Criteri per individuare le aree sotto pressione abitativa, possibilità per gli amministratori locali di adottare limitazioni proporzionate agli affitti brevi, più risorse per le politiche della casa e garanzie europee per facilitare il finanziamento dei progetti di social housing. Ma anche un ruolo complementare di pubblico e privato e interventi per semplificare le autorizzazioni e accelerare i nuovi progetti. Sono le direttrici indicate da Irene Tinagli, presidente della commissione speciale sulla crisi abitativa del Parlamento europeo, al 2° summit Pambianco BIP dedicato al Real Estate. Al centro della sua analisi, la necessità di ricostruire politiche abitative capaci di rispondere a una domanda che riguarda anche i redditi medi e di preservare la funzionalità delle città, dove il costo della casa rischia di allontanare lavoratori indispensabili per i servizi essenziali. “Noi dobbiamo cominciare a preoccuparci della funzionalità delle nostre città”, afferma Tinagli. “Quello è un bene collettivo che poi serve a tutti, serve alle imprese, serve alle famiglie, serve agli amministratori”.
Illustrando la proposta sull’Affordable Housing Act richiamata durante l’incontro, Tinagli spiega che l’obiettivo è dare agli amministratori un quadro di riferimento per intervenire nelle aree in cui l’accessibilità della casa è compromessa. “Prevede dei criteri che possono aiutarci a definire le aree sotto stress abitativo”, afferma. “Laddove delle aree hanno queste caratteristiche e i prezzi sono diventati inaccessibili, si dà la possibilità a sindaci o amministratori locali e autorità competenti di adottare delle misure restrittive sugli affitti brevi”. Il punto, nella sua ricostruzione, è definire le condizioni che possono giustificare un intervento, lasciando alle autorità competenti la scelta delle misure. “È un regolamento”, precisa, spiegando però che “non è un regolamento prescrittivo”, perché non impone agli amministratori una specifica azione da intraprendere. “Il regolamento non introduce nessun obbligo, ma semplicemente dei criteri perché queste misure possano essere adottate a ragion veduta”, sottolinea Tinagli. Gli eventuali interventi devono quindi avere “una giustificazione, una motivazione basata sui numeri”, rispettando il principio di proporzionalità. La possibilità di agire viene collegata anche alla necessità di documentare il rapporto tra diffusione delle locazioni brevi e peggioramento dell’accessibilità abitativa. “Bisogna anche dimostrare che c’è stato un impatto degli affitti brevi sull’aumento dei prezzi”, afferma. “È abbastanza rigoroso”.
MUSIRE MIRATE, ANCHE SU UN SINGOLO QUARTIERE
Tinagli esclude che l’impostazione descritta comporti un intervento indistinto su tutto il territorio. “C’è la piena consapevolezza che non si può fare tutta l’erba un fascio”, osserva. In alcune zone, soprattutto nelle aree interne o più periferiche, le locazioni brevi possono avere avuto un effetto positivo sull’economia locale. “Ci sono delle zone dove magari, anzi, un po’ di affitto breve può essere anche positivo, può essere stato positivo per l’economia locale”, afferma. La questione riguarda invece le aree dove la diffusione del fenomeno ha sottratto accessibilità a chi deve risiedere e lavorare stabilmente. “L’idea è di andare a intervenire o identificare quelle zone dove il fenomeno degli affitti brevi è stato così dilagante da mettere a rischio l’accessibilità della casa per chi in quelle zone ci deve vivere e lavorare”, spiega. L’intervento può essere circoscritto anche all’interno della stessa città, tenendo conto delle differenze tra quartieri. “Non è necessario fare un provvedimento che si applica a tutta la città se non è necessario”, sottolinea Tinagli. “Ci si può concentrare su un quartiere dove si ritiene che possa essere utile avere qualche limitazione”. Anche l’intensità delle misure, nella sua descrizione, può variare. Gli amministratori possono adottare interventi “anche molto soft”, all’interno del perimetro individuato. “Non c’è nessuna prescrizione su cosa fare”, ribadisce: si tratta della “definizione di un perimetro di criteri che possono giustificare degli interventi restrittivi”.
