effetto di poche transazioni di grandi dimensioni.

CONCENTRAZIONE TERRITORIALE

La concentrazione territoriale resta uno dei tratti più evidenti. Milano e Roma hanno rappresentato insieme il 47% dei volumi del primo semestre, con Milano al 38% del totale. “È un mercato molto focalizzato sulle principali città italiane, soprattutto su Milano”, ha detto Limuti. Un ulteriore 16% delle operazioni ha riguardato portafogli, mentre il restante 37% si è distribuito fuori dalle due città. Anche questa componente, però, presenta una concentrazione lungo i principali corridoi logistici e industriali del Paese. Milano raccoglie interesse nel retail delle migliori location, nell’hospitality e nei data center, per i quali l’hinterland e il tessuto industriale costituiscono elementi di attrazione. Roma presenta un deal flow interessante negli uffici e mantiene una forte capacità di attrarre investimenti alberghieri. “Roma è interessante dal punto di vista Office, più di Milano in questo momento”, ha affermato, aggiungendo che “continua a essere molto interessante sul settore hospitality”. Cresce inoltre il peso delle strategie su portafogli: Limuti ha richiamato operazioni nell’healthcare e negli outlet, indicando una modalità già diffusa negli Stati Uniti e in progressivo sviluppo anche in Italia.

IMMOBILI PRIME E PATRIMONIO DA RIQUALIFICARE

Il divario tra immobili prime e patrimonio da riqualificare attraversa i diversi comparti. A margine dell’incontro, Limuti ha spiegato che sul prime “i prezzi sono leggibili, c’è liquidità e domanda e offerta si incontrano”. Quando invece diminuisce la qualità o ci si sposta verso localizzazioni meno centrali, “il bid-ask si allarga”: aumenta cioè la distanza tra il prezzo richiesto dal venditore e quello che l’acquirente è disposto a riconoscere. A pesare sono la percezione dell’onerosità degli sviluppi e le complicazioni geografiche, infrastrutturali e normative. Il risultato, ha detto, è che “rimane inerte uno stock di immobili che in realtà avrebbe bisogno di essere rivitalizzato”. Un tema sul quale Limuti propone un coinvolgimento più ampio degli operatori e delle istituzioni. Sempre nell’intervista a margine ha indicato l’utilità di “un tavolo congiunto tra tutti gli attori coinvolti, compreso il settore pubblico”, per rendere possibili “incentivi strategici e finanziari, economici” capaci di favorire una riattivazione più estesa del patrimonio immobiliare. Gli interventi, nella sua lettura, dovrebbero anche semplificare e rendere più chiara l’operatività del mercato, riducendo gli ostacoli che impediscono agli immobili di incontrare la domanda degli investitori.

UFFICI, ALLA RICERCA DI DESTINAZIONI ALTERNATIVE

Negli uffici la selezione della qualità si accompagna alla ricerca di destinazioni alternative. Limuti ha indicato un calo del 49% degli investimenti su base annua, ribadendo tuttavia i limiti di una lettura esclusivamente statistica. La situazione tra Milano e Roma appare abbastanza bilanciata, con un flusso di operazioni giudicato più interessante nella Capitale e rendimenti sostanzialmente stabili nelle due città. Il dato più significativo per la trasformazione del patrimonio riguarda la destinazione degli immobili acquistati: “Un 30% degli investimenti in ufficio ha riguardato sostanzialmente immobili destinati ad altri utilizzi”, ha spiegato. Le riconversioni possono interessare l’hospitality, le residenze per studenti e il residenziale. “Quello che vediamo, e lo vediamo in Italia in particolare nel mondo uffici, è un afflusso di capitale soprattutto per riconversioni, per operazioni value add”. La domanda per l’utilizzo direzionale resta invece legata a immobili prime, conformi alle esigenze ESG e ben collegati. La riqualificazione diventa così una delle strade per restituire valore agli attivi che hanno perso competitività rispetto alle esigenze degli utilizzatori.