QUANDO IL COSTO DELLA CASA METTE IN DIFFICOLTA’ I SERVIZI
La crisi abitativa viene letta da Tinagli anche attraverso le conseguenze sul funzionamento delle città. Il problema riguarda la possibilità di garantire scuole, trasporti, sicurezza e assistenza sanitaria quando i lavoratori necessari a questi servizi non riescono a sostenere un affitto. L’esempio richiamato è quello degli insegnanti che devono trasferirsi per assumere un incarico. “Molti insegnanti che devono arrivare da fuori non riescono a permettersi un affitto con lo stipendio da insegnante, quindi rinunciano”, afferma. Tinagli descrive un problema che interessa diverse aree del Paese, richiamando Milano, il Trentino e la Toscana. La difficoltà, aggiunge, si estende ad altre categorie professionali: “Questo vale anche per infermieri, poliziotti, tranvieri”. L’accessibilità della casa diventa quindi una condizione per mantenere operativi i servizi di cui beneficiano residenti e imprese. Quando i lavoratori non riescono a vivere nelle città in cui sono richiesti, la pressione abitativa produce effetti che superano la situazione del singolo nucleo familiare. È in questo contesto che Tinagli colloca la possibilità di limitare determinati utilizzi degli immobili: laddove il fenomeno abbia portato “a una desertificazione, a una inaccessibilità dei centri” per lavoratori e residenti, gli amministratori devono poter disporre di strumenti di intervento.
PROPRIETA’ PRIVATA E INTERESSE COLLETTIVO
Sul rapporto tra le limitazioni agli affitti turistici e il diritto di proprietà, Tinagli sottolinea la necessità di contemperare interessi diversi. “Ovviamente nessuno mette in discussione il diritto di proprietà”, afferma. “Il diritto alla proprietà privata, al profitto, all’attività commerciale e al business va sempre contemperato anche con la tutela dell’interesse collettivo”. Il principio, osserva, è già presente nelle regole che disciplinano molte attività private, attraverso vincoli legati alla tutela ambientale, ai diritti sociali e alla compatibilità degli utilizzi. “Nessuno vieta di affittare a una famiglia, a una coppia, agli studenti”, precisa. Il tema riguarda l’utilizzo turistico quando, in determinate aree, contribuisce a rendere impossibile trovare un’abitazione in locazione per chi lavora. In questi casi, secondo Tinagli, il fenomeno può generare un’“esternalità negativa” sulla disponibilità della casa e sulla funzionalità urbana. “Possono essere giustificate delle limitazioni, non delle proibizioni, delle limitazioni sull’utilizzo”, afferma. La legittimità degli interventi resta legata al modo in cui vengono costruiti. “Devono essere fatte con criterio, con proporzionalità”, sottolinea, richiamando i principi che attribuisce alla proposta di regolamento.
QUARTIERI SENZA RESIDENTI, IL RISCHIO PER IL TESSUTO URBANO
La progressiva sostituzione della residenza stabile con utilizzi turistici può modificare anche la struttura economica e sociale dei quartieri. Tinagli richiama l’allarme arrivato dagli amministratori locali, che in molti casi hanno segnalato difficoltà nel contrastare trasformazioni rapide e profonde. “Questo provvedimento nasce da un grido di allarme che ci è arrivato dai sindaci prevalentemente”, afferma. I primi cittadini, spiega, “in molti casi si sentivano impotenti di fronte alla desertificazione e allo snaturamento di interi quartieri della loro città”. La scomparsa dei residenti si accompagna al cambiamento dei servizi e delle attività commerciali. “Quando scompaiono i residenti, scompaiono negozi di quartiere, ci sono problemi di sicurezza, ci sono problemi sulla fornitura dei servizi essenziali”, osserva. L’obiettivo degli strumenti illustrati è quindi anche quello di preservare il tessuto economico e sociale urbano. Ricostruirlo, una volta compromesso, può richiedere tempi molto lunghi: “Magari ci possono volere 10-15 anni a riportare residenti e attività nei centri delle città”, afferma Tinagli. Nella sua analisi, l’attrattività turistica ha prodotto benefici, ma in alcune aree ha iniziato a generare conseguenze negative che richiedono una risposta. “Provare a ritrovare un equilibrio”, sottolinea, è necessario “là dove è urgente”.
L’ITER EUROPEO E LA RICHIESTA DI TEMPI RAPIDI
Sul percorso legislativo, Tinagli descrive il passaggio della proposta dalla Commissione europea al Parlamento e al Consiglio. “Il collegio dei commissari ha approvato questa proposta di regolamento, viene in Parlamento e anche in Consiglio”, afferma. Il lavoro parlamentare comporterà l’assegnazione a una commissione e l’avvio della discussione e degli emendamenti. “Inizierà l’iter in Parlamento, sarà incardinato in una commissione” e partirà “il processo di discussione, di emendamento”, spiega. L’auspicio è che l’esame possa procedere rapidamente, in considerazione delle richieste arrivate dagli amministratori. “Spero che possa essere un iter abbastanza rapido perché è un provvedimento che i sindaci ci chiedono da tanto tempo”, afferma Tinagli. “Hanno bisogno di avere un quadro di riferimento chiaro”. La scelta finale degli interventi rimarrebbe alle autorità locali, entro le condizioni definite. “Sarà la libertà dei sindaci e degli amministratori decidere cosa adottare, in quali circostanze e sempre all’interno di questo perimetro definito dal regolamento”, sottolinea, definendo la proposta “uno strumento potenzialmente molto utile”.
LE RISORSE, UNA PARTITA ANCORA APERTA
Accanto alla regolazione, Tinagli pone il tema degli investimenti e delle risorse pubbliche. Sulle cifre richiamate durante il confronto a proposito del futuro bilancio europeo, chiarisce che la trattativa non è conclusa. “Queste in realtà sono delle cifre sul nuovo bilancio, ancora non è stato deciso niente perché lo stiamo negoziando”, afferma. “La questione delle risorse è una questione aperta”. Alla domanda se sia possibile costruire una politica per la casa accessibile senza finanziamenti, la risposta è netta: “Secondo me no”. “Le risorse servono, ne servono molte di più”, aggiunge. Tinagli invita inoltre a considerare l’insieme dei programmi europei che possono contribuire alle politiche abitative. Richiama i fondi di coesione, InvestEU e il Fondo sociale e indica, sommando i diversi strumenti, un ammontare di 43 miliardi di euro dedicati alla casa nel settennato di bilancio in corso. “Se andiamo a sommarle tutte, già in questo ultimo settennato 43 miliardi sono stati dedicati a politiche abitative”, afferma. Si tratta quindi, nella sua ricostruzione, di risorse distribuite tra più canali di finanziamento. La revisione dei fondi di coesione viene indicata come una possibilità per rafforzare l’intervento. “Noi abbiamo spinto quest’anno per fare la revisione di medio termine dei fondi di coesione”, spiega, con l’obiettivo di indirizzare verso le politiche abitative anche risorse che rischiano di restare inutilizzate. “Quelli che non vengono usati, metteteli sulle politiche abitative perché c’è un’emergenza”, sintetizza Tinagli. La dimensione del fabbisogno resta tuttavia elevata: “Le esigenze sono tante e quindi le risorse servono, però bisogna anche capire come”.