Nel retail la ripresa è sostenuta dagli immobili di maggiore qualità e dalle operazioni nei centri commerciali e negli outlet. Nel semestre, secondo Limuti, gli investimenti risultano bilanciati tra high street e centri commerciali, con un’incidenza rilevante dell’operazione su via Montenapoleone a Milano. Limuti ha precisato che “non è una vera e propria vendita, o dipende dal punto di vista”, invitando quindi a considerare la specifica natura della transazione. Il segnale di mercato resta comunque, nella sua analisi, la capacità di un immobile acquistato a una valutazione molto elevata di trovare nuovamente domanda. “I prezzi sono leggibili”, ha osservato, e “c’è una liquidità anche per quel tipo di prime assets”. Fuori dalle localizzazioni migliori la situazione cambia. “È più difficile trovare un mercato quando si esce fuori da Milano centro”, ha detto durante l’intervento, descrivendo una distanza crescente tra il valore attribuito dal venditore e la valutazione dei lavori necessari da parte del compratore. “L’immobile resta sostanzialmente fermo”. Il recupero del settore riguarda dunque soprattutto gli asset capaci di dimostrare “cash flow certi, quasi infrastrutturali”, mentre resta più debole sulle componenti meno liquide. La polarizzazione ha effetti anche sui canoni e sui rendimenti: le location migliori attirano domanda e capitale, mentre “chi è fuori dal posizionamento Prime soffre”.

CONVERGENZA TRA RETAIL, HOSPITALITY E LIVING

Retail, hospitality e living sono inoltre attraversati da una progressiva convergenza, nella quale il valore immobiliare si lega ai servizi, ai marchi e alle esperienze offerte. “Stiamo notando una convergenza tra retail, hospitality, living”, ha spiegato, includendo per alcuni aspetti anche il food. Il consumatore cerca sempre più contesti nei quali riconoscere l’identità di un brand e vivere un’esperienza. Questa evoluzione si riflette nei concept commerciali, nelle strutture alberghiere e nelle branded residences. Per queste ultime, Limuti ha richiamato l’incrocio tra “esperienza, food, fashion, hospitality”, segnalando la presenza del fenomeno anche nei progetti e nei volumi sottoposti all’attenzione degli operatori. Il posizionamento verso la fascia alta costituisce quindi una direttrice comune a più segmenti, sostenuta dalle abitudini dei consumatori internazionali e domestici.

HOSPITALITY MERCATO SOLIDO

Nell’hospitality, i volumi illustrati al Summit si attestano intorno a un miliardo di euro nella prima metà del 2026, con un calo del 25%. Un arretramento che, nella sua lettura, non modifica la solidità del mercato e va interpretato tenendo conto dell’elevata base di confronto. “Stiamo parlando comunque di un miliardo di volumi investiti”, ha sottolineato, accompagnati da “un trend positivo nel mercato del turismo”. Limuti ha inoltre richiamato un miglioramento delle performance operative delle strutture, sul fronte delle tariffe e dell’occupazione, e una crescente attenzione alla gestione. “Il mondo dell’hospitality si sta professionalizzando sempre di più. Si fa attenzione ai margini e lo si vede nei numeri e nei rendimenti degli asset stessi”. Nel primo semestre ha indicato circa 80 aperture, prevalentemente nei segmenti a quattro e cinque stelle: “La maggior parte delle aperture si colloca nei segmenti 4 e 5 stelle, quindi siamo nella fascia alta del mercato”. Il comparto si distingue anche per una distribuzione geografica più ampia: agli investimenti a Milano, indicati in 276 milioni di euro, e a Roma, per 200 milioni, si affiancano le altre città e le destinazioni costiere e montane. “È un interesse che finalmente si è spostato anche da parte di investitori internazionali su latitudini non necessariamente conosciute”, ha osservato.

INDUSTRIALE E LOGISTICA CONTINUANO A SOSTENERE LA CRESCITA

Industriale e logistica continuano a sostenere la crescita italiana: +66% degli investimenti, anche in questo caso influenzato da alcune operazioni su portafogli che rappresentano però una strategia di mercato riconoscibile. La domanda resta sostenuta soprattutto dagli operatori della logistica per conto terzi, lungo gli assi principali ma anche in alcune aree periferiche. Qui la possibilità di riattivare il patrimonio dipende in misura rilevante dalle caratteristiche fisiche degli immobili. “Nel mondo logistica, nel mondo capannoni, è importante la conformazione stessa del capannone”, ha spiegato. Superfici inadeguate e altezze insufficienti possono rendere le strutture incompatibili con gli utilizzi richiesti. Limuti ha descritto “uno stock inerte di strutture inutilizzabili”, sul quale gli interventi possono diventare praticabili in presenza di un sostegno adeguato. “Si può far qualcosa, a nostro avviso, se esiste una base di incentivi piuttosto che di normative a supporto dell’industria”, ha detto durante l’intervento, avvertendo che altrimenti si tratta di “asset comunque destinati a rimanere inerti”. La riqualificazione presenta quindi una dimensione economica e anche territoriale e sociale, perché riguarda strutture che hanno perso funzione produttiva senza trovare un nuovo utilizzo.