GARANZIE EUROPEE PER FINANZIARE IL SOCIAL HOUSING
Una delle priorità indicate da Tinagli riguarda gli strumenti finanziari capaci di mobilitare investimenti attraverso garanzie pubbliche. L’europarlamentare riferisce di lavorare per aumentare le risorse destinate agli strumenti a leva all’interno del Fondo di competitività. “Dare delle garanzie europee che possano aiutare a dare finanziamenti agevolati per progetti di social housing”, spiega, è una delle modalità attraverso cui sostenere le operazioni. Il problema, nella sua analisi, riguarda anche l’accesso al credito, soprattutto quando i progetti presentano incertezze sulle tempistiche o si rivolgono a destinatari che non appartengono alle fasce di reddito più alte. “Il problema è spesso anche l’accesso ai finanziamenti”, afferma Tinagli, richiamando le difficoltà segnalate per i progetti di social housing e per le partnership tra pubblico e privato. La garanzia europea può contribuire a ridurre il rischio dell’operazione e facilitarne il finanziamento. “In questo modo si fa un po’ di derisking e si mette una garanzia europea e si aiuta l’accesso ai finanziamenti”, osserva. Secondo Tinagli, non si tratta di partire da strumenti completamente nuovi, ma di rafforzare meccanismi già disponibili. “Sono strumenti già utilizzati, però con poche risorse”, afferma. Da qui la richiesta di aumentarne la dotazione per ampliare la capacità di sostenere progetti abitativi.
LA DOMANDA DELLA FASCIA MEDIA, IL RUOLO DEGLI INVESTITORI
La pressione abitativa riguarda sempre più anche persone e famiglie con redditi intermedi. “Ci siamo accorti che è aumentato il bisogno proprio nella fascia media”, sottolinea Tinagli. È una domanda che, nella sua lettura, può aprire spazi anche al coinvolgimento degli investitori privati istituzionali. La fascia media “può essere interessante anche per investitori privati istituzionali, perché è meno rischiosa”, afferma. Tinagli distingue però le diverse componenti del fabbisogno abitativo. Per gli interventi rivolti alle condizioni di maggiore fragilità economica, il sostegno pubblico resta determinante. “Io penso che sia assurdo immaginare dei privati sulle case popolari”, osserva, mentre “su alcune tipologie di social housing si possono immaginare delle collaborazioni”. L’esigenza è quindi costruire un piano capace di individuare destinatari, strumenti e soggetti coerenti con ciascun tipo di intervento. Per alcune operazioni possono essere coinvolti investitori istituzionali con un orizzonte lungo, disponibili ad accettare una redditività più contenuta in presenza di maggiore certezza e minore rischio. “Investitori istituzionali che hanno un orizzonte anche più lungo e che possono accettare dei ritorni un po’ più bassi”, afferma, in cambio di condizioni di “certezza” e di riduzione del rischio.
PUBBLICO E PRIVATO, RUOLI COMPLEMENTARI
Il confronto con la Francia offre a Tinagli l’occasione per ribadire la necessità di una pluralità di strumenti. Sul ruolo delle istituzioni finanziarie pubbliche nazionali ed europee, la risposta è che servono entrambi i livelli. L’europarlamentare riconosce anche gli interventi realizzati da Cassa Depositi e Prestiti nell’housing, ma sottolinea che la dimensione della domanda richiede un approccio più ampio. “Non possiamo pensare che il pubblico risolva tutto, ma nemmeno che il privato possa risolvere tutto”, afferma. Alcuni destinatari e alcune tipologie di operazioni hanno bisogno di una forte partecipazione pubblica. Tinagli richiama il patrimonio abitativo posseduto dal Comune di Parigi e destinato ad affitti calmierati, oltre agli acquisti di immobili effettuati da amministrazioni come Parigi e Roma. “Quando devi fare degli affitti veramente calmierati, bassissimi, non puoi pretendere che il privato te li sostenga”, osserva. “Serve un sussidio pubblico, è abbastanza inevitabile che sia così”. Per altre fasce di domanda è invece possibile valutare il coinvolgimento dei capitali privati. “Serve un piano ampio che vada a identificare le varie fasce”, spiega Tinagli, per capire dove “si può ragionevolmente coinvolgere degli investitori privati”.
30 ANNI DI DINVESTIMENTI E PREZZI SCOLLEGATI AI SALARI
La necessità di ricostruire politiche abitative viene collegata da Tinagli alle scelte compiute nei decenni precedenti. L’europarlamentare indica Italia, Spagna e altri Paesi mediterranei tra quelli che “almeno da 30 anni hanno smesso di fare politiche abitative e hanno iniziato anzi a disinvestire”. Richiama i tagli ai fondi dedicati e la vendita del patrimonio residenziale pubblico. “Noi abbiamo fatto dismissioni massicce di case popolari”, afferma, collocando il fenomeno in una tendenza più ampia che ha interessato l’Europa negli anni Novanta. Alla base di quelle scelte, nella sua ricostruzione, vi era anche l’idea che il livello di benessere raggiunto consentisse alle persone di acquistare autonomamente una casa sul mercato. Le dinamiche successive hanno però modificato il quadro. “A un certo punto i prezzi dell’immobiliare hanno iniziato a essere totalmente scollegati dai salari delle persone”, sottolinea Tinagli. “Ora dobbiamo ricominciare a pensare a delle politiche abitative”. Il tema investe quindi sia la disponibilità di alloggi sia la relazione tra il loro costo e i redditi di chi deve abitarli, rendendo necessario un intervento articolato tra regolazione, finanziamenti e offerta.
SEMPLIFICAZIONI E AUTORIZZAZIONI
Tra i prossimi passaggi, Tinagli indica la componente del pacchetto europeo dedicata alle semplificazioni, alle autorizzazioni e alla digitalizzazione. “Fra pochi mesi arriverà l’altro pezzo dell’affordable housing package”, afferma, richiamando la parte relativa al permitting e alla maggiore efficienza dei processi. L’obiettivo è intervenire sull’offerta attraverso il recupero degli immobili esistenti e la possibilità di realizzare nuovi progetti in tempi più brevi. “Cerchiamo di liberare e di ristrutturare quello che è esistente”, osserva. Accanto al recupero del patrimonio, Tinagli richiama la necessità di rispondere alla contrazione degli investimenti e dei progetti abitativi. “Dobbiamo anche sostenere e rendere più agevole e con tempi più brevi anche i nuovi progetti di costruzione”, afferma. La semplificazione viene quindi inserita in un approccio che combina l’utilizzo degli immobili disponibili, la riqualificazione e la produzione di nuova offerta.
LA CASA TORNA TRA LE PRIORITA’ POLITICHE
Sul risultato del lavoro svolto dalla commissione parlamentare, Tinagli individua un primo cambiamento nell’attenzione riservata all’emergenza abitativa. “Il dibattito sulla casa, sull’emergenza abitativa è entrato prepotentemente tra le priorità di tutti i governi”, afferma. “È già un risultato politico importante”. Secondo l’europarlamentare, fino a pochi anni fa la difficoltà vissuta da molte persone non trovava una risposta adeguata nelle istituzioni. “Vedevi che erano disperati, che non sapevano come fare”, ricorda, mentre il problema veniva considerato passeggero o difficilmente affrontabile. “Aver riportato il faro e dire: ‘No, qualcosa forse possiamo fare o comunque ci dobbiamo provare’”, sottolinea, rappresenta un primo passo. A questo si aggiunge l’avvio di una riflessione sul ruolo complementare della regolazione e degli investimenti. “Aver cominciato a pensare a che ruolo per gli investimenti privati, come sostenerli, è un risultato importante”, conclude Tinagli, indicando nella combinazione di intervento pubblico, capitali privati e strumenti per aumentare l’offerta la direzione del lavoro sulle politiche abitative.
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