Gli asset alternativi hanno raggiunto, secondo i dati esposti da Limuti, circa 1,1 miliardi di euro nella prima metà del 2026. I data center restano tra i segmenti che attirano maggiormente attenzione e capitali, ma l’ampiezza dei progetti annunciati deve essere confrontata con la loro effettiva realizzabilità. L’esperto ha segnalato “un possibile vincolo e dei limiti all’implementazione dei programmi di investimento, soprattutto da un punto di vista energetico e infrastrutturale, in Italia forse più che in altri paesi”. La disponibilità di energia e le connessioni alle infrastrutture esistenti costituiscono passaggi decisivi. “Rimane forte però il punto interrogativo della sostenibilità energetica”, ha ribadito, insieme a quello “dell’interconnettività con l’infrastruttura esistente”. La pipeline è ampia e cominciano a emergere operazioni rilevanti, ma resta da valutare quanta parte dei programmi possa tradursi in sviluppi concretamente realizzati. Va distinto il potenziale del comparto dal suo profilo di rischio: il settore dei data center presenta oggi “un’opzionalità più grande”, ma anche “una rischiosità implementativa più elevata”.

Sul rapporto tra rischio e rendimento, la preferenza va agli studentati e alle residenze progettate per uno specifico utilizzo. “Il mondo degli studentati e in generale delle residenze purpose built probabilmente rappresenta il rapporto rischio rendimento più interessante sul mercato”. Va valutata la sostenibilità economica dei progetti una volta completati, soprattutto in assenza di sostegno pubblico. “Ci sono tanti progetti”, ha detto, ma “rimane un punto interrogativo sulla sostenibilità del progetto una volta sviluppato senza supporto pubblico”. Il tema riguarda anche la capacità della domanda di assorbire tutta l’offerta prevista alla scala oggi ipotizzata: “Difficile immaginare che quel tipo di domanda, sviluppato con la scala che si sta immaginando, possa avere un assorbimento totale”, ha osservato durante l’intervento. Il potenziale del segmento richiede quindi una verifica delle condizioni operative, della dimensione dei programmi e del ruolo del supporto pubblico. Nell’healthcare, intanto, Limuti vede una classe di investimento in progressivo consolidamento, con operazioni su portafogli e rendimenti “sostanzialmente molto vicini al core”. La domanda legata all’assistenza e alle diverse forme di residenzialità per anziani sostiene tesi di investimento che un numero crescente di operatori sta facendo proprie.

IL RUOLO DEL PRIVATE DEBT

A collegare le opportunità degli asset alternativi con la possibilità di finanziarne lo sviluppo può essere il private debt. A margine del Summit, Limuti ha spiegato che “il private debt, in realtà, può essere funzionale a entrambi”, riferendosi a data center e residenze purpose built. Nello scenario dei tassi da lui descritto, il costo del debito privato è diminuito e la distanza rispetto al finanziamento bancario si è ridotta. “Il private debt oggi, anche alla luce dello scenario di tassi corrente, ha un costo più basso rispetto a prima”, ha dichiarato a margine, indicando anche uno spread rispetto al canale bancario “più limitato”. Per chi sviluppa, la valutazione si concentra quindi sulla flessibilità disponibile per operazioni di riqualificazione e sviluppo in segmenti ancora in evoluzione. “La domanda oggi non è quanto costa in più il private debt”, ha spiegato nell’intervista a margine, ma quale flessibilità offra rispetto al canale bancario per realizzare operazioni value add e di sviluppo in asset “non ancora completamente testati”. Il finanziamento privato può così accompagnare le fasi nelle quali un progetto richiede strutture più adattabili alle esigenze dello sviluppo, prima del successivo ricorso a forme di credito tradizionali. Gli immobili, ha concluso a margine, “poi verranno rifinanziati su canali più tradizionali del finanziamento, come quello bancario”. La prospettiva delineata da Limuti combina dunque la disponibilità di capitale con la necessità di rendere praticabili i progetti: riqualificazione del patrimonio, chiarezza normativa, infrastrutture adeguate e strumenti finanziari capaci di accompagnare lo sviluppo diventano le condizioni per estendere la ripresa oltre la cerchia degli immobili prime